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Immobili, Startup · Francia · dal 2012 · 5,0 (1 recensione)
Verificato da Eugene Sokolovs, dati verificati il 2 Nov 2026
Piattaforma francese dal 2012 per obbligazioni di sviluppo immobiliare e quote di startup da 1.000 €, autorizzata dall'AMF. Pubblica un rendimento dell'8,8 % dopo i default, ma il 35,4 % del suo denaro immobiliare è in ritardo di oltre 180 giorni (ottobre 2026).
Capitale a rischio. I rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri; un debitore può pagare in ritardo o non pagare affatto.
Più alto significa più rischio. La misura della piattaforma stessa, l'1,1 % annuo di rendimento perso per ritardi e default, sarebbe di per sé moderata. La valutiamo un gradino peggio perché il 35,4 % del denaro immobiliare è in ritardo di oltre 180 giorni e in aumento (30,5 % a luglio 2026), e il rendimento misurato non lo riflette. Le perdite effettive potrebbero risultare più alte di quanto mostri il dato della piattaforma.
I prestiti immobiliari hanno un tasso contrattuale medio del 9,9 % annuo dal 2014 (al 26 ottobre 2026). Il lato startup non pubblica risultati.
Anaxago pubblica un rendimento misurato dopo ritardi e default dell'8,8 % annuo (ottobre 2026), che si confronta bene con i concorrenti. Potrebbe scendere man mano che la grande quota di prestiti in default viene risolta.
Capitale a rischio. I rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri; un debitore può pagare in ritardo o non pagare affatto.
Anaxago è una piattaforma di investimento francese fondata a Parigi nel 2012. Il suo prodotto principale per gli investitori privati sono i club deal immobiliari: obbligazioni emesse da società che promotori o gestori immobiliari costituiscono per un singolo progetto. È partita con l'investimento in startup, che offre ancora, e il gruppo più ampio gestisce anche fondi di investimento e fornisce consulenza su fondi immobiliari e assicurazioni vita. Dal 2012 ha raccolto 940,1 milioni di € per 387 società, di cui 684 milioni di € sono andati a 280 operazioni immobiliari (al 26 ottobre 2026).
Si sceglie ogni operazione da sé e si investe da 1.000 €. In un'operazione immobiliare si presta alla società di progetto per 6–36 mesi (28 mesi in media) e di solito si riottengono interessi e capitale alla fine. In un'operazione startup si acquistano azioni e si attendono cinque–sette anni o più per una vendita. Possono investire solo residenti fiscali in Francia con un conto bancario nell'UE.
Anaxago pubblica dati annuali dettagliati sulle sue operazioni immobiliari. I prestiti hanno un tasso contrattuale medio del 9,9 % annuo, ponderato per importo (al 26 ottobre 2026). Dopo ritardi e default, la piattaforma riporta un rendimento misurato dell'8,8 % annuo, al lordo delle imposte. Per anno di investimento, il rendimento misurato è andato dal 5,8 % all'11,1 % (al 19 ottobre 2026). Trattiamo l'8,8 % con cautela: è inferiore di soli 1,1 punti al massimo anche se oltre un terzo del denaro è in default, quindi i default non risolti evidentemente non sono ancora conteggiati come perdite. Il lato startup punta a più del 25 % in cinque–sette anni ma non pubblica risultati né exit.
Anaxago riporta che ritardi e default sono costati finora agli investitori l'1,1 % annuo di rendimento e che 5 operazioni immobiliari si sono chiuse in perdita (al 26 ottobre 2026). Il dato sui default è molto più alto: il 35,4 % di tutto il denaro investito in operazioni immobiliari, 242 milioni di € su 684 milioni di €, ha pagamenti in ritardo di oltre 180 giorni. Tale quota è in aumento: era il 30,5 % a luglio 2026. Un ulteriore 5,6 % (38,5 milioni di €) è in ritardo di meno di 180 giorni. Alcuni anni sono molto peggiori di altri: il 63,4 % dei prestiti del 2021 e il 58,5 % di quelli del 2023 è in default (al 19 ottobre 2026). Poiché ben poco è stato chiuso, le perdite finali potrebbero risultare molto più alte dell'1,1 % indicato.
I prestiti immobiliari sono di solito garantiti, ma la garanzia dipende dall'operazione: spesso un'ipoteca di primo grado o un pegno sulle azioni della società di progetto, insieme a garanzie della società capogruppo o delle persone che vi stanno dietro. Non esiste alcun riacquisto, fondo di riserva o assicurazione. Anaxago analizza ogni operazione internamente e non pubblica un quadro d'insieme del loan-to-value né valutazioni indipendenti. Dichiara un tasso di recupero del 90,4 % senza dire rispetto a che cosa sia misurato, e tale dato non è ancora stato messo alla prova sui 242 milioni di € ora in default; il 41,4 % del denaro immobiliare è stato finora rimborsato. Le azioni di startup non sono garantite: se la società fallisce, le azioni di solito valgono poco o nulla. In parole semplici, la garanzia dovrebbe aiutare, ma quanto rientrerà su un terzo del portafoglio non è ancora noto.
