stock.estate Omdöme

Vad det är

stock.estate är en rumänsk plattform för fastighetslån, licensierad 2023, där investerare lånar ut pengar till fastighetsutvecklare i Rumänien, Portugal och, sedan mars 2026, Italien. Statistiksidan visar 108 finansierade kampanjer, 16,1 miljoner € investerade, 6,1 miljoner € i amorterat kapital och 1,0 miljoner € i betald ränta samt 17.400 registrerade användare (per den 30 oktober 2026). Den har vuxit snabbt, så de flesta lånen pågår fortfarande: på det datumet pågick 58 och 9 samlade in pengar.

Så fungerar det

Du investerar från 100 € per lån, via banköverföring, kort eller krypto, eller låter verktyget för automatisk investering göra det. Byggherrarna lånar med enbart räntebetalning och återbetalar lånet på en gång i slutet, vanligtvis efter 3 till 24 månader; investerare får ränta varje månad. Skatten dras vid källan: 10 % för rumänska privatpersoner, 0 % för rumänska företag och 16 % för utländska investerare, vilket kan sänkas med ett skatterättsligt hemvistintyg. Större investeringar ger cashback (till exempel 1 % från 3.000 € och 2 % från 10.000 €). Webbplatsen finns på sex språk, inklusive engelska.

Avkastning

Statistiksidan visar en genomsnittlig avkastning på 13,80 % per år (30 oktober 2026). Det är det investeringsviktade genomsnittet av de överenskomna räntesatserna på finansierade lån, efter 10 % källskatt men före plattformens månadsavgift, och inte ett uppmätt resultat efter fallissemang. Plattformen marknadsför nu nettoavkastning på 10 % till 16 % per år; i augusti 2026 marknadsförde den fortfarande ”upp till 20 %”. Plattformens eget exempel visar 1.000 € till 14 % i 24 månader som ger 280 € brutto, eller 208,80 € efter avgifter och skatt.

Förluster och fallissemang

Hittills har ett lån fallerat: 161.703 €, nu under indrivning, ungefär 1 % av alla investerade pengar. Enligt EU-metoden är plattformens fallissemangsfrekvens 4,17 %: genomsnittet av 0 % 2024 (0 av 2 lån) och 8,33 % 2025 (1 av 12 lån). Ett lån räknas som fallerat när det är mer än 90 dagar försenat på ett väsentligt belopp eller sannolikt inte kommer att återbetalas. Inget lån var 15 till 90 dagar försenat den 30 oktober 2026, och inget av de 39 lån som följdes 2026 hade fallerat. Plattformen räknar med en fallissemangsfrekvens på 3,13 % för 2026. Ingenting har ännu publicerats om hur mycket av det fallerade lånet som har återvunnits.

Vad som säkrar dina pengar

De flesta lån är säkrade med en inteckning i fastigheten, registrerad till förmån för investerarna via ett säkerhetsombud inom stock.estate-koncernen (ej namngivet). Ett inteckningslån kräver en värdering av en auktoriserad värderare, och plattformen siktar på en fastighet värd ungefär 150 % av lånet, vilket innebär att man lånar ungefär två tredjedelar av värdet; detta är ett mål, inte en publicerad gräns. Vissa lån backas bara av andra garantier, till exempel en personlig borgen från byggherren eller en pant i aktier, eller av ingenting: 2026 var 32 av de 39 lån som följdes säkrade med inteckning. Det enda fallissemanget hittills gällde ett lån utan inteckning. Det finns ingen återköpsgaranti och inget reservfond. Enkelt uttryckt: på inteckningslån är fastigheten din buffert om en byggherre går omkull, men indrivningen tar tid och går via domstol.

Vem som driver den och licensen

Operatören är StockEstate Crowdfunding SRL, Rumänien (företagsnummer 45170242), grundat 2021 av Vicentiu Vlad och Alex Constantin. Bolaget har tillstånd från ASF, Rumäniens finansinspektion, som europeisk leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster (beslut 105 av den 29 augusti 2023, registernummer PJR28FSFPR/400002) och får erbjuda sin tjänst i andra EU-länder, bland annat i Frankrike sedan den 1 oktober 2025. I början av 2026 utsattes plattformen för offentliga anklagelser om att vara ett bedrägeri efter betalda influencer-kampanjer; grundarna svarade offentligt. Kritiken gällde marknadsföringen, inte investerare som inte fått betalt.

Avgifter

Investerare betalar en administrationsavgift på 0,2 % per månad på sina aktiva lån, ungefär 2,4 % per år, som inte tas ut på försenade lån eller lån under indrivning. Att sälja eller köpa på andrahandsmarknaden kostar 1 % för vardera sidan. Att öppna konto, insättningar, uttag och investeringar är kostnadsfritt.

Få ut dina pengar

Du kan sälja lån i förtid på plattformens andrahandsmarknad mot en avgift på 1 %, om en köpare hittas. Annars kommer pengarna tillbaka när varje lån återbetalas vid slutet av löptiden. Pengar som inte är investerade kan tas ut utan kostnad.

Vår bedömning

Avkastning: mycket hög — en genomsnittlig överenskommen ränta på 13,80 % per år efter källskatt. Risk: låg (högre betyder mer risk) — de flesta lån är säkrade med inteckning, ett fallissemang hittills, och plattformen publicerar fallissemangssiffror med en tydlig definition; men portföljen är ung, växer snabbt och har inte genomgått en fastighetsnedgång. Risk-avkastning: mycket hög — en hög ränta för en låg, väldokumenterad risknivå.