Fondée en 2013 ; Simon Zutshi, spécialiste de l'immobilier, figure toujours parmi les cofondateurs. Le cofondateur Mike Bristow a quitté ses fonctions de directeur général en janvier 2025 ; il a été remplacé par Steve Deutsch, tandis que John Mould occupe le poste de président non exécutif. Dix-neuf membres de l'équipe sont présentés avec leur photo, y compris l'ensemble du personnel chargé de la gestion des crédits et des prêts. Parmi ses bailleurs de fonds figurent la société canadienne Flow Capital (3 millions de livres, février 2024), un financement accordé par British Business Investments (2023) et une levée de fonds participative sur Seedrs. La société dépose des comptes de petite entreprise non audités ; il n'existe donc pas de données financières vérifiées par un organisme indépendant.

Les critiques sont de taille et proviennent autant des propres documents financiers de CrowdProperty que de sources extérieures. Son rapport de résultats de 2026 montre que les pertes passées en perte ont triplé pour atteindre 9,9 millions de livres, que le nombre de prêts en défaut est passé à 105 et que le rendement réalisé a chuté à 6,03 % — alors que, lors d’une campagne marketing de 2023, l’entreprise affirmait n’avoir enregistré aucune perte depuis 2015. L'analyste 4thWay a retiré sa notation fin 2025, a estimé à 25 millions de livres supplémentaires le montant des actifs à risque, a signalé que CrowdProperty avait refusé de communiquer des données sur le recouvrement et a ouvertement mis en garde contre une éventuelle réduction progressive et discrète des activités de crédit aux particuliers. Le forum dédié à CrowdProperty sur le P2P Independent Forum compte plus de 4 100 messages, principalement consacrés aux prêts en retard (un fil de discussion compte 754 réponses), aux recouvrements s'étalant sur plusieurs années – un prêt en défaut depuis quatre ans, un autre ne rapportant que 3,83 % du capital – et aux prêteurs qui vident leurs comptes. Du côté positif : aucune mesure coercitive de la FCA, aucune insolvabilité et aucune allégation de faute professionnelle n’ont été constatées nulle part.

CrowdProperty détient la première charge légale en tant qu’agent de garantie et débloque les fonds destinés au développement par étapes, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En cas de défaut de paiement, la plateforme opte pour une stratégie de recouvrement : elle commence par accorder des prolongations convenues, puis nomme des liquidateurs ou des administrateurs judiciaires et procède à la vente du bien immobilier. Sur 105 prêts en défaut de paiement, 36 ont été régularisés et 16 se sont soldés par des pertes en capital totalisant 9,9 millions de livres sterling ; la plateforme précise qu'à l'échelle des années de prêt, les intérêts perçus ont jusqu'à présent légèrement plus que couvert les pertes comptabilisées. Il convient de noter que les frais d’exécution et les frais de recouvrement sont déduits avant le remboursement des prêteurs, que les procédures de recouvrement ont duré jusqu’à quatre ans et que la plateforme a refusé de communiquer les données relatives aux perspectives de recouvrement au principal analyste indépendant.

Les nouveaux prêts se sont effondrés, passant de 113 millions de livres sterling en 2022 à 14,8 millions en 2025, avec zéro projet en cours et une seule transaction de 100 000 livres sterling en perspective en août 2026 - et tous les contenus récents de l'entreprise s'adressent aux promoteurs et aux courtiers, et non aux investisseurs, ce qui s'inscrit dans une réorientation visant à s'éloigner des fonds des particuliers. De plus, la société australienne CrowdProperty est une entité distincte réservée au marché de gros, à laquelle les investisseurs britanniques n'ont pas accès. Toute personne envisageant d'investir sur cette plateforme devrait consulter son prochain rapport annuel de résultats avant d'engager de nouveaux fonds.

CrowdProperty fait preuve d’une réelle sélectivité : la plateforme fait état de plus de 13 000 projets évalués et de 13 milliards de livres sterling de demandes, dont environ 3,5 % ont abouti à l’octroi de prêts. Une équipe de crédit interne – composée d’un directeur du crédit, d’un responsable du crédit, d’un responsable des prêts et d’un responsable des risques – examine chaque dossier, et chaque annonce indique les ratios prêt/valeur et prêt/valeur finale (exemple actuel : 55,6 % et 61,8 %). Le niveau moyen d’endettement initial a été ramené à environ la moitié de la valeur du bien immobilier. Des notations internes de risque existent, mais ne sont pas communiquées aux prêteurs, et aucune politique de crédit écrite n’est publiée. Les récentes modifications apportées au processus – décisions de principe instantanées, produit rapide destiné aux promoteurs – visent à accélérer l’octroi des prêts plutôt qu’à approfondir les vérifications.

Il n’y a pas de frais de plateforme, d’investissement ou de retrait pour les prêteurs : CrowdProperty est rémunéré par les promoteurs emprunteurs, dont le barème des frais n’est pas publié. Il reste toutefois deux coûts réels. Premièrement, lorsqu’un prêt tourne mal, les frais professionnels et de recouvrement, ainsi qu’une commission de prêt ou de recouvrement d’un montant non divulgué, sont prélevés sur les sommes récupérées avant leur distribution. Deuxièmement, le coût qui éclipse tous les autres frais : les pertes sur créances, qui ont fait baisser le rendement réalisé de 2,2 points par rapport au taux contractuel. Les intérêts sont versés sans déduction fiscale – ce qui relève de votre responsabilité – sauf s’ils sont détenus dans un compte ISA, qui est exonéré d’impôt mais n’offre aucune sécurité supplémentaire.