Finansierade projekt säkerställs vanligtvis genom förstahandsinteckningar i tillgången, garantier från moderbolaget och/eller pantsättning av aktier i specialförvaltningsbolaget (SPV), beroende på projektet.

Löpande övervakning sker genom oberoende projekt- och byggövervakning, och utbetalningarna frigörs i takt med att arbetsframstegen certifieras.

Ingen kostnad. Det är kostnadsfritt.

Ja, och det är ovanligt väl dokumenterat. Det mest uppseendeväckande faktumet: CNMV bötfällde Civislend med 56 000 euro i september 2023 för två mycket allvarliga överträdelser – intressekonflikter och olämpligt kopplade projekt som påverkade 7 av 24 noteringar mellan 2018 och 2021 – vilket publicerades i statstidningen i december 2023; Civislend har överklagat till Audiencia Nacional. Utöver detta innehåller en 109 sidor lång tråd på Rankia-forumet detaljerad kritik på dokumentnivå av pågående affärer: mark som inte är registrerad i låntagarens namn, förfallna registreringsbevis, en belåningsgrad angiven till 46 % som vid omberäkning visade sig vara 56 %, samt låntagarföretag med ett kapital på 20 000 euro. Två oberoende källor rapporterar att investerare avvisats eller blockerats efter att ha ställt tekniska frågor. En inläggare hävdar att ett lån på 4 miljoner euro är obetalt sedan augusti 2023 med potentiella förluster på 30–50 % — detta är obekräftat och omöjligt att verifiera, eftersom plattformen inte publicerar några uppgifter om betalningsförsummelser. Trots allt detta är det allmänna kundbetyget gott: 4,5 på Trustpilot baserat på 1 420 recensioner, även om Civislend endast svarar på 24 % av de negativa recensionerna, oftast efter en månad.

Civislend uppger att varje förslag genomgår en expertanalys i två steg som omfattar juridiska, finansiella, kommersiella och tekniska granskningar, varefter man fastställer räntan och tilldelar en riskklass på en sexstegsskala från A+ till C. Projektutvecklare kan ansöka om 1 till 5 miljoner euro och erhålla medlen cirka 30 dagar efter att dokumentationen lämnats in. Endast ungefär ett projekt av tio godkänns. Men detaljerna är knapphändiga: inga offentliggjorda kriterier för utlåning, ingen regel om maximal belåningsgrad, inget krav på förhandsförsäljning och inga värderingsregler. Och kontrollerna har misslyckats tidigare – CNMV:s böter från 2023 gällde felaktigt kopplade projekt och intressekonflikter i annonser som publicerades mellan 2018 och 2021.

Vd:n har hävdat att det är praktiskt taget omöjligt att gå med förlust tack vare förstahandspant – utan att publicera några uppgifter som skulle göra det möjligt för någon att kontrollera detta. I det juridiska meddelandet anges fortfarande företagets gamla namn och ett föråldrat register; avgiftssidan visade ett felmeddelande; statistiksidan visar siffrorna endast med hjälp av JavaScript och saknar uppdateringsdatum. Inget av detta är i sig avgörande, men sammantaget ger det en bild av en långivare vars informationsgivning inte har hållit jämna steg med en balansräkning som tredubblats på två år. Om du investerar bör du dimensionera dina positioner som om ett dåligt år vore möjligt – inget som publicerats bevisar att så inte är fallet.

Det offentliga teamet består av fjorton personer, ledda av verkställande direktören Inigo Torroba, med direktörer för fastighetsverksamhet, investerarrelationer och marknadsföring – en liten personalstyrka för en balansomslutning på 393 miljoner euro. Den registrerade styrelsen skiljer sig från ledningssidan på webbplatsen: ordförande är Gonzalo Del Pozo Sanchez, och verkställande direktören ingår inte alls i den registrerade styrelsen. Vem som äger företaget redovisas inte, vilket är viktigare än vanligt i detta fall eftersom tillsynsmyndighetens böter gällde sammanlänkade projekt och intressekonflikter – just det område där dolda ägarförhållanden skulle vara väsentliga. Räkenskaperna granskas av Auren.

Om en byggherre är försenad uppger Civislend att man aktiverar en reservfond så att utbetalningarna till investerarna kan fortsätta – men fondens storlek, regler och historik offentliggörs inte. Vid ihållande uteblivna betalningar tillkallas inkassobyråer, och utvecklare åläggs dröjsmålsränta och avgifter; många avtal innehåller också en inbyggd förlängning på sex månader till en höjd räntesats, vilket utvecklare faktiskt utnyttjar. Det ultimata skyddet är den förstahandsinteckningen, som kan verkställas genom domstolarna. Det som saknas är alla tidigare resultat: ingen tidsplan för återvinning, inga siffror på återvunna belopp och inga avslutade verkställighetsärenden har någonsin offentliggjorts, och forumets forskare har inte hittat några dokumenterade framgångsrika återvinningar någonstans i det offentliga.

I de flesta fall ingenting direkt: inga avgifter för konto, investering eller uttag – utvecklarna betalar Civislends avgifter. En årlig förvaltningsavgift på ungefär 1 % har tidigare tillämpats på vissa affärer, men villkoren varierar nu beroende på projekt; den officiella avgiftssidan kunde inte kontrolleras eftersom den visade ett felmeddelande. De verkliga kostnaderna är indirekta: 19 % spansk källskatt på din ränta, ränta som betalas ut först i slutet istället för månadsvis, samt förseningar som i smyg förlänger bindningstiden för dina pengar och minskar din faktiska årliga avkastning.