Crowdhouse - Risiko- und Ertragsüberprüfung
Crowdhouse - Rückgaben und Verlustquoten
Crowdhouse – Vor- und Nachteile
Über Crowdhouse
Was es ist
Crowdhouse ist eine Schweizer Plattform, betrieben von der crowdhouse (Schweiz) AG in Zürich und seit 2015 aktiv, über die private Anleger gemeinsam mit anderen Anlegern Anteile an bestehenden vermieteten Wohnhäusern in der Schweiz kaufen. Nach eigenen Angaben wurden bisher Immobilien im Wert von mehr als 2 Milliarden CHF bei Miteigentümern platziert (November 2026). Die Gruppe verkauft außerdem Gebäude an einzelne Käufer, Anteile an Immobiliengesellschaften für qualifizierte Anleger und börsennotierte Immobilienaktien.
So funktioniert es
Sie registrieren sich kostenlos, wählen ein Gebäude und kaufen einen Anteil von mindestens 100.000 CHF. Sie werden als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, und kein einzelner Anleger darf mehr als ein Drittel der angebotenen Anteile halten. Die Mieteinnahmen werden nach Kosten und Hypothekarzinsen jeden Monat im Verhältnis zu Ihrem Anteil ausgezahlt, und auch die Stimmen werden nach Anteilen gezählt. Crowdhouse verwaltet das Gebäude. Die Haltedauer folgt der Laufzeit der Hypothek, meist 5 bis 10 Jahre; an deren Ende entscheiden die Miteigentümer, ob verkauft oder refinanziert wird, wobei die Refinanzierung eine Zweidrittelmehrheit braucht, sonst wird das Gebäude verkauft.
Erträge
Crowdhouse wirbt mit 4 % bis 6 % pro Jahr, und seine Startseite nennt je nach Immobilie typischerweise 4 % bis 5 % pro Jahr an erwarteten Ausschüttungen (Stand November 2026). Das sind Erwartungen, keine Ergebnisse: Es werden keine tatsächlichen Ausschüttungen, kein Durchschnitt über alle Gebäude und keine Gesamtrendite einschließlich Wertänderungen oder Verkäufen veröffentlicht.
Verluste und Ausfälle
Als Eigentümer können Sie nicht ausfallen wie bei einem Kredit, doch ein Gebäude kann an Wert verlieren, Mieter verlieren oder Ausschüttungen kürzen. Crowdhouse veröffentlicht keine Zahlen zu gekürzten oder ausgesetzten Ausschüttungen, zu Wertverlusten oder zum Ergebnis früherer Verkäufe. Im April 2020 beanstandeten Miteigentümer öffentlich, dass neue Miteigentumsregeln, die auf einer Jahresversammlung beschlossen wurden, zu ihrem Nachteil seien.
Was Ihr Geld absichert
Nichts sichert Ihr Geld so ab, wie ein Kredit abgesichert ist: Sie sind Eigentümer, nicht Kreditgeber. Sie halten einen Anteil an einem Schweizer Wohnhaus, der auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen ist, und besitzen damit einen Teil eines realen Vermögenswerts, tragen aber auch dessen gesamtes Wertrisiko. Jedes Gebäude wird teilweise mit einer Bankhypothek finanziert, und der Anspruch der Bank geht dem der Miteigentümer vor. Es gibt keinen Rückkauf, keine Garantie und keine Versicherung auf den Wert oder die Ausschüttungen. Crowdhouse sagt, es gebe kein Emittentenrisiko, weil die Miteigentümer die Immobilie direkt halten; fiele crowdhouse selbst aus, müssten die Miteigentümer einen neuen Verwalter bestellen. Auf seinen öffentlichen Seiten veröffentlicht es keine Belehnungsquoten, Bewertungen oder Ergebnisse früherer Verkäufe.
Wer dahintersteht und die Lizenz
Die Plattform wird von der crowdhouse (Schweiz) AG, Lerchenstrasse 24, 8045 Zürich, betrieben (Handelsregister CH-020-3041705-7). Ihre Lizenz konnte nicht bestätigt werden: Startseite, Impressum und Bedingungen (vom 17. Juni 2025) nennen weder eine Bewilligung der Schweizer Finanzmarktaufsicht (FINMA) noch die Mitgliedschaft in einer Selbstregulierungsorganisation, und wir fanden in einem öffentlichen Register keine bestätigt. Crowdhouse sagt, es nehme nie Kundengelder an; Anleger zahlen auf ein Liegenschaftskonto bei der Hypothekenbank ein. Anleger haben daher weder eine beaufsichtigte Lizenz, auf die sie sich stützen können, noch eine Entschädigungseinrichtung.
Gebühren
Crowdhouse verdient eine Erfolgsgebühr, wenn ein Gebäude verkauft wird, ausgewiesen als Teil der erwarteten Verkaufskosten jeder Finanzierung, sowie jährliche Gebühren für Verwaltung, für das strategische Asset- und Investmentmanagement und für die Verwaltung der Hypothek, ausgewiesen in der Jahresprognose jeder Immobilie. Es veröffentlicht keine allgemeine Gebührentabelle mit Beträgen, sodass die Kosten jedes Gebäudes nur in dessen Unterlagen nachzulesen sind. Der Verkauf eines Anteils löst Grundstückübertragungssteuern aus, die vom Kanton und von der Haltedauer abhängen.
