Firma powstała w 2013 roku; Simon Zutshi, specjalista ds. edukacji w zakresie nieruchomości, nadal figuruje jako współzałożyciel. Współzałożyciel Mike Bristow ustąpił ze stanowiska dyrektora generalnego w styczniu 2025 r., a jego miejsce zajął Steve Deutsch, przy czym John Mould pełni funkcję prezesa niewykonawczego – wymieniono dziewiętnastu członków zespołu wraz ze zdjęciami, w tym cały personel zajmujący się obsługą kredytów i pożyczek. Wśród inwestorów znajdują się kanadyjska firma Flow Capital (3 miliony funtów, luty 2024 r.), program British Business Investments (2023 r.) oraz runda finansowania społecznościowego na platformie Seedrs. Firma składa sprawozdania finansowe małych przedsiębiorstw bez audytu, więc nie istnieją żadne niezależnie zweryfikowane dane finansowe.

Krytyka jest poważna i wynika zarówno z dokumentów samych CrowdProperty, jak i z opinii osób z zewnątrz. Sprawozdanie z wyników za rok 2026 pokazuje, że odpisane straty wzrosły trzykrotnie do 9,9 mln funtów, liczba kredytów niespłaconych wzrosła do 105, a zrealizowany zwrot spadł do 6,03% – w przeciwieństwie do deklaracji marketingowych z 2023 r., zgodnie z którymi od 2015 r. nie odnotowano żadnych strat. Analityk 4thWay wycofał swoją ocenę pod koniec 2025 r., oszacował, że zagrożone jest kolejne 25 milionów funtów, odnotował, że CrowdProperty odmówiło udostępnienia danych dotyczących odzyskiwania należności, oraz otwarcie ostrzegł przed możliwym cichym wycofywaniem się z rynku kredytów detalicznych. Na forum P2P Independent Forum w sekcji poświęconej CrowdProperty znajduje się ponad 4 100 postów, w których dominują tematy dotyczące zaległych pożyczek (jeden wątek ma 754 odpowiedzi), wieloletnich windykacji – jedna pożyczka zalegająca od czterech lat, inna przynosząca zwrot 3,83 procent kapitału – oraz pożyczkodawców likwidujących swoje konta. Z drugiej strony: nigdzie nie stwierdzono żadnych działań egzekucyjnych ze strony FCA, żadnej niewypłacalności ani zarzutów dotyczących niewłaściwego postępowania.

CrowdProperty posiada pierwsze zastawy prawne jako agent zabezpieczający i stopniowo wypłaca środki na realizację inwestycji w miarę postępu prac budowlanych. W przypadku niewywiązania się z zobowiązania kredytowego wybiera ścieżkę windykacji: najpierw uzgodnione przedłużenia terminów spłaty, a następnie wyznaczenie syndyka lub zarządcy oraz sprzedaż nieruchomości. Spośród 105 kredytów, w przypadku których doszło do niewywiązania się z zobowiązań, 36 zostało uregulowanych, a 16 zakończyło się stratami kapitałowymi wynoszącymi łącznie 9,9 mln funtów; platforma zwraca uwagę, że w ujęciu całorocznym otrzymane odsetki dotychczas nieco przewyższyły odpisane straty. Należy pamiętać, że koszty egzekucji i opłata za odzyskanie należności są potrącane przed wypłatą środków dla pożyczkodawców, proces odzyskiwania należności trwał nawet cztery lata, a platforma odmówiła udostępnienia danych dotyczących perspektyw odzyskania należności czołowemu niezależnemu analitykowi.

Wartość nowych kredytów gwałtownie spadła – ze 113 milionów funtów w 2022 roku do 14,8 miliona w 2025 roku; obecnie nie ma żadnych aktywnych projektów, a w planach na sierpień 2026 roku figuruje tylko jedna transakcja o wartości 100 000 funtów – a wszystkie najnowsze materiały informacyjne firmy są skierowane do deweloperów i pośredników, a nie do inwestorów, co jest zgodne z odejściem od pozyskiwania środków od inwestorów detalicznych. Z kolei australijska firma CrowdProperty jest odrębnym podmiotem działającym wyłącznie na rynku hurtowym, z którego brytyjscy inwestorzy nie mogą korzystać. Każdy, kto rozważa inwestycję na tej platformie, powinien zapoznać się z jej kolejnym rocznym sprawozdaniem finansowym przed zainwestowaniem nowych środków.

CrowdProperty stosuje naprawdę selektywne kryteria: według danych platformy oceniono ponad 13 000 projektów, a wartość złożonych wniosków wyniosła 13 miliardów funtów, z czego jedynie około 3,5 procent zostało przekształcone w finansowanie. Wewnętrzny zespół ds. kredytów – w skład którego wchodzą dyrektor ds. kredytów, kierownik ds. kredytów, kierownik ds. pożyczek oraz kierownik ds. ryzyka – dokonuje oceny każdej transakcji, a każda oferta zawiera wskaźniki wartości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (LTV) oraz wartości kredytu w stosunku do wartości końcowej nieruchomości (LTVe) (aktualny przykład: 55,6 i 61,8 procent). Średni początkowy poziom dźwigni finansowej zmniejszył się do około połowy wartości nieruchomości. Istnieją wewnętrzne oceny ryzyka, ale nie są one ujawniane kredytodawcom, a pisemna polityka kredytowa nie jest publikowana. Niedawne zmiany w procesie – natychmiastowe decyzje co do zasady, szybki produkt dla deweloperów – mają na celu przyspieszenie procesu udzielania kredytów, a nie dogłębną weryfikację.

Pożyczkodawcy nie ponoszą żadnych opłat za korzystanie z platformy, opłat inwestycyjnych ani opłat za wypłatę środków – CrowdProperty otrzymuje wynagrodzenie od deweloperów zaciągających pożyczki, których cennik nie jest publikowany. Pozostają dwa rzeczywiste koszty. Po pierwsze, gdy pożyczka nie zostanie spłacona, z odzyskanych środków przed ich podziałem potrącane są koszty obsługi prawnej i egzekucji oraz opłata pożyczkodawcy lub opłata za odzyskanie należności o nieujawnionej wysokości. Po drugie, koszt, który znacznie przewyższa wszelkie opłaty: straty kredytowe, które spowodowały, że zrealizowany zwrot jest o 2,2 punktu procentowego niższy od stawki umownej. Odsetki są wypłacane bez potrącenia podatku – co stanowi obowiązek po stronie inwestora – chyba że środki są przechowywane na koncie ISA, które jest zwolnione z podatku, ale nie zapewnia dodatkowego bezpieczeństwa.