Crowdhouse - Analisi dei rischi e dei rendimenti
Crowdhouse - Resi e tassi di perdita
Crowdhouse – Pro e contro
Informazioni su Crowdhouse
Che cos'è
Crowdhouse è una piattaforma svizzera, gestita da crowdhouse (Schweiz) AG a Zurigo e attiva dal 2015, tramite la quale investitori privati acquistano, insieme ad altri investitori, quote di edifici residenziali affittati già esistenti in Svizzera. Dichiara che finora sono stati collocati presso comproprietari immobili per un valore superiore a 2 miliardi di CHF (novembre 2026). Il gruppo vende anche edifici a singoli acquirenti, quote di società immobiliari a investitori qualificati e azioni immobiliari quotate.
Come funziona
Ci si registra gratuitamente, si sceglie un edificio e si acquista una quota di almeno 100.000 CHF. Si viene iscritti nel registro fondiario come comproprietari, e nessun investitore può detenere più di un terzo delle quote offerte. Il reddito da locazione, dopo costi e interessi ipotecari, viene pagato ogni mese in proporzione alla quota, e anche i voti si contano per quota. Crowdhouse gestisce l'edificio. Il periodo di detenzione segue la durata dell'ipoteca, di solito da 5 a 10 anni; alla sua fine i comproprietari decidono se vendere o rifinanziare, e il rifinanziamento richiede una maggioranza dei due terzi, altrimenti l'edificio viene venduto.
Rendimenti
Crowdhouse pubblicizza dal 4 % al 6 % l'anno, e la sua home page indica di solito dal 4 % al 5 % l'anno di distribuzioni attese, a seconda dell'immobile (a novembre 2026). Sono aspettative, non risultati: non vengono pubblicati distribuzioni realizzate, medie sugli edifici né un rendimento totale comprensivo di variazioni di valore o vendite.
Perdite e default
Come proprietari non si può andare in default come con un prestito, ma un edificio può perdere valore, perdere inquilini o ridurre le distribuzioni. Crowdhouse non pubblica cifre su distribuzioni ridotte o sospese, perdite di valore o esito delle vendite passate. Nell'aprile 2020 alcuni comproprietari hanno contestato pubblicamente che le nuove regole di comproprietà adottate in un'assemblea annuale fossero a loro svantaggio.
Che cosa garantisce il vostro denaro
Nulla garantisce il vostro denaro nel modo in cui è garantito un prestito: siete proprietari, non finanziatori. Detenete una quota di un edificio residenziale svizzero iscritta a vostro nome nel registro fondiario, quindi possedete una parte di un bene reale, ma sopportate anche tutto il suo rischio di valore. Ogni edificio è in parte finanziato con un'ipoteca bancaria, e il credito della banca ha priorità sui comproprietari. Non ci sono riacquisto, garanzia né assicurazione sul valore o sulle distribuzioni. Crowdhouse afferma che non c'è rischio dell'emittente perché i comproprietari detengono direttamente l'immobile; se fosse crowdhouse stessa a fallire, i comproprietari dovrebbero nominare un nuovo gestore. Sulle sue pagine pubbliche non pubblica rapporti prestito/valore, valutazioni né risultati di vendite passate.
Chi la gestisce e la licenza
La piattaforma è gestita da crowdhouse (Schweiz) AG, Lerchenstrasse 24, 8045 Zurigo (registro di commercio CH-020-3041705-7). La sua licenza non ha potuto essere confermata: la home page, l'impressum e i termini (datati 17 giugno 2025) non indicano alcuna autorizzazione dell'autorità svizzera di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) né l'appartenenza a un organismo di autoregolamentazione, e non ne abbiamo trovata alcuna confermata in un registro pubblico. Crowdhouse afferma di non accettare mai denaro dei clienti; gli investitori versano su un conto immobiliare presso la banca ipotecaria. Gli investitori non hanno quindi una licenza vigilata su cui fare affidamento né un sistema di indennizzo.
Commissioni
Crowdhouse guadagna una commissione di successo quando un edificio viene venduto, indicata come parte dei costi di vendita attesi di ciascun finanziamento, e commissioni annuali per l'amministrazione, per la gestione strategica del patrimonio e degli investimenti e per la gestione dell'ipoteca, indicate nelle previsioni annuali di ciascun immobile. Non pubblica una tabella generale delle commissioni con gli importi, quindi il costo di ciascun edificio si può leggere solo nei suoi documenti. La vendita di una quota comporta imposte sul trasferimento immobiliare che dipendono dal cantone e da quanto tempo la si è detenuta.
