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investisseurs
Estateguru est une plateforme estonienne de prêts exploitée par Estateguru OÜ à Tallinn. Les investisseurs financent des prêts de courte durée pour des promotions immobilières, des prêts-relais et des prêts aux entreprises garantis par des hypothèques sur des biens immobiliers, aujourd'hui principalement en Estonie, en Lettonie, en Lituanie et au Portugal. Depuis 2014, elle a financé 976,5 millions € de prêts et versé 100,3 millions € d'intérêts aux investisseurs (au 1er novembre 2026). L'Allemagne et la Finlande, où 103,8 millions € et 94,3 millions € ont été prêtés, ne sont plus des marchés actifs ; les prêts y sont seulement en cours de recouvrement.
Vous investissez à partir de 50 € par prêt, en choisissant vous-même les prêts ou en définissant une stratégie d'investissement automatique. Chaque prêt indique son taux d'intérêt, son ratio prêt/valeur et sa catégorie de risque ; les taux des prêts ouverts au 1er novembre 2026 allaient de 7,5 % à 9 %. Il existe des applications mobiles pour iOS et Android.
Estateguru annonce un rendement historique de 9,21 % par an (au 1er novembre 2026). La page ne le définit pas. Son « rendement réel » par année de prêt ne compte que les prêts remboursés : 9,46 % pour 2023, 9,48 % pour 2024 et 9,04 % pour 2025. Les prêts recouvrés après un défaut ont rapporté 4,61 % par an en moyenne. Aucun rendement après pertes sur l'ensemble du portefeuille n'est publié, de sorte que les 9,21 % laissent de côté les prêts qui ont mal tourné.
Les défauts sont élevés. Le taux de défaut annuel d'Estateguru, c'est-à-dire le nombre de prêts ayant fait défaut pendant l'année divisé par les prêts non en défaut au 1er janvier, était de 9,13 % pour 2022, 27,45 % pour 2023, 13,45 % pour 2024 et 20,14 % pour 2025. Au total, 1,52 % a été passé en perte. Sur les marchés actifs, 22,6 millions € (2,92 % des prêts) sont en recouvrement, 10,8 millions € supplémentaires sont partiellement recouvrés mais restent dus, et 0,8 million € est en retard (1er novembre 2026). Les chiffres de l'Allemagne et de la Finlande sont présentés séparément, et en juillet 2026 la plateforme a indiqué que les prêts allemands réglés avaient entraîné des pertes en capital et que la Finlande comptait des exemples de rendements négatifs, sans en chiffrer l'ampleur. Les pertes finales pourraient donc dépasser largement les 1,52 % passés en perte.
La plupart des prêts sont garantis par une hypothèque de premier rang sur un bien immobilier, détenue par Estateguru en tant qu'agent des sûretés pour les investisseurs, le ratio prêt/valeur étant indiqué pour chaque prêt ; la moyenne de la plateforme est de 63,44 % et celle des prêts baltes émis depuis 2023 de 54,1 %. Certains prêts comportent aussi des garanties personnelles ou de société. Il n'y a ni rachat ni fonds de provision. Le recouvrement fonctionne mais il est lent : 74,5 millions € ont été recouvrés à ce jour, soit 39,94 % du portefeuille en défaut, en 11,1 mois en moyenne à compter du défaut (1er novembre 2026). Des avis publics comportent des plaintes selon lesquelles certains prêts en défaut, surtout en Allemagne, restent non résolus quatre à cinq ans après le défaut.
L'exploitant est Estateguru OÜ, prestataire européen de services de financement participatif agréé. Son agrément d'activité a été délivré par l'autorité estonienne de surveillance financière (Finantsinspektsioon) par la décision n° 4.1-1/48. En juillet 2026, Estateguru a déclaré avoir dépensé 1,7 million € de ses propres fonds en recouvrements en 2025. Les paiements transitent par Lemonway, établissement de paiement français, et LHV Pank, banque estonienne.
Investir est gratuit, mais Estateguru conserve une marge d'intérêt de 0 % à 2 % de l'intérêt de l'emprunteur sur chaque prêt. Des frais mensuels de 0,083 % du capital sain, au plus 100 €, ne sont prélevés que les mois où il y a des rendements effectifs. Chaque retrait coûte 3 €. Les comptes qui contiennent de l'argent mais n'ont fait aucun nouvel investissement depuis 12 mois paient 10 € par mois, puis 50 € par mois après une année supplémentaire. Les vendeurs sur le marché secondaire paient 1 % de la transaction. Les emprunteurs paient des frais d'intermédiation de 2,5 % à 4 % et jusqu'à 2 % par an de frais d'administration (grille tarifaire en vigueur depuis le 1er novembre 2025).
