CrowdProperty es una plataforma británica de préstamos entre particulares, fundada en Birmingham en 2013 y autorizada por la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido (número de referencia de la empresa: 723959), a través de la cual los prestamistas privados financian a pequeñas constructoras.
Los préstamos tienen una duración de entre seis y veinticuatro meses, con tipos de interés contratados que oscilan entre el 7,0 % y el 9,5 % anual, y todos ellos están garantizados por una hipoteca de primer grado: la plataforma, en calidad de agente de garantías de los prestamistas, puede embargar y vender el terreno si el promotor incumple sus obligaciones. Los intereses de la mayoría de los préstamos para promoción inmobiliaria se acumulan y se pagan al liquidar el préstamo, en lugar de mensualmente.
La magnitud es considerable: 458 millones de libras prestadas a través de 449 préstamos con gravamen de primer grado, que financian 3.902 viviendas, con 304,9 millones de libras de capital e intereses devueltos y 137 millones de libras aún pendientes de pago. La inversión mínima es de 500 libras (a partir de 50 libras por préstamo con AutoInvest); pueden participar los residentes fiscales del Reino Unido o de la UE que dispongan de una cuenta bancaria en el Reino Unido, y se ofrece una cuenta ISA de financiación innovadora a través del administrador Goji.
El dinero de los clientes se mantiene separado del de la propia plataforma; los préstamos en sí mismos no están cubiertos por ningún plan de compensación.
No existe ningún mercado secundario: el dinero permanece en cada préstamo hasta su amortización, lo que, en el caso de los préstamos problemáticos, ha llevado años. Los prestamistas no pagan comisiones a la plataforma, aunque pueden deducirse los costes de ejecución y una comisión de recuperación cuando un préstamo falla.
Hay que reconocer que CrowdProperty publica una declaración regulatoria anual de resultados, y dicha declaración muestra un deterioro del rendimiento: el dinero prestado desde 2018 ha generado, en realidad, un rendimiento del 6,03 % anual tras las pérdidas, frente al 8,26 % acordado; las pérdidas amortizadas se triplicaron en el año hasta abril de 2026, y la concesión de nuevos préstamos se ha ralentizado drásticamente, mientras la empresa busca financiadores institucionales en lugar de particulares.
Licencia / Regulación: Autorizada por la FCA, art. 36H P2P; IFISA a través de Goji | Licencia n.º 723959
Fundada en 2013; el formador en el sector inmobiliario Simon Zutshi sigue figurando como cofundador. El cofundador Mike Bristow dimitió como director ejecutivo en enero de 2025 y fue sustituido por Steve Deutsch, con John Mould como presidente no ejecutivo; se nombran a diecinueve miembros del equipo con sus fotos, incluido todo el personal encargado de la gestión de créditos y préstamos. Entre sus inversores se encuentran la canadiense Flow Capital (3 millones de libras, febrero de 2024), una línea de financiación de British Business Investments (2023) y una ronda de financiación colectiva en Seedrs. La empresa presenta cuentas de pequeña empresa sin auditoría, por lo que no existen estados financieros verificados de forma independiente.
Las críticas son considerables y provienen tanto de los propios informes de CrowdProperty como de fuentes externas. Su informe de resultados de 2026 muestra que las pérdidas amortizadas se han triplicado hasta alcanzar los 9,9 millones de libras, que los préstamos impagados han aumentado hasta 105 y que la rentabilidad obtenida ha caído al 6,03 %, frente a la afirmación publicitaria de 2023 de que no se habían producido pérdidas desde 2015. La agencia de análisis 4thWay retiró su calificación a finales de 2025, estimó que había otros 25 millones de libras en riesgo, señaló que CrowdProperty se negó a facilitar datos sobre la recuperación de créditos y advirtió abiertamente sobre un posible cierre silencioso de la actividad de préstamos minoristas. El foro de CrowdProperty del P2P Independent Forum cuenta con más de 4.100 publicaciones, en las que predominan los préstamos atrasados (un hilo tiene 754 respuestas), las recuperaciones que se prolongan durante varios años —un préstamo lleva cuatro años en mora, otro ha devuelto el 3,83 % del capital— y prestamistas que están liquidando sus cuentas. En el lado positivo: no se ha encontrado en ningún sitio ninguna medida coercitiva de la FCA, ni casos de insolvencia, ni acusaciones de conducta indebida.
