I progetti finanziati sono generalmente garantiti da ipoteche di primo grado sull’asset, da garanzie della società madre e/o da pegni sulle quote della SPV, a seconda del progetto.

Il monitoraggio continuo viene effettuato tramite un controllo indipendente del progetto e dei lavori di costruzione, con l’erogazione dei fondi in base allo stato di avanzamento dei lavori certificato.

Nessun costo. È gratuito.

Sì, ed è documentato in modo insolitamente dettagliato. Il dato più sconcertante: la CNMV ha multato Civislend per 56.000 euro nel settembre 2023 per due violazioni molto gravi — conflitti di interesse e progetti collegati in modo improprio che hanno interessato 7 delle 24 quotazioni dal 2018 al 2021 — pubblicate nella Gazzetta Ufficiale nel dicembre 2023; Civislend ha presentato ricorso dinanzi all’Audiencia Nacional. Inoltre, un thread di 109 pagine sul forum Rankia contiene critiche dettagliate, supportate da documenti, relative a operazioni in corso: terreni non registrati a nome del mutuatario, certificati catastali scaduti, un rapporto prestito/valore dichiarato al 46% che, una volta ricalcolato, risultava pari al 56%, e società mutuatarie con un capitale di 20.000 euro. Due fonti indipendenti riferiscono che gli investitori sono stati respinti o bloccati dopo aver posto domande tecniche. Un utente sostiene che vi sia un prestito di 4 milioni di euro non rimborsato dall’agosto 2023 con potenziali perdite del 30-50% — dato non verificato e non verificabile, poiché la piattaforma non pubblica dati sulle insolvenze. Nonostante tutto ciò, il sentiment quotidiano dei clienti è positivo: 4,5 su Trustpilot da 1.420 recensioni, anche se Civislend risponde solo al 24% delle recensioni negative, in genere dopo un mese.

Civislend afferma che ogni proposta viene sottoposta a un’analisi di esperti in due fasi, che comprende verifiche legali, finanziarie, commerciali e tecniche; al termine di tale processo, viene fissato il tasso di interesse e assegnato un grado di rischio su una scala a sei livelli, da A+ a C. I promotori immobiliari possono richiedere da 1 a 5 milioni di euro e ricevere i fondi circa 30 giorni dopo la presentazione della documentazione. Viene approvato solo circa un progetto su dieci. Tuttavia, i dettagli sono scarsi: non vengono pubblicati i criteri di concessione del credito, non esiste una regola sul rapporto massimo prestito/valore, non vi sono requisiti di prevendita né regole di valutazione. E le verifiche hanno già fallito in passato: la sanzione inflitta dalla CNMV nel 2023 riguardava progetti collegati in modo improprio e conflitti di interesse nelle inserzioni pubblicate tra il 2018 e il 2021.

L’amministratore delegato ha affermato che andare in perdita è praticamente impossibile grazie ai mutui di primo grado — senza però pubblicare alcun dato che permetta di verificarlo. La nota legale riporta ancora la vecchia denominazione sociale e un numero di registrazione non più valido; la pagina dedicata alle commissioni restituisce un errore; la pagina delle statistiche mostra i dati solo tramite JavaScript e non riporta alcuna data di aggiornamento. Nessuno di questi aspetti è di per sé grave, ma nel loro insieme descrivono un istituto di credito la cui trasparenza non ha tenuto il passo con un portafoglio che è triplicato in due anni. Se decidete di investire, dimensionate le posizioni come se fosse possibile un anno negativo: nulla di quanto pubblicato dimostra che non lo sia.

Il team della società quotata in borsa è composto da quattordici persone, guidate dall’amministratore delegato Inigo Torroba, affiancato dai direttori responsabili dei settori immobiliare, relazioni con gli investitori e marketing: un organico ridotto per un patrimonio di 393 milioni di euro. Il consiglio di amministrazione registrato differisce da quanto riportato nella pagina dedicata alla leadership sul sito web: il presidente è Gonzalo Del Pozo Sanchez, mentre l’amministratore delegato non fa parte del consiglio di amministrazione registrato. Non viene reso noto chi sia il proprietario della società, il che in questo caso è più rilevante del solito poiché la sanzione inflitta dall’autorità di vigilanza riguardava progetti collegati e conflitti di interesse — proprio l’ambito in cui eventuali legami occulti di proprietà sarebbero rilevanti. I conti sono sottoposti a revisione contabile da parte di Auren.

Se un promotore immobiliare è in ritardo con i pagamenti, Civislend afferma di attivare un fondo di riserva affinché i pagamenti agli investitori continuino — ma l’entità, le regole e la storia del fondo non vengono rese note. Il mancato pagamento persistente comporta l’intervento di agenzie di recupero crediti, interessi di mora e commissioni a carico del promotore; molti contratti prevedono inoltre una proroga automatica di sei mesi a un tasso maggiorato, di cui i promotori si avvalgono. La protezione definitiva è rappresentata dall’ipoteca di primo grado, esecutiva in sede giudiziaria. Ciò che manca è qualsiasi dato storico: non sono mai stati pubblicati né i tempi di recupero, né l’ammontare dei crediti recuperati, né i casi di esecuzione portati a termine, e i ricercatori del forum non hanno trovato alcuna documentazione pubblica che attesti un recupero andato a buon fine.

Nulla in modo diretto, nella maggior parte dei casi: nessuna commissione di conto, di investimento o di prelievo — sono gli sviluppatori a pagare le commissioni di Civislend. Una commissione di gestione annuale pari all’1% circa, applicata in passato su alcune operazioni, varia ora a seconda del progetto; non è stato possibile consultare la pagina ufficiale delle commissioni poiché restituiva un errore. I costi reali sono indiretti: la ritenuta alla fonte spagnola del 19% sugli interessi, gli interessi pagati solo alla scadenza anziché mensilmente, e i ritardi che allungano silenziosamente il periodo di vincolo del capitale e riducono il rendimento annuo effettivo.