Thuisborg Ervaringen

Wat het is

Thuisborg is geen marktplaats met veel leners. Het is één bedrijf, Thuisborg Finance B.V. in Utrecht, dat eigen obligaties uitgeeft aan particuliere en zakelijke beleggers. De hoofdactiviteit is huisverzilvering voor oudere huiseigenaren in Nederland: het koopt hun woning en verhuurt die aan hen terug, of betaalt de koopprijs in delen over vele jaren terwijl zij er blijven wonen. De obligaties financieren die activiteit. Thuisborg en het zusterbedrijf Vondellaan Vastgoed Beheer B.V. zijn volledig eigendom van de houdstermaatschappij Reunion Ventures B.V. (per november 2026).

Hoe het werkt

Er worden twee obligatiereeksen aangeboden (per 1 november 2026). Reeks TB29 loopt vanaf 1 jaar (1, 3 of 5 jaar op het inschrijfformulier), begint bij €1.000 en betaalt 4,5 % tot 6,5 % per jaar. Reeks TB31 loopt vanaf 3 jaar, begint bij €100.000 en betaalt 7 % tot 8 % per jaar. De rente wordt elk kwartaal betaald; standaard wordt die herbelegd in nieuwe obligaties, tenzij u om uitbetaling vraagt. U schrijft in met een papieren formulier en betaalt binnen 10 werkdagen op de eigen bankrekening van het bedrijf. In oktober 2026 bood het platform 1 % extra obligaties bovenop nieuwe beleggingen.

Het platform zegt dat het obligatiegeld vooral wordt gebruikt om de bedrijfskosten van Thuisborg te dekken, en dat een deel wordt gebruikt om vastgoed te kopen, voor verduurzamings- en onderhoudswerk en om bestaande beleggers terug te betalen. Het zegt ook dat het obligatiegeld vooral wordt gebruikt om de langetermijnbetalingsverplichtingen aan de woningverkopers na te komen. Geld dat overblijft na geplande kosten, investeringen en terugbetalingen gaat naar de houdstermaatschappij, Reunion Ventures, die het volgens het platform gebruikt voor IT en marketing, voor andere groepsbedrijven zoals Hestiva Platforms en RAW Idea (3D-geprinte modulaire woningen), en om claimcertificaten van de claimstichting SOMI te kopen. Het platform zegt ook dat geld tijdelijk tussen Thuisborg en Vondellaan kan worden verschoven.

Rendement

Alleen de aangeboden tarieven worden gepubliceerd: tot 8 % per jaar op de TB31 en 4,5 % tot 6,5 % op de TB29 (per 1 november 2026). Er wordt geen cijfer over daadwerkelijk betaalde rente, uitstaande obligaties of een betalingsverleden gepubliceerd. Het platform zegt dat de rente uiteindelijk wordt betaald uit de huur die het ontvangt van de ouderen die hun woning aan hen hebben verkocht.

Verliezen en wanbetalingen

Er worden geen cijfers over verliezen, achterstanden of wanbetalingen gepubliceerd. Omdat er één uitgever is, zou een verlies betekenen dat Thuisborg Finance B.V. zelf haar obligaties niet betaalt. We hebben geen openbaar bericht gevonden over late rente of aflossingen (zoekactie van 1 november 2026). De veelgestelde vragen van het platform zeggen dat Thuisborg en de houdstermaatschappij beperkt kapitaal hebben (eigen vermogen plus garanties) om tegenvallers op te vangen, zodat slechte resultaten obligatiehouders kunnen raken.

Wat uw geld dekt

U leent aan het bedrijf, niet tegen een specifieke woning. De openbare pagina's noemen geen hypotheek of pandrecht voor obligatiehouders. Gevraagd of de obligaties zijn gedekt, antwoordt het platform in de veelgestelde vragen dat de belangrijkste bescherming is dat Thuisborg voor de woningen die het verwerft slechts een beperkte aanbetaling doet, in de regel tot ongeveer 80 % van de marktwaarde, bij hypotheekvrije woningen. Er is geen terugkoop, reservefonds of depositogarantie. Het platform zegt een aparte rekening van Stichting De Bewaarder te gebruiken om zijn geldstromen te beheren en te reserveren; dat is een manier om met contant geld om te gaan, geen zekerheid. De informatiedocumenten voor elke reeks zijn niet openbaar.

Wie erachter zit en de vergunning

Geen vergunning. De obligaties worden uitgegeven door Thuisborg Finance B.V., Utrecht. Het inschrijfformulier (juli 2026) stelt dat het aanbod niet onder de reikwijdte van de Wet op het financieel toezicht (Wft) valt en dus niet onder AFM-toezicht op grond van die wet. Het aanbod maakt gebruik van de vrijstelling van de prospectusplicht voor kleine aanbiedingen (onder €5 miljoen). Het platform zegt dat de AFM en de consumentenautoriteit ACM wel toezicht houden op de naleving van de consumentenbeschermingsregels voor verkoop op afstand. Geen compensatiestelsel dekt de obligaties.

Kosten

Het inschrijfformulier voor de TB29 rekent uitgiftekosten van ten hoogste €0,0002 per obligatie van €0,01 nominaal, wat neerkomt op maximaal 2 % van het bedrag, waarbij bijzondere voorwaarden mogelijk zijn. De homepage zegt dat u na één jaar elk kwartaal kosteloos kunt uitstappen. Een volledige kostenlijst voor beleggers wordt niet gepubliceerd.

Uw geld terugkrijgen

De homepage zegt dat u na het eerste jaar elk kwartaal kosteloos kunt uitstappen. De obligaties zijn op geen enkele markt genoteerd; de veelgestelde vragen zeggen dat ze alleen onderhands kunnen worden verkocht, met toestemming van Thuisborg, en dat Thuisborg op verzoek andere geïnteresseerde obligatiehouders zal benaderen. Of een vroegtijdige uitstap wordt uitbetaald, hangt af van de kasmiddelen van het bedrijf.

Ons oordeel

Rendement: gemiddeld — 7 % tot 8 % per jaar op de grote reeks en 4,5 % tot 6,5 % op de particuliere reeks, zonder dat iets gerealiseerds wordt gepubliceerd. Risico: zeer hoog (hoger betekent meer risico) — één bedrijf geeft alle obligaties uit zonder financiële vergunning, publiceert geen wanbetalingscijfer of jaarrekeningen, noemt geen zekerheid voor obligatiehouders en zegt dat het geld vooral de lopende kosten betaalt en eerdere beleggers terugbetaalt, waarbij een eventueel overschot naar de moedergroep gaat. Risico-rendement: zeer laag — alleen de aangeboden tarieven zijn bekend, tegenover deze risico's.