Roier Opinie

Czym jest

ROIER to młoda czeska platforma, na której inwestorzy indywidualni pożyczają spółdzielniom mieszkaniowym i deweloperom pod zabezpieczenie na nieruchomościach, a od 2026 r. kupują też udziały w projektach nieruchomości na wynajem. Wspierają ją byli menedżerowie dużych czeskich grup finansowych, a pożyczki społecznościowe prowadzi od 2024 r. Podaje 750 mln CZK projektów, ponad 300 sfinansowanych projektów i 120 mln CZK wypłaconych inwestorom (strona główna, listopad 2026 r.).

Jak to działa

Rejestruje się online i inwestuje od 1 000 CZK na projekt. Pożyczki mają rating od AAA do C i stałe oprocentowanie; 1 listopada 2026 r. otwarte oferty to pożyczka uprzywilejowana (senior) oprocentowana na 7 % rocznie (rating A, 24 miesiące), pożyczka podporządkowana (junior) na 11 % (rating B, 24 miesiące) oraz projekt kapitałowy z oczekiwanym zwrotem od 8,1 % do 12,5 % rocznie przez trzy lata, wypłacanym jako czynsz kwartalny. Od 30 października 2026 r. można przedłużyć inwestycję na tych samych warunkach, gdy pożyczkobiorca prosi o więcej czasu, po ponownym zatwierdzeniu projektu.

Zwroty

Strona główna pokazuje średni zwrot 9 % rocznie z inwestycji. Liczba jest zaokrąglona, bez daty i niezdefiniowana; najprawdopodobniej jest to średnie oprocentowanie umowne przed niewypłacalnością. Zwrot po stratach nie jest publikowany, a 8,1-12,5 % projektu kapitałowego to oczekiwanie, a nie obietnica.

Straty i niewypłacalność

Zgodnie z unijnymi przepisami o finansowaniu społecznościowym ROIER podaje, że w 2025 r. 3 z 36 monitorowanych pożyczek nie zostały spłacone, co daje wskaźnik niewypłacalności 8,3 % według liczby pożyczek. Według ratingu: 1 z 8 pożyczek z ratingiem A (12,5 %), 1 z 23 z ratingiem BB (4,3 %) i 1 z 5 z ratingiem B (20,0 %). Pożyczkę uznaje się za niespłaconą, gdy zalega ponad 90 dni, jest niewypłacalna lub jej spłata jest mało prawdopodobna. Rok 2025 to pierwszy rok, który można zmierzyć, próba jest mała, a platforma oczekuje 5,0 % na 2026 r. Wcześniejsze wypowiedzi założyciela dla prasy, że żaden projekt nie miał problemów ze spłatą, nie są już aktualne. Nie publikuje się kwoty spisanej na straty ani zrealizowanej straty.

Co zabezpiecza pieniądze

Pożyczki są zabezpieczone na czeskich mieszkaniach i domach, głównie dla spółdzielni mieszkaniowych i deweloperów. Według założyciela w wywiadach prasowych pożyczka ma zwykle pierwszą i jedyną hipotekę na nieruchomości, akt notarialny, w którym pożyczkobiorca poddaje się egzekucji wprost, oraz depozyt w wysokości trzech miesięcy odsetek. Niektóre pożyczki są podporządkowane, czyli ustępują miejsca innemu pożyczkodawcy, i płacą za to więcej (11 % rocznie przy otwartej pożyczce podporządkowanej, listopad 2026 r.). Projekty kapitałowe, jak oferta nieruchomości na wynajem Housing alfa, dają udział w projekcie i nie są zabezpieczone. Nie opisano odkupu ani funduszu rezerwowego. Nie publikuje się przeglądu wskaźnika LTV ani danych o odzyskach, a dla trzech pożyczek niespłaconych w 2025 r. nie opublikowano jeszcze wyniku.

Kto za tym stoi i licencja

Platformę prowadzi ROIER Invest, s.r.o. (numer firmy 177 80 977), Praga 3. Czeski Bank Narodowy upoważnił ją jako europejskiego dostawcę usług finansowania społecznościowego decyzją 2023/140871/CNB/650 z 3 listopada 2023 r., dla pożyczek, i w 2026 r. rozszerzył licencję na finansowanie społecznościowe typu udziałowego. Żaden system rekompensat nie obejmuje inwestycji.

Opłaty

Na publicznych stronach ROIER nie pokazano listy opłat dla inwestorów (listopad 2026 r.), dlatego przed inwestycją należy sprawdzić dokumenty każdej oferty. Niektórym obecnym ofertom towarzyszy bonus 1 000 CZK do inwestycji.

Odzyskanie pieniędzy

Inwestycje można wystawić na sprzedaż innym inwestorom na tablicy ogłoszeń platformy, jeśli znajdzie się kupiec; inwestycji przedłużanej nie można sprzedać, dopóki nie zacznie się przedłużenie. W przeciwnym razie pieniądze wracają w terminie zapadalności, zwykle po 24 miesiącach dla obecnych pożyczek i po około trzech latach dla projektu kapitałowego.

Nasza ocena

Zwrot: średni. Średni zwrot z inwestycji wynosi 9 % rocznie (bez daty). Ryzyko: średnie (wyższe oznacza większe ryzyko). 3 z 36 pożyczek (8,3 %) nie zostały spłacone w 2025 r.; pożyczki mają pierwszą hipotekę, ale platforma jest młoda i nie publikuje danych o stratach ani odzyskach. Relacja zwrotu do ryzyka: średnia.