Un marché secondaire permet de vendre des créances sur prêts à d'autres investisseurs, à partir de 50 € par créance, moyennant des frais de vendeur de 1 % ; les offres expirent après 7 jours et Estateguru peut suspendre le marché à tout moment. Un acheteur n'est pas garanti, et les prêts en recouvrement peuvent mettre des années à être réglés. Sinon, il faut attendre le remboursement de chaque prêt.
Rendement : moyen. Le rendement historique est de 9,21 % par an, calculé sur les prêts remboursés. Risque : élevé (plus le niveau est élevé, plus le risque est grand). Seulement 1,52 % a été passé en perte, mais 20,14 % des prêts ont fait défaut en 2025, 22,6 millions € sont en recouvrement sur les marchés actifs, et les pertes en Allemagne et en Finlande sont reconnues mais non chiffrées. Rapport rendement-risque : faible, car le rendement publié laisse de côté les défauts qui pèsent sur les résultats des investisseurs.
Licence / Réglementation: Estateguru OÜ est un prestataire européen de services de financement participatif agréé, titulaire d'un agrément d'activité délivré par l'autorité estonienne de surveillance financière (Finantsinspektsioon), décision n° 4.1-1/48. Les investissements ne sont couverts ni par une garantie des dépôts ni par un système d'indemnisation des investisseurs.
Oui. Estateguru OÜ est un prestataire européen de services de financement participatif agréé, titulaire d'un agrément d'activité de l'autorité estonienne de surveillance financière, décision n° 4.1-1/48. Aucune garantie des dépôts ni aucun système d'indemnisation des investisseurs ne couvre les investissements.
Les paiements transitent par Lemonway, établissement de paiement français, et LHV Pank, banque estonienne, Estateguru agissant comme intermédiaire de paiement. Ses conditions indiquent que les fonds des utilisateurs sont conservés séparément de l'argent de la société.
50 € par prêt, y compris via l'investissement automatique.
Estateguru annonce un rendement historique de 9,21 % (1er novembre 2026), calculé sur les prêts remboursés. 1,52 % a été passé en perte, mais 20,14 % des prêts ont fait défaut en 2025, 22,6 millions € sont en recouvrement sur les marchés actifs, et les pertes sur les prêts allemands et finlandais sont reconnues mais non chiffrées.
La plupart des prêts ont une hypothèque de premier rang sur un bien immobilier, détenue par Estateguru en tant qu'agent des sûretés. Le ratio prêt/valeur moyen est de 63,44 %. Il n'y a ni rachat ni fonds de provision. 74,5 millions € ont été recouvrés à ce jour sur les prêts en défaut, soit 39,94 % du portefeuille en défaut.
Oui, si un acheteur est trouvé. Le marché secondaire accepte les créances à partir de 50 € avec des frais de vendeur de 1 %, les offres durent 7 jours et Estateguru peut suspendre le marché à tout moment.
Une marge d'intérêt de 0 % à 2 % prélevée sur l'intérêt de chaque prêt, des frais mensuels de 0,083 % du capital sain (au plus 100 €, uniquement les mois avec des rendements), 3 € par retrait, 1 % lors d'une vente sur le marché secondaire, et 10 € par mois sur les comptes inactifs depuis 12 mois, puis 50 €.
Si un emprunteur fait défaut, Estateguru, en tant qu'agent des sûretés, réalise l'hypothèque ; le recouvrement a pris 11,1 mois en moyenne, et beaucoup plus longtemps pour certains prêts allemands. Vos prêts sont des créances sur les emprunteurs, et les paiements transitent par Lemonway et LHV. Aucun système d'indemnisation ne couvre les pertes.
Estateguru a prêté 103,8 millions € en Allemagne et 94,3 millions € en Finlande ; les problèmes concernent surtout les prêts de 2021 et 2022. Ce sont désormais des marchés où l'on ne fait plus que du recouvrement. En juillet 2026, la plateforme a indiqué que les prêts allemands réglés avaient entraîné des pertes en capital et que la Finlande comptait des exemples de rendements négatifs.
