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investitori
Estateguru è una piattaforma estone di prestiti gestita da Estateguru OÜ a Tallinn. Gli investitori finanziano prestiti a breve termine per sviluppo immobiliare, ponte e imprese, garantiti da ipoteche su immobili, oggi principalmente in Estonia, Lettonia, Lituania e Portogallo. Dal 2014 ha finanziato prestiti per 976,5 milioni di € e pagato agli investitori 100,3 milioni di € di interessi (al 1° novembre 2026). Germania e Finlandia, dove sono stati prestati 103,8 milioni di € e 94,3 milioni di €, non sono più mercati attivi; i prestiti lì sono solo in fase di recupero.
Si investe da 50 € per prestito, scegliendo i prestiti da sé o impostando una strategia di investimento automatico. Ogni prestito mostra il proprio tasso di interesse, il rapporto prestito/valore e la categoria di rischio; i tassi dei prestiti aperti al 1° novembre 2026 andavano dal 7,5 % al 9 %. Sono disponibili app per iOS e Android.
Estateguru indica un rendimento storico del 9,21 % l'anno (al 1° novembre 2026). La pagina non lo definisce. Il suo «rendimento effettivo» per anno di erogazione conta solo i prestiti che sono stati rimborsati: 9,46 % per il 2023, 9,48 % per il 2024 e 9,04 % per il 2025. I prestiti recuperati dopo un default hanno reso in media il 4,61 % l'anno. Non viene pubblicato alcun rendimento al netto delle perdite sull'intero portafoglio, quindi il 9,21 % lascia fuori i prestiti andati male.
I default sono alti. Il tasso di default annuo di Estateguru, cioè il numero di prestiti andati in default nell'anno diviso per i prestiti non in default al 1° gennaio, è stato del 9,13 % per il 2022, del 27,45 % per il 2023, del 13,45 % per il 2024 e del 20,14 % per il 2025. In totale è stato svalutato l'1,52 %. Nei mercati attivi 22,6 milioni di € (il 2,92 % dei prestiti erogati) sono in fase di recupero, altri 10,8 milioni di € sono stati recuperati in parte ma restano dovuti e 0,8 milioni di € sono in ritardo (1° novembre 2026). I dati di Germania e Finlandia sono mostrati a parte e, nel luglio 2026, la piattaforma ha dichiarato che i prestiti tedeschi risolti hanno comportato perdite di capitale e che in Finlandia ci sono esempi di rendimenti negativi, senza quantificarli. Le perdite finali potrebbero quindi risultare ben superiori all'1,52 % svalutato.
La maggior parte dei prestiti è garantita da un'ipoteca di primo grado su immobili, detenuta da Estateguru come agente di garanzia per gli investitori, con il rapporto prestito/valore indicato per ciascun prestito; la media della piattaforma è del 63,44 % e quella dei prestiti baltici erogati dal 2023 è del 54,1 %. Alcuni prestiti hanno anche garanzie personali o societarie. Non esistono riacquisto né fondo di accantonamento. Il recupero funziona ma è lento: finora sono stati recuperati 74,5 milioni di €, il 39,94 % del portafoglio in default, con una media di 11,1 mesi dal default (1° novembre 2026). Le recensioni pubbliche includono lamentele secondo cui alcuni prestiti in default, soprattutto in Germania, sono rimasti irrisolti da quattro a cinque anni dopo il default.
Il gestore è Estateguru OÜ, un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato. La sua licenza di attività è stata rilasciata dall'autorità estone di vigilanza finanziaria (Finantsinspektsioon) con decisione n. 4.1-1/48. Nel luglio 2026 Estateguru ha dichiarato di aver speso 1,7 milioni di € di fondi propri per i recuperi nel 2025. I pagamenti passano attraverso Lemonway, un istituto di pagamento francese, e LHV Pank, una banca estone.
Investire è gratuito, ma Estateguru trattiene su ogni prestito uno spread di interesse dallo 0 % al 2 % dell'interesse del debitore. Una commissione mensile dello 0,083 % del capitale in regolare ammortamento, al massimo 100 €, è addebitata solo nei mesi con rendimenti effettivi. Ogni prelievo costa 3 €. I conti con denaro ma senza nuovi investimenti da 12 mesi pagano 10 € al mese, che salgono a 50 € al mese dopo un ulteriore anno. I venditori sul mercato secondario pagano l'1 % della transazione. I debitori pagano una commissione di intermediazione dal 2,5 % al 4 % e fino al 2 % l'anno di commissioni di amministrazione (listino in vigore dal 1° novembre 2025).