Riavere il vostro denaro
È possibile vendere la propria quota prima della fine del periodo di detenzione. Crowdhouse la inserisce sulla propria piattaforma di negoziazione, dove gli investitori interessati si iscrivono a liste d'attesa, e gestisce il trasferimento; il prezzo dipende da domanda e offerta e un acquirente non è assicurato. Altrimenti il denaro torna solo quando i comproprietari decidono di vendere l'edificio, tipicamente dopo 5-10 anni. Crowdhouse non pubblica cifre su quante quote o edifici siano stati venduti né a che prezzo.
La nostra valutazione
Rendimento: basso — la piattaforma prevede dal 4 % al 6 % l'anno e non pubblica nulla di realizzato. Rischio: alto (più alto significa più rischio) — si sopporta l'intero rischio di valore di un edificio dietro un'ipoteca bancaria, non vengono pubblicati risultati di distribuzioni o vendite passate, e la licenza non ha potuto essere confermata. Rapporto rischio-rendimento: molto basso — un basso rendimento atteso senza risultati pubblicati non compensa tale rischio.
Regolamento
Licenza / Regolamentazione: Licenza non confermata — la piattaforma, gestita da crowdhouse (Schweiz) AG, Zurigo (CH-020-3041705-7), non indica alcuna autorizzazione FINMA né l'appartenenza a un organismo di autoregolamentazione nella home page, nell'impressum o nei termini (datati 17 giugno 2025), e non ne abbiamo trovata alcuna confermata in un registro pubblico. La piattaforma dichiara di non accettare mai denaro dei clienti. Nessun sistema di indennizzo copre gli investimenti.
Funzionalità
Per gli investitori
Informazioni utili
La sua licenza non ha potuto essere confermata. La home page, l'impressum e i termini non indicano alcuna autorizzazione FINMA né l'appartenenza a un organismo di autoregolamentazione, e non ne abbiamo trovata alcuna confermata in un registro pubblico. Crowdhouse afferma di non accettare mai denaro dei clienti. Nessun sistema di indennizzo copre il Suo investimento.
Crowdhouse afferma di non accettare mai denaro dei clienti. Lei versa il Suo investimento su un conto immobiliare presso la banca che concede l'ipoteca, e solo quando tutte le quote sono collocate per contratto e il trasferimento di proprietà può iniziare. Se il finanziamento fallisce, i contratti firmati diventano nulli.
100.000 CHF per una quota di comproprietà con iscrizione nel registro fondiario. Nessun investitore può detenere più di un terzo delle quote offerte.
Crowdhouse pubblicizza dal 4 % al 6 % l'anno e di solito dal 4 % al 5 % di distribuzioni mensili attese, a seconda dell'immobile (novembre 2026). Non pubblica distribuzioni realizzate, variazioni di valore né risultati di vendite passate, quindi i rendimenti e le perdite effettivi non sono noti.
Si possiede una quota iscritta di un edificio reale, ma nulla ne protegge il valore: non ci sono riacquisto, garanzia né assicurazione, e l'ipoteca bancaria ha priorità sui comproprietari. Se crowdhouse fallisse, l'edificio apparterrebbe comunque ai comproprietari, che avrebbero bisogno di un nuovo gestore.
Sì, è possibile offrire la propria quota sulla piattaforma di negoziazione di crowdhouse, dove gli investitori si iscrivono a liste d'attesa. Il prezzo dipende da domanda e offerta, un acquirente non è assicurato e si applicano imposte sul trasferimento immobiliare.
Una commissione di successo alla vendita e commissioni annuali per amministrazione, gestione del patrimonio e degli investimenti e gestione dell'ipoteca, indicate nei documenti di ciascun immobile. Non viene pubblicata una tabella generale delle commissioni con gli importi.
Si preveda almeno 5 anni. Il periodo di detenzione segue la durata dell'ipoteca, di solito da 5 a 10 anni. Un edificio non viene venduto automaticamente: decidono i comproprietari, il rifinanziamento richiede una maggioranza dei due terzi e, in sua assenza, l'edificio viene venduto.
L'edificio appartiene ai comproprietari, quindi il fallimento di crowdhouse non lo toglierebbe loro, ma i comproprietari dovrebbero organizzare una nuova gestione. Se un edificio perde valore o inquilini, le distribuzioni calano e una vendita può rendere meno di quanto pagato, con la banca pagata per prima.