La piattaforma è gestita da Anaxago SAS (Parigi, numero di società 539 539 064), che ha dichiarato ricavi di 5,93 milioni di € e un utile netto di 792.000 € per il 2024. L'autorità francese dei mercati (AMF) le ha concesso una licenza europea di crowdfunding, numero FP-2023-25, il 9 novembre 2023, senza passaporto verso altri paesi dell'UE. Altre società del gruppo vendono altri prodotti: la società di gestione dei fondi, ridenominata Ambra Capital il 1° dicembre 2025, detiene una propria autorizzazione AMF, e Anaxago Patrimony opera come consulente e intermediario assicurativo. Le tutele applicabili dipendono dal prodotto acquistato.
Anaxago non pubblica un'unica pagina sulle commissioni per gli investitori, quindi ciò che paga un investitore immobiliare non è esposto chiaramente sulle sue pagine; si controllino i documenti di ciascuna operazione. I prodotti startup e di fondi hanno costi propri, indicati nei rispettivi documenti.
Non esiste un mercato secondario. Le condizioni dicono che la rivendita delle obbligazioni o delle azioni non è garantita e può essere impossibile, per cui si attende il rimborso del prestito o la vendita della startup. Con oltre il 40 % del denaro immobiliare in ritardo o in default, molti investitori attendono più a lungo del previsto.
Rendimento: medio — i prestiti immobiliari hanno in media il 9,9 % annuo. Rischio: alto (più alto significa più rischio) — la misura delle perdite della piattaforma stessa è moderata, all'1,1 % annuo, ma il 35,4 % del denaro è in ritardo di oltre 180 giorni e in aumento, e il rendimento al netto delle perdite non lo riflette, quindi le perdite reali potrebbero risultare più alte. Rapporto rendimento-rischio: alto — Anaxago pubblica un rendimento misurato dopo ritardi e default dell'8,8 % annuo, che si confronta bene con i concorrenti, anche se potrebbe scendere man mano che i default vengono risolti.
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Sì. L'autorità francese dei mercati (AMF) ha concesso ad Anaxago una licenza europea di crowdfunding, numero FP-2023-25, il 9 novembre 2023. Non ha passaporto, quindi serve solo residenti fiscali in Francia. Altre società del gruppo che vendono fondi e assicurazioni hanno autorizzazioni proprie.
La liquidità in attesa di essere investita si trova in un portafoglio elettronico a proprio nome presso Mangopay, un istituto di moneta elettronica autorizzato, separato dal denaro di Anaxago. Una volta investito, il denaro viene prestato alla società di progetto o detenuto in azioni, senza garanzia dei depositi.
1.000 € per operazione immobiliare o startup. Fondi, fondi immobiliari e assicurazioni venduti dal gruppo hanno minimi più alti.
I prestiti immobiliari hanno in media il 9,9 % annuo; dopo ritardi e default la piattaforma riporta l'8,8 % annuo al lordo delle imposte (26 ottobre 2026). Solo 5 operazioni si sono chiuse in perdita, ma il 35,4 % del denaro immobiliare è in ritardo di oltre 180 giorni, quindi le perdite finali sono ancora ignote e potrebbero essere molto più alte.
I prestiti immobiliari sono di solito garantiti da un'ipoteca di primo grado o da un pegno sulle azioni della società di progetto, più garanzie della capogruppo o delle persone che vi stanno dietro, a seconda dell'operazione. Non esiste riacquisto né fondo di riserva. Anaxago dichiara un tasso di recupero del 90,4 % senza definizione, non ancora messo alla prova sui 242 milioni di € in default. Le azioni di startup non sono garantite.
No. Non esiste un mercato secondario, e le condizioni dicono che la rivendita non è garantita e può essere impossibile. Le operazioni immobiliari durano in media 28 mesi e gli investimenti in startup cinque–sette anni o più.
Anaxago non pubblica un'unica pagina sulle commissioni per gli investitori, quindi si controllino i documenti di ciascuna operazione per eventuali costi. I prodotti startup e di fondi hanno commissioni proprie, indicate nei rispettivi documenti.
Le obbligazioni sono crediti verso la società di progetto, non verso Anaxago, e la liquidità non investita è detenuta presso Mangopay. Se un promotore fallisce, si dipende dalla garanzia a presidio del prestito e dalle procedure di recupero, che possono durare anni. Nessuno schema di indennizzo copre la perdita.
La maggior parte dei prestiti in difficoltà non è stata chiusa. Il 35,4 % del denaro immobiliare è in ritardo di oltre 180 giorni, ma solo 5 operazioni sono state registrate come perdite, e il rendimento misurato dell'8,8 % non conta ancora gran parte del denaro in default. I prestiti del 2021 e del 2023 sono i più colpiti, con il 63,4 % e il 58,5 % in default (19 ottobre 2026).
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