Un mercato secondario consente di vendere crediti su prestiti ad altri investitori, da 50 € per credito, con una commissione per il venditore dell'1 %; le offerte scadono dopo 7 giorni ed Estateguru può sospendere il mercato in qualsiasi momento. Un acquirente non è garantito, e i prestiti in fase di recupero possono richiedere anni per essere risolti. Altrimenti si attende il rimborso di ciascun prestito.
Rendimento: medio. Il rendimento storico è del 9,21 % l'anno, calcolato sui prestiti rimborsati. Rischio: alto (più alto significa più rischio). È stato svalutato solo l'1,52 %, ma il 20,14 % dei prestiti è andato in default nel 2025, 22,6 milioni di € sono in fase di recupero nei mercati attivi e le perdite in Germania e Finlandia sono ammesse ma non quantificate. Rapporto rendimento-rischio: basso, perché il rendimento pubblicato lascia fuori i default che pesano sui risultati degli investitori.
Licenza / Regolamentazione: Estateguru OÜ è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato, con una licenza di attività rilasciata dall'autorità estone di vigilanza finanziaria (Finantsinspektsioon), decisione n. 4.1-1/48. Gli investimenti non sono coperti da una garanzia dei depositi né da uno schema di indennizzo degli investitori.
Sì. Estateguru OÜ è un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato, con una licenza di attività dell'autorità estone di vigilanza finanziaria, decisione n. 4.1-1/48. Nessuna garanzia dei depositi né schema di indennizzo degli investitori copre gli investimenti.
I pagamenti passano attraverso Lemonway, un istituto di pagamento francese, e LHV Pank, una banca estone, con Estateguru come intermediario di pagamento. Le sue condizioni affermano che i fondi degli utenti sono tenuti separati dal denaro della società.
50 € per prestito, anche con l'investimento automatico.
Estateguru indica un rendimento storico del 9,21 % (1° novembre 2026), calcolato sui prestiti rimborsati. È stato svalutato l'1,52 %, ma il 20,14 % dei prestiti è andato in default nel 2025, 22,6 milioni di € sono in fase di recupero nei mercati attivi e le perdite sui prestiti tedeschi e finlandesi sono ammesse ma non quantificate.
La maggior parte dei prestiti ha un'ipoteca di primo grado su immobili, detenuta da Estateguru come agente di garanzia. Il rapporto prestito/valore medio è del 63,44 %. Non esistono riacquisto né fondo di accantonamento. Finora sono stati recuperati 74,5 milioni di € dai prestiti in default, il 39,94 % del portafoglio in default.
Sì, se si trova un acquirente. Il mercato secondario accetta crediti da 50 € con una commissione per il venditore dell'1 %, le offerte durano 7 giorni ed Estateguru può sospendere il mercato in qualsiasi momento.
Uno spread di interesse dallo 0 % al 2 % trattenuto sull'interesse di ogni prestito, una commissione mensile dello 0,083 % del capitale in regolare ammortamento (al massimo 100 €, solo nei mesi con rendimenti), 3 € per prelievo, l'1 % in caso di vendita sul mercato secondario e 10 € al mese sui conti inattivi da 12 mesi, che salgono a 50 €.
Se un debitore va in default, Estateguru, come agente di garanzia, escute l'ipoteca; il recupero ha richiesto in media 11,1 mesi, e molto di più per alcuni prestiti tedeschi. I Suoi prestiti sono crediti verso i debitori e i pagamenti passano attraverso Lemonway e LHV. Nessuno schema di indennizzo copre le perdite.
Estateguru ha prestato 103,8 milioni di € in Germania e 94,3 milioni di € in Finlandia; i problemi riguardano soprattutto i prestiti del 2021 e del 2022. Entrambi sono ora mercati di solo recupero. Nel luglio 2026 la piattaforma ha dichiarato che i prestiti tedeschi risolti hanno comportato perdite di capitale e che in Finlandia ci sono esempi di rendimenti negativi.
