stock.estate Avis

Ce que c'est

stock.estate est une plateforme roumaine de prêt immobilier, agréée en 2023, sur laquelle les investisseurs prêtent à des promoteurs immobiliers en Roumanie, au Portugal et, depuis mars 2026, en Italie. Sa page de statistiques indique 108 campagnes financées, 16,1 millions d'€ investis, 6,1 millions d'€ de capital et 1,0 million d'€ d'intérêts remboursés, et 17 400 utilisateurs inscrits (au 30 octobre 2026). La plateforme a connu une croissance rapide, de sorte que la plupart des prêts sont encore en cours : à cette date, 58 étaient en cours et 9 étaient en phase de collecte.

Comment ça marche

Vous investissez dès 100 € par prêt, par virement bancaire, par carte ou en crypto, ou vous laissez l'outil d'investissement automatique le faire. Les promoteurs empruntent in fine, c'est-à-dire qu'ils ne paient que des intérêts et remboursent le prêt en une seule fois à l'échéance, généralement après 3 à 24 mois ; les investisseurs perçoivent les intérêts chaque mois. L'impôt est prélevé à la source : 10 % pour les particuliers roumains, 0 % pour les sociétés roumaines et 16 % pour les investisseurs étrangers, taux qui peut être réduit avec un certificat de résidence fiscale. Les investissements plus importants donnent droit à un cashback (par exemple 1 % à partir de 3 000 € et 2 % à partir de 10 000 €). Le site est disponible en six langues, dont l'anglais.

Rendement

La page de statistiques indique un rendement moyen de 13,80 % par an (30 octobre 2026). Il s'agit de la moyenne, pondérée par les montants investis, des taux d'intérêt convenus sur les prêts financés, après 10 % de retenue à la source mais avant les frais mensuels de la plateforme, et non d'un résultat mesuré après défauts. La plateforme annonce désormais des rendements nets de 10 % à 16 % par an ; en août 2026, elle annonçait encore « jusqu'à 20 % ». Son propre exemple montre 1 000 € à 14 % pendant 24 mois rapportant 280 € bruts, soit 208,80 € après frais et impôt.

Pertes et défauts

Un seul prêt a fait défaut à ce jour : 161 703 €, désormais en recouvrement, soit environ 1 % de toutes les sommes investies. Selon la méthode de l'UE, le taux de défaut de la plateforme est de 4,17 % : la moyenne de 0 % en 2024 (0 prêt sur 2) et de 8,33 % en 2025 (1 prêt sur 12). Un prêt est considéré comme en défaut lorsqu'il accuse plus de 90 jours de retard sur un montant significatif ou qu'il est peu probable qu'il soit remboursé. Aucun prêt n'accusait 15 à 90 jours de retard le 30 octobre 2026, et aucun des 39 prêts suivis en 2026 n'avait fait défaut. La plateforme prévoit un taux de défaut de 3,13 % pour 2026. Rien n'a encore été publié sur la part du prêt en défaut qui a été récupérée.

Ce qui garantit votre argent

La plupart des prêts sont garantis par une hypothèque sur le bien, inscrite au profit des investisseurs par l'intermédiaire d'un agent des sûretés du groupe stock.estate (non nommé). Un prêt hypothécaire exige une évaluation par un expert agréé, et la plateforme vise un bien d'une valeur d'environ 150 % du prêt, ce qui signifie emprunter environ les deux tiers de la valeur ; il s'agit d'un objectif, non d'une limite publiée. Certains prêts ne sont adossés qu'à d'autres garanties, comme une caution personnelle du promoteur ou un nantissement d'actions, ou à rien du tout : en 2026, 32 des 39 prêts suivis étaient garantis par une hypothèque. Le seul défaut à ce jour concernait un prêt sans hypothèque. Il n'y a ni rachat ni fonds de réserve. En clair : pour les prêts hypothécaires, le bien constitue votre coussin si un promoteur fait défaut, mais le recouvrement prend du temps et passe par les tribunaux.

Qui l'exploite et sa licence

L'exploitant est StockEstate Crowdfunding SRL, Roumanie (numéro d'entreprise 45170242), fondée en 2021 par Vicentiu Vlad et Alex Constantin. Elle est agréée par l'ASF, l'autorité de surveillance financière roumaine, en tant que prestataire européen de services de financement participatif (décision 105 du 29 août 2023, numéro de registre PJR28FSFPR/400002), et peut proposer son service dans d'autres pays de l'UE, dont la France depuis le 1er octobre 2025. Début 2026, la plateforme a fait l'objet d'accusations publiques d'arnaque à la suite de campagnes payantes d'influenceurs ; les fondateurs ont répondu publiquement. Les critiques portaient sur le marketing, non sur des investisseurs impayés.

Frais

Les investisseurs paient des frais de gestion de 0,2 % par mois sur leurs prêts actifs, soit environ 2,4 % par an, non prélevés sur les prêts en retard ou en recouvrement. La vente ou l'achat sur le marché secondaire coûte 1 % de chaque côté. L'ouverture de compte, les dépôts, les retraits et l'investissement sont gratuits.

Récupérer votre argent

Vous pouvez vendre des prêts avant l'échéance sur le marché secondaire de la plateforme moyennant 1 % de frais, si un acheteur est trouvé. Sinon, l'argent revient lorsque chaque prêt est remboursé à la fin de sa durée. L'argent non investi peut être retiré sans frais.

Notre avis

Rendement : très élevé — un taux moyen convenu de 13,80 % par an après retenue à la source. Risque : faible (plus élevé signifie plus de risque) — la plupart des prêts sont garantis par une hypothèque, un seul défaut à ce jour, et la plateforme publie ses chiffres de défaut avec une définition claire ; mais le portefeuille est jeune, croît très vite et n'a pas traversé de repli immobilier. Rapport rendement-risque : très élevé — un taux élevé pour un niveau de risque faible et bien documenté.