Crowdhouse Avis

De quoi s'agit-il

Crowdhouse est une plateforme suisse, exploitée par crowdhouse (Schweiz) AG à Zurich et active depuis 2015, par laquelle des investisseurs particuliers achètent, avec d'autres investisseurs, des parts d'immeubles résidentiels loués existants en Suisse. Elle affirme que des biens d'une valeur de plus de 2 milliards de CHF ont été placés auprès de copropriétaires à ce jour (novembre 2026). Le groupe vend aussi des immeubles à des acheteurs uniques, des parts de sociétés immobilières à des investisseurs qualifiés et des actions immobilières cotées.

Comment cela fonctionne

Vous vous inscrivez gratuitement, choisissez un immeuble et achetez une part d'au moins 100 000 CHF. Vous êtes inscrit au registre foncier comme copropriétaire, et aucun investisseur ne peut détenir plus d'un tiers des parts proposées. Les revenus locatifs, après charges et intérêts hypothécaires, sont versés chaque mois en proportion de votre part, et les votes sont eux aussi comptés par part. Crowdhouse gère l'immeuble. La durée de détention suit la durée de l'hypothèque, en général de 5 à 10 ans ; à son terme, les copropriétaires décident de vendre ou de refinancer, et le refinancement exige une majorité des deux tiers, faute de quoi l'immeuble est vendu.

Rendements

Crowdhouse annonce de 4 % à 6 % par an, et sa page d'accueil indique en général de 4 % à 5 % par an de distributions attendues, selon le bien (en novembre 2026). Ce sont des attentes, pas des résultats : aucune distribution réalisée, aucune moyenne sur l'ensemble des immeubles et aucun rendement total incluant les variations de valeur ou les ventes ne sont publiés.

Pertes et défauts

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas faire défaut comme avec un prêt, mais un immeuble peut perdre de la valeur, perdre des locataires ou réduire ses distributions. Crowdhouse ne publie aucun chiffre sur les distributions réduites ou suspendues, les pertes de valeur ou l'issue des ventes passées. En avril 2020, des copropriétaires ont publiquement objecté que de nouvelles règles de copropriété adoptées lors d'une assemblée annuelle étaient à leur désavantage.

Ce qui garantit votre argent

Rien ne garantit votre argent comme un prêt est garanti : vous êtes propriétaire, pas prêteur. Vous détenez une part d'un immeuble résidentiel suisse inscrite à votre nom au registre foncier ; vous possédez donc une partie d'un actif réel, mais vous supportez aussi tout son risque de valeur. Chaque immeuble est en partie financé par une hypothèque bancaire, et la créance de la banque passe avant celle des copropriétaires. Il n'y a ni rachat, ni garantie, ni assurance sur la valeur ou sur les distributions. Crowdhouse affirme qu'il n'y a pas de risque d'émetteur car les copropriétaires détiennent directement le bien ; si crowdhouse elle-même faisait défaut, les copropriétaires devraient nommer un nouveau gestionnaire. Elle ne publie sur ses pages publiques aucun ratio prêt/valeur, aucune évaluation ni aucun résultat de ventes passées.

Qui l'exploite et sa licence

La plateforme est exploitée par crowdhouse (Schweiz) AG, Lerchenstrasse 24, 8045 Zurich (registre du commerce CH-020-3041705-7). Son agrément n'a pas pu être confirmé : la page d'accueil, les mentions légales et les conditions (datées du 17 juin 2025) n'indiquent ni autorisation de l'autorité suisse de surveillance des marchés financiers (FINMA) ni appartenance à un organisme d'autorégulation, et nous n'en avons trouvé aucune confirmée dans un registre public. Crowdhouse affirme n'accepter jamais d'argent de clients ; les investisseurs paient sur un compte immobilier auprès de la banque hypothécaire. Les investisseurs n'ont donc aucun agrément supervisé sur lequel s'appuyer et aucun système d'indemnisation.

Frais

Crowdhouse perçoit une commission de succès lors de la vente d'un immeuble, indiquée dans les frais de vente attendus de chaque financement, ainsi que des frais annuels pour l'administration, pour la gestion stratégique des actifs et des investissements et pour la gestion de l'hypothèque, indiqués dans les prévisions annuelles de chaque bien. Elle ne publie aucune grille générale de frais avec des montants ; le coût de chaque immeuble ne peut donc se lire que dans ses documents. La vente d'une part déclenche des droits de mutation immobilière qui dépendent du canton et de la durée de détention.

Récupérer votre argent

Vous pouvez vendre votre part avant la fin de la durée de détention. Crowdhouse la met en vente sur sa propre plateforme de négociation, où les investisseurs intéressés s'inscrivent sur des listes d'attente, et se charge du transfert ; le prix dépend de l'offre et de la demande et un acheteur n'est pas assuré. Sinon, votre argent ne revient que lorsque les copropriétaires décident de vendre l'immeuble, en général après 5 à 10 ans. Crowdhouse ne publie aucun chiffre sur le nombre de parts ou d'immeubles vendus ni sur les prix.

Notre avis

Rendement : faible — la plateforme prévoit de 4 % à 6 % par an et ne publie rien de réalisé. Risque : élevé (plus le niveau est élevé, plus le risque est grand) — vous supportez tout le risque de valeur d'un immeuble derrière une hypothèque bancaire, aucun résultat de distributions ou de ventes passées n'est publié, et l'agrément n'a pas pu être confirmé. Rapport rendement-risque : très faible — un faible rendement attendu sans résultats publiés ne compense pas ce risque.