Thuisborg Avis

Ce que c'est

Thuisborg n'est pas une place de marché comptant de nombreux emprunteurs. C'est une seule société, Thuisborg Finance B.V., à Utrecht, qui émet ses propres obligations à destination d'investisseurs particuliers et professionnels. Son activité principale est le déblocage du capital immobilier pour les propriétaires âgés aux Pays-Bas : elle achète leur logement et le leur loue en retour, ou paie le prix d'achat en plusieurs fois sur de nombreuses années pendant qu'ils continuent d'y vivre. Les obligations financent cette activité. Thuisborg et sa société sœur Vondellaan Vastgoed Beheer B.V. sont intégralement détenues par la société holding Reunion Ventures B.V. (à novembre 2026).

Comment cela fonctionne

Deux séries d'obligations sont proposées (au 1er novembre 2026). La série TB29 court à partir de 1 an (1, 3 ou 5 ans sur le bulletin de souscription), démarre à 1 000 € et rapporte 4,5 % à 6,5 % par an. La série TB31 court à partir de 3 ans, démarre à 100 000 € et rapporte 7 % à 8 % par an. Les intérêts sont versés chaque trimestre ; par défaut, ils sont réinvestis dans de nouvelles obligations, sauf si vous demandez leur versement. Vous souscrivez avec un bulletin papier et payez sur le compte bancaire de la société dans les 10 jours ouvrés. En octobre 2026, la plateforme offrait 1 % d'obligations supplémentaires en plus des nouveaux investissements.

La plateforme indique que l'argent des obligations sert principalement à couvrir les frais de fonctionnement de Thuisborg, et qu'une partie sert à acheter des biens immobiliers, à des travaux de durabilité et d'entretien, et à rembourser les investisseurs existants. Elle indique aussi qu'elle utilise principalement l'argent des obligations pour honorer ses obligations de paiement à long terme envers les vendeurs de logements. Tout l'argent restant après les coûts, investissements et remboursements prévus va à la société holding, Reunion Ventures, qui, selon la plateforme, l'utilise pour l'informatique et le marketing, pour d'autres sociétés du groupe comme Hestiva Platforms et RAW Idea (logements modulaires imprimés en 3D), et pour acheter des certificats de litige de la fondation de réclamations SOMI. La plateforme indique aussi que de l'argent peut circuler temporairement entre Thuisborg et Vondellaan.

Rendements

Seuls les taux proposés sont publiés : jusqu'à 8 % par an sur la TB31 et 4,5 % à 6,5 % sur la TB29 (au 1er novembre 2026). Aucun chiffre sur les intérêts effectivement versés, sur les obligations en circulation ni aucun historique de paiement n'est publié. La plateforme indique que les intérêts sont en dernier ressort payés grâce aux loyers qu'elle perçoit des personnes âgées qui lui ont vendu leur logement.

Pertes et défauts

Aucun chiffre de perte, d'arriéré ou de défaut n'est publié. Comme il n'y a qu'un seul émetteur, une perte signifierait que Thuisborg Finance B.V. elle-même ne paie pas ses obligations. Nous n'avons trouvé aucun rapport public de retard d'intérêts ou de remboursements (recherche du 1er novembre 2026). La FAQ de la plateforme indique que Thuisborg et sa société holding disposent d'un capital limité (fonds propres plus garanties) pour absorber les revers, de sorte que de mauvais résultats peuvent affecter les porteurs d'obligations.

Ce qui garantit votre argent

Vous prêtez à la société, et non contre un logement précis. Les pages publiques ne mentionnent aucune hypothèque ni aucun gage au profit des porteurs d'obligations. À la question de savoir si les obligations sont garanties, la FAQ de la plateforme répond que la principale protection est que Thuisborg ne verse qu'un acompte limité sur les logements qu'elle acquiert, en règle générale jusqu'à environ 80 % de la valeur de marché, pour des logements libres d'hypothèque. Il n'existe ni rachat, ni fonds de réserve, ni garantie des dépôts. La plateforme indique utiliser un compte distinct détenu par Stichting De Bewaarder pour gérer et mettre en réserve ses flux d'argent ; c'est une manière de gérer la trésorerie, pas une garantie. Les documents d'information de chaque série ne sont pas publics.

Qui l'exploite et sa licence

Aucune licence. Les obligations sont émises par Thuisborg Finance B.V., Utrecht. Le bulletin de souscription (juillet 2026) indique que l'offre ne relève pas du champ d'application de la loi néerlandaise sur la surveillance financière (Wft) et n'est donc pas soumise à la surveillance de l'AFM en vertu de cette loi. L'offre utilise l'exemption de l'obligation de prospectus pour les petites offres (inférieures à 5 millions €). La plateforme indique que l'AFM et l'autorité de la consommation ACM contrôlent bien le respect des règles de protection des consommateurs pour les ventes à distance. Aucun système d'indemnisation ne couvre les obligations.

Frais

Le bulletin de souscription de la TB29 facture des frais d'émission d'au plus 0,0002 € par obligation de 0,01 € de valeur nominale, soit jusqu'à 2 % du montant, des conditions particulières étant possibles. La page d'accueil indique que vous pouvez sortir sans frais chaque trimestre après un an. Aucune liste complète des frais pour les investisseurs n'est publiée.

Récupérer votre argent

La page d'accueil indique que vous pouvez sortir sans frais chaque trimestre après la première année. Les obligations ne sont cotées sur aucun marché ; la FAQ indique qu'elles ne peuvent être vendues que de gré à gré, avec l'accord de Thuisborg, et que Thuisborg contactera sur demande d'autres porteurs d'obligations intéressés. Le paiement d'une sortie anticipée dépend de la trésorerie de la société.

Notre avis

Rendement : moyen — 7 % à 8 % par an sur la grande série et 4,5 % à 6,5 % sur la série grand public, sans aucun chiffre réalisé publié. Risque : très élevé (plus il est élevé, plus le risque est grand) — une seule société émet toutes les obligations sans licence financière, ne publie ni chiffre de défaut ni comptes, n'indique aucune garantie pour les porteurs d'obligations et dit que l'argent sert principalement à couvrir ses frais de fonctionnement et à rembourser les investisseurs précédents, l'éventuel excédent allant à son groupe parent. Risque-rendement : très faible — seuls les taux proposés sont connus, face à ces risques.