stock.estate Opiniones

Qué es

stock.estate es una plataforma rumana de préstamos inmobiliarios, autorizada en 2023, en la que los inversores prestan a promotores inmobiliarios en Rumanía, Portugal y, desde marzo de 2026, Italia. Su página de estadísticas muestra 108 campañas financiadas, 16,1 millones de € invertidos, 6,1 millones de € de capital y 1,0 millones de € de intereses reembolsados, y 17.400 usuarios registrados (a 30 de octubre de 2026). Ha crecido rápido, por lo que la mayoría de los préstamos siguen en curso: en esa fecha 58 estaban en curso y 9 estaban captando fondos.

Cómo funciona

Usted invierte desde 100 € por préstamo, mediante transferencia bancaria, tarjeta o criptomonedas, o deja que la herramienta de inversión automática lo haga. Los promotores piden prestado pagando solo intereses y devuelven el préstamo de una sola vez al final, normalmente tras 3 a 24 meses; los inversores reciben los intereses cada mes. El impuesto se retiene en origen: 10 % para particulares rumanos, 0 % para empresas rumanas y 16 % para inversores extranjeros, que puede reducirse con un certificado de residencia fiscal. Las inversiones mayores obtienen cashback (por ejemplo, 1 % desde 3.000 € y 2 % desde 10.000 €). El sitio está en seis idiomas, entre ellos el inglés.

Rentabilidad

La página de estadísticas muestra una rentabilidad media del 13,80 % anual (30 de octubre de 2026). Es la media ponderada por la inversión de los tipos de interés acordados en los préstamos financiados, después de la retención del 10 % pero antes de la comisión mensual de la plataforma, y no un resultado medido tras impagos. La plataforma anuncia ahora rentabilidades netas del 10 % al 16 % anual; en agosto de 2026 aún anunciaba «hasta el 20 %». Su propio ejemplo muestra 1.000 € al 14 % durante 24 meses que rinden 280 € brutos, o 208,80 € después de comisiones e impuestos.

Pérdidas e impagos

Hasta ahora un préstamo ha incurrido en impago: 161.703 €, ahora en recuperación, alrededor del 1 % de todo el dinero invertido. Con el método de la UE, la tasa de impago de la plataforma es del 4,17 %: la media del 0 % en 2024 (0 de 2 préstamos) y del 8,33 % en 2025 (1 de 12 préstamos). Un préstamo se considera en impago cuando acumula más de 90 días de retraso en un importe significativo o es improbable que se reembolse. A 30 de octubre de 2026 ningún préstamo tenía un retraso de 15 a 90 días, y ninguno de los 39 préstamos seguidos en 2026 había incurrido en impago. La plataforma espera una tasa de impago del 3,13 % para 2026. Todavía no se ha publicado nada sobre cuánto del préstamo impagado se ha recuperado.

Qué garantiza su dinero

La mayoría de los préstamos están garantizados con una hipoteca sobre el inmueble, inscrita a favor de los inversores a través de un agente de garantías del grupo stock.estate (no nombrado). Un préstamo hipotecario exige una tasación por un tasador autorizado, y la plataforma aspira a un inmueble con un valor de aproximadamente el 150 % del préstamo, lo que supone pedir prestados unos dos tercios del valor; es un objetivo, no un límite publicado. Algunos préstamos están respaldados solo por otras garantías, como un aval personal del promotor o una prenda sobre acciones, o por nada: en 2026, 32 de los 39 préstamos seguidos tenían garantía hipotecaria. El único impago hasta ahora fue un préstamo sin hipoteca. No hay recompra ni fondo de reserva. En pocas palabras: en los préstamos hipotecarios el inmueble es su colchón si un promotor falla, pero la recuperación lleva tiempo y pasa por los tribunales.

Quién la gestiona y su licencia

El operador es StockEstate Crowdfunding SRL, Rumanía (número de empresa 45170242), fundada en 2021 por Vicentiu Vlad y Alex Constantin. Está autorizada por la ASF, el supervisor financiero de Rumanía, como proveedor europeo de servicios de financiación participativa (decisión 105 de 29 de agosto de 2023, número de registro PJR28FSFPR/400002), y puede ofrecer su servicio en otros países de la UE, entre ellos Francia desde el 1 de octubre de 2025. A principios de 2026 la plataforma afrontó acusaciones públicas de ser una estafa tras campañas pagadas con influencers; los fundadores respondieron públicamente. La crítica se refería al marketing, no a inversores sin cobrar.

Comisiones

Los inversores pagan una comisión de administración del 0,2 % al mes sobre sus préstamos activos, alrededor del 2,4 % anual, que no se cobra sobre préstamos con retraso o en recuperación. Vender o comprar en el mercado secundario cuesta un 1 % para cada parte. Abrir una cuenta, los depósitos, las retiradas y la inversión son gratuitos.

Recuperar su dinero

Puede vender préstamos antes de tiempo en el mercado secundario de la plataforma con una comisión del 1 %, si se encuentra comprador. De lo contrario, el dinero vuelve cuando cada préstamo se reembolsa al final de su plazo. El dinero no invertido puede retirarse sin coste.

Nuestra opinión

Rentabilidad: muy alta — un tipo medio acordado del 13,80 % anual después de la retención. Riesgo: bajo (más alto significa más riesgo) — la mayoría de los préstamos tienen garantía hipotecaria, un solo impago hasta ahora, y la plataforma publica las cifras de impago con una definición clara; pero la cartera es joven, crece rápido y no ha pasado por una caída del mercado inmobiliario. Relación rentabilidad-riesgo: muy alta — un tipo elevado para un nivel de riesgo bajo y bien documentado.