Civislend es una de las mayores plataformas de crowdlending inmobiliario de España: la segunda por importe recaudado en 2025 (133,4 millones de euros), solo por detrás de Urbanitae. A partir de 250 euros, los inversores particulares financian préstamos a corto plazo de entre 1 y 5 millones de euros a promotores inmobiliarios en España y, desde 2026, en Portugal; el promotor devuelve el capital y los intereses en un único pago al final del plazo, normalmente tras unos 15 meses, a tipos de interés que actualmente oscilan entre el 10 % y el 12,5 % anual. Casi todos los préstamos están garantizados por una hipoteca de primer rango sobre el terreno, y el importe habitual del préstamo ronda la mitad del valor del inmueble.
La plataforma, Civislend PSFP S.A., con sede en Madrid, opera desde 2017 y cuenta con una licencia europea de financiación colectiva otorgada por la CNMV (número 8, concedida en octubre de 2023). Ha financiado 393 millones de euros repartidos en 191 proyectos, de los cuales 95 se han reembolsado íntegramente. El dinero de los inversores se mantiene al margen de la empresa, en BNP Paribas a través de Lemonway, una entidad de pago supervisada en Francia, y los inversores no pagan comisiones: son los promotores quienes pagan a la plataforma.
Cualquiera puede registrarse, aunque la página web está disponible únicamente en español; los residentes fuera de la UE necesitan un número de identificación de extranjero en España, y se retiene un 19 % de impuestos españoles sobre los intereses.
Hay dos factores que definen el panorama de riesgo. La mitad de la cartera nunca se ha puesto a prueba: los préstamos se triplicaron entre 2023 y 2025, por lo que la mayoría de los préstamos aún no han llegado al vencimiento. Además, Civislend no publica ninguna cifra sobre impagos, retrasos, pérdidas o recuperaciones; tras diez años, no hay datos públicos sobre cuántos de sus préstamos han fallado.
Licencia / Regulación: ECSPR PSFP, autorizada por la CNMV, España | Licencia n.º 8 |
Los proyectos financiados suelen estar garantizados mediante hipotecas de primer rango sobre el activo, garantías de la empresa matriz y/o pignoraciones de las acciones de la entidad con fines específicos (SPV), en función del proyecto.
El seguimiento continuo se lleva a cabo mediante una supervisión independiente del proyecto o de la construcción, y los desembolsos se realizan en función del avance certificado de las obras.
Sin coste alguno. Es gratuito.
Sí, y está excepcionalmente bien documentado. El dato más contundente: la CNMV multó a Civislend con 56 000 euros en septiembre de 2023 por dos infracciones muy graves —conflictos de intereses y proyectos vinculados indebidamente que afectaban a 7 de las 24 cotizaciones entre 2018 y 2021—, publicadas en el Boletín Oficial del Estado en diciembre de 2023; Civislend ha presentado un recurso ante la Audiencia Nacional. Además, un hilo del foro de Rankia de 109 páginas contiene críticas detalladas, respaldadas por documentos, sobre operaciones en curso: terrenos no registrados a nombre del prestatario, certificados registrales caducados, una relación préstamo-valor declarada del 46 % que, al recalcularla, resultaba ser del 56 %, y empresas prestatarias con un capital de 20.000 euros. Dos fuentes independientes informan de que se ha rechazado o bloqueado a inversores tras plantear preguntas técnicas. Un usuario alega que hay un préstamo de 4 millones de euros impagado desde agosto de 2023 con pérdidas potenciales del 30-50 % —dato no verificado ni verificable, ya que la plataforma no publica datos sobre impagos—. A pesar de todo ello, la opinión general de los clientes es buena: una puntuación de 4,5 en Trustpilot a partir de 1.420 valoraciones, aunque Civislend solo responde al 24 % de las valoraciones negativas, normalmente al cabo de un mes.
Civislend afirma que cada propuesta se somete a un análisis de expertos en dos fases que abarca comprobaciones jurídicas, financieras, comerciales y técnicas, tras lo cual se fija el tipo de interés y se asigna una calificación de riesgo en una escala de seis niveles, desde A+ hasta C. Los promotores pueden solicitar entre 1 y 5 millones de euros y recibir los fondos unos 30 días después de presentar la documentación. Solo se aprueba aproximadamente uno de cada diez proyectos. Pero la información es escasa: no se publican los criterios de concesión de préstamos, no existe una regla sobre la relación préstamo-valor máxima, no hay requisitos de preventa ni normas de valoración. Además, los controles han fallado en el pasado: la multa impuesta por la CNMV en 2023 se refería a proyectos vinculados de forma indebida y a conflictos de intereses en anuncios publicados entre 2018 y 2021.
El director ejecutivo ha afirmado que perder dinero es prácticamente imposible gracias a las hipotecas de primer grado, aunque no ha publicado ningún dato que permita a nadie comprobarlo. El aviso legal sigue mostrando el antiguo nombre de la empresa y un registro ya obsoleto; la página de comisiones devolvió un error; la página de estadísticas solo muestra sus cifras con JavaScript y no incluye fecha de actualización. Ninguno de estos aspectos es grave por sí solo, pero, en conjunto, describen a una entidad crediticia cuya información no ha seguido el ritmo de un balance que se ha triplicado en dos años. Si inviertes, calcula el tamaño de tus posiciones como si fuera posible un mal año: nada de lo publicado demuestra que no lo sea.
El equipo directivo de la empresa está formado por catorce personas, encabezadas por el consejero delegado, Íñigo Torroba, y cuenta con directores de inmobiliaria, relaciones con los inversores y marketing: una plantilla reducida para un balance de 393 millones de euros. El consejo de administración registrado difiere de lo que figura en la página de liderazgo de la web: el presidente es Gonzalo Del Pozo Sánchez, y el director ejecutivo ni siquiera forma parte del consejo de administración registrado. No se ha revelado quién es el propietario de la empresa, lo cual cobra aquí más importancia de lo habitual, ya que la multa impuesta por el regulador se refería a proyectos vinculados y conflictos de intereses —precisamente el ámbito en el que los vínculos ocultos de propiedad serían relevantes—. Las cuentas son auditadas por Auren.
Si un promotor se retrasa en los pagos, Civislend afirma que activa un fondo de reserva para que se sigan abonando los pagos a los inversores; sin embargo, no se revelan ni el importe del fondo, ni sus normas, ni su historial. El impago persistente conlleva la intervención de agencias de cobro, intereses de demora y comisiones a cargo del promotor; muchas operaciones también incluyen una prórroga automática de seis meses a un tipo de interés más elevado, que los promotores suelen utilizar. La protección definitiva es la hipoteca de primer rango, ejecutable ante los tribunales. Lo que falta es un historial: nunca se ha publicado ningún plazo de recuperación, ninguna cifra de importe recuperado ni ningún caso de ejecución completado, y los investigadores del foro no encontraron ningún caso documentado de recuperación exitosa en ningún sitio público.
En la mayoría de los casos, nada directamente: no hay comisiones por cuenta, inversión ni retirada; los promotores pagan las comisiones de Civislend. Históricamente se aplicaba una comisión de gestión anual de aproximadamente el 1 % en algunas operaciones, aunque ahora las condiciones varían según el proyecto; no se ha podido consultar la página oficial de comisiones, ya que mostraba un error. Los costes reales son indirectos: un 19 % de retención en origen sobre los intereses, el pago de los intereses solo al final del plazo en lugar de mensualmente, y retrasos que, sin que te des cuenta, alargan el periodo de inmovilización de tu dinero y reducen tu rentabilidad anual real.