Ihr Geld zurückbekommen
Sie können Ihren Anteil vor Ende der Haltedauer verkaufen. Crowdhouse stellt ihn auf seine eigene Handelsplattform, wo sich interessierte Anleger auf Wartelisten eintragen, und wickelt die Übertragung ab; der Preis hängt von Angebot und Nachfrage ab, und ein Käufer ist nicht sicher. Andernfalls kommt Ihr Geld nur zurück, wenn die Miteigentümer den Verkauf des Gebäudes beschließen, typischerweise nach 5 bis 10 Jahren. Crowdhouse veröffentlicht keine Zahlen dazu, wie viele Anteile oder Gebäude zu welchem Preis verkauft wurden.
Unsere Einschätzung
Rendite: niedrig — die Plattform erwartet 4 % bis 6 % pro Jahr und veröffentlicht nichts Realisiertes. Risiko: hoch (höher bedeutet mehr Risiko) — Sie tragen das volle Wertrisiko eines Gebäudes hinter einer Bankhypothek, es werden keine Ergebnisse früherer Ausschüttungen oder Verkäufe veröffentlicht, und die Lizenz konnte nicht bestätigt werden. Rendite-Risiko-Verhältnis: sehr niedrig — eine niedrige erwartete Rendite ohne veröffentlichte Ergebnisse gleicht dieses Risiko nicht aus.
Regelung
Lizenz / Regulierung: Lizenz nicht bestätigt — die Plattform, betrieben von der crowdhouse (Schweiz) AG, Zürich (CH-020-3041705-7), nennt auf ihrer Startseite, im Impressum und in den Bedingungen (vom 17. Juni 2025) weder eine FINMA-Bewilligung noch die Mitgliedschaft in einer Selbstregulierungsorganisation, und wir fanden in einem öffentlichen Register keine bestätigt. Die Plattform gibt an, nie Kundengelder anzunehmen. Keine Entschädigungseinrichtung deckt die Anlagen.
Funktionalität
Für Investoren
Nützliche Informationen
Die Lizenz konnte nicht bestätigt werden. Startseite, Impressum und Bedingungen nennen weder eine FINMA-Bewilligung noch die Mitgliedschaft in einer Selbstregulierungsorganisation, und wir fanden in einem öffentlichen Register keine bestätigt. Crowdhouse sagt, es nehme nie Kundengelder an. Keine Entschädigungseinrichtung deckt Ihre Anlage.
Crowdhouse sagt, es nehme nie Kundengelder an. Sie zahlen Ihre Anlage auf ein Liegenschaftskonto bei der Bank ein, die die Hypothek gewährt, und zwar erst, wenn alle Anteile vertraglich platziert sind und die Eigentumsübertragung beginnen kann. Scheitert die Finanzierung, werden die unterzeichneten Verträge unwirksam.
100.000 CHF für einen Miteigentumsanteil mit Grundbucheintrag. Kein einzelner Anleger darf mehr als ein Drittel der angebotenen Anteile halten.
Crowdhouse wirbt mit 4 % bis 6 % pro Jahr und typischerweise 4 % bis 5 % an erwarteten monatlichen Ausschüttungen, je nach Immobilie (November 2026). Es veröffentlicht keine realisierten Ausschüttungen, keine Wertänderungen und keine Ergebnisse früherer Verkäufe, sodass tatsächliche Erträge und Verluste nicht bekannt sind.
Sie besitzen einen eingetragenen Anteil an einem realen Gebäude, doch nichts schützt dessen Wert: Es gibt keinen Rückkauf, keine Garantie und keine Versicherung, und die Bankhypothek geht den Miteigentümern vor. Fiele crowdhouse aus, gehörte das Gebäude weiterhin den Miteigentümern, die einen neuen Verwalter bräuchten.
Ja, Sie können Ihren Anteil auf der eigenen Handelsplattform von crowdhouse anbieten, wo sich Anleger auf Wartelisten eintragen. Der Preis hängt von Angebot und Nachfrage ab, ein Käufer ist nicht sicher, und es fallen Grundstückübertragungssteuern an.
Eine Erfolgsgebühr beim Verkauf und jährliche Gebühren für Verwaltung, Asset- und Investmentmanagement und Hypothekenverwaltung, ausgewiesen in den Unterlagen jeder Immobilie. Eine allgemeine Gebührentabelle mit Beträgen wird nicht veröffentlicht.
Planen Sie mit mindestens 5 Jahren. Die Haltedauer folgt der Laufzeit der Hypothek, meist 5 bis 10 Jahre. Ein Gebäude wird nicht automatisch verkauft: Die Miteigentümer entscheiden, die Refinanzierung braucht eine Zweidrittelmehrheit, und ohne sie wird das Gebäude verkauft.
Das Gebäude gehört den Miteigentümern, sodass der Ausfall von crowdhouse es ihnen nicht nehmen würde, doch die Miteigentümer müssten eine neue Verwaltung organisieren. Verliert ein Gebäude an Wert oder Mietern, sinken die Ausschüttungen, und ein Verkauf kann weniger einbringen, als Sie gezahlt haben, wobei die Bank zuerst bezahlt wird.