CrowdProperty ostenta la primera garantía real en calidad de agente de garantía y libera los fondos para la promoción por etapas a medida que avanza la construcción. Cuando un préstamo entra en mora, opta por la vía de recuperación: primero, las prórrogas acordadas; después, el nombramiento de síndicos o administradores y, por último, la venta del inmueble. De los 105 préstamos impagados, 36 se han resuelto y 16 han supuesto pérdidas de capital por un total de 9,9 millones de libras; la plataforma señala que, si se analizan los préstamos en su totalidad a lo largo de los años, los intereses percibidos han cubierto hasta ahora con holgura las pérdidas amortizadas. Hay que tener en cuenta que los costes de ejecución y una comisión de recuperación se deducen antes de pagar a los prestamistas, que los procesos de recuperación han llegado a durar hasta cuatro años y que la plataforma se ha negado a compartir datos sobre las perspectivas de recuperación con el principal analista independiente.
La concesión de nuevos préstamos se ha desplomado: ha pasado de 113 millones de libras en 2022 a 14,8 millones en 2025, sin ningún proyecto en marcha y con una única operación de 100 000 libras en tramitación en agosto de 2026 —y todo el contenido reciente de la empresa está dirigido a promotores y agentes inmobiliarios, no a inversores, lo que concuerda con un cambio de rumbo que se aleja del capital minorista. Además, la empresa australiana CrowdProperty es una entidad independiente dedicada exclusivamente al mercado mayorista a la que los inversores del Reino Unido no pueden acceder. Cualquiera que esté valorando la plataforma debería leer su próximo informe de resultados anual antes de comprometer nuevos fondos.
CrowdProperty es realmente selectiva: según sus datos, ha evaluado más de 13 000 proyectos y ha recibido solicitudes por valor de 13 000 millones de libras, de las cuales solo se ha concedido alrededor del 3,5 %. Un equipo de crédito interno —compuesto por un director de crédito, un jefe de crédito, un jefe de préstamos y un jefe de riesgos— evalúa cada operación, y cada anuncio muestra las cifras de la relación préstamo-valor y préstamo-valor final (ejemplo actual: 55,6 % y 61,8 %). El apalancamiento inicial medio se ha reducido hasta situarse en aproximadamente la mitad del valor del inmueble. Existen calificaciones internas de riesgo, pero no se muestran a los prestatarios, y no se publica ninguna política de crédito por escrito. Los recientes cambios en el proceso —decisiones de principio inmediatas, un producto rápido para promotores— tienen como objetivo la rapidez en la concesión de préstamos más que la exhaustividad en la verificación.
No hay comisiones de plataforma, de inversión ni de retirada para los prestamistas: CrowdProperty recibe su remuneración de los promotores que solicitan el préstamo, cuya estructura de comisiones no se hace pública. Quedan dos costes reales. En primer lugar, cuando un préstamo falla, los costes profesionales y de ejecución, más una comisión del prestamista o de recuperación de cuantía no revelada, se deducen del dinero recuperado antes de su distribución. En segundo lugar, el coste que eclipsa cualquier comisión: las pérdidas crediticias, que han reducido la rentabilidad obtenida en 2,2 puntos por debajo del tipo contratado. Los intereses se pagan sin deducción fiscal —lo cual es responsabilidad tuya— a menos que se mantengan en una cuenta ISA, que está exenta de impuestos pero no ofrece ninguna seguridad adicional.
