Concrete Investing - Analisi dei rischi e dei rendimenti
Concrete Investing - Resi e tassi di perdita
Concrete Investing – Statistiche della piattaforma 2026
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Concrete Investing – Pro e contro
Informazioni su Concrete Investing
Che cos'è
Concrete Investing è una piattaforma italiana di crowdfunding immobiliare, gestita da Concrete S.r.l. a Milano dal 2018. Vende quote di società costituite per costruire e vendere un singolo sviluppo immobiliare, quasi tutti a Milano. Mostra 45 sviluppi finanziati con 86,2 milioni di €, 25 dei quali venduti o venduti in parte, e 58,2 milioni di € restituiti agli investitori (homepage, senza data, letta a ottobre 2026). Circa un terzo del denaro proviene da investitori professionali; conta 20.000 utenti registrati, con un portafoglio medio di 42.000 €.
Come funziona
Non si tratta di un prestito. Si acquistano quote della società che sta dietro a uno sviluppo, da 5.000 € a multipli di 1.000 €. Una società fiduciaria, Be Trust Fiduciaria, detiene le quote per conto dell'investitore. Non ci sono interessi, né dividendi durante l'attesa, né una data di rimborso: il denaro torna in un'unica soluzione quando l'edificio finito viene venduto, la società rimborsa la banca e quanto resta viene distribuito. La piattaforma indica periodi di detenzione previsti da 12 a 48 mesi per progetto. Non c'è investimento automatico.
Rendimenti
Sui 25 sviluppi venduti o venduti in parte, il risultato mediano è stato del 21% in totale, ovvero del 10,81% annuo (homepage, senza data, letta a ottobre 2026). Si tratta di denaro effettivamente pagato, prima della commissione d'ingresso e dell'imposta italiana. Esclude i 20 sviluppi non ancora venduti, tra cui i cinque in ritardo o falliti, quindi non tiene conto delle perdite. La piattaforma pubblicizza rendimenti attesi dal 10% al 15% annuo sui nuovi progetti. I periodi di detenzione effettivi nelle vendite concluse sono andati da 12 a 54 mesi.
Perdite e insolvenze
Uno sviluppo, Lepontina 7-9 (2,0 milioni di €), è segnalato come in default: il cantiere è stato sequestrato da un magistrato di Milano e la società che lo gestiva è diventata insolvente nel 2025, eppure la pagina del progetto descrive ancora il periodo di detenzione come regolare. Corrisponde al 2,32% di tutto il denaro investito (calcolato dai dati della piattaforma stessa). Altri quattro sviluppi, con 8,0 milioni di € pari al 9,29% del denaro investito, hanno superato di oltre sei mesi il periodo di detenzione previsto. Quindi 5 dei 20 sviluppi non ancora venduti sono in ritardo o falliti (al 24 ottobre 2026). Finora non è stato svalutato nulla, e la piattaforma non pubblica alcuna definizione di default o di ritardo, né cifre di perdita o di recupero. Gli investitori le assegnano un punteggio pubblico di 1,7 su 5 (40 recensioni, luglio 2026), soprattutto per lunghi ritardi, scarsa comunicazione e assenza di vie d'uscita.
Che cosa protegge il suo denaro
Nulla protegge il denaro. Si possiedono quote, non un prestito, quindi non ci sono ipoteca, garanzia, riacquisto, fondo di riserva né assicurazione. Se uno sviluppo fallisce, la banca e gli altri creditori vengono pagati per primi e i soci di solito per ultimi. Le tutele sono di altro tipo: finché un'offerta non si chiude, il denaro resta su un conto vincolato presso un intermediario finanziario e si hanno sette giorni per recedere; in seguito la società fiduciaria detiene le quote nell'interesse dell'investitore. La piattaforma pubblica i valori attesi degli immobili (899 milioni di € in totale) ma nessuna valutazione indipendente per gli investitori. In parole semplici: si partecipa all'utile se l'edificio si vende bene e si può perdere tutto se non si vende.
Chi la gestisce e la licenza
Concrete S.r.l. (partita IVA 10097930969, Milano) è autorizzata dall'autorità italiana dei mercati finanziari, la Consob, come fornitore europeo di servizi di crowdfunding dal 25 ottobre 2023 (delibera 22859), tra le prime tre piattaforme italiane a ottenere questa licenza. Era registrata come portale di equity crowdfunding dal 24 aprile 2018. Non è stata trovata alcuna azione di un'autorità di vigilanza nei suoi confronti. I suoi bilanci sono depositati presso il registro italiano delle imprese.
Commissioni
Per gli investitori c'è una sola commissione: una commissione d'ingresso dall'1% al 2,75% dell'importo investito, addebitata una sola volta alla sottoscrizione, a seconda del progetto (agosto 2026).
Come riavere il denaro
Non è possibile vendere in anticipo. Non esiste un mercato secondario né una bacheca in cui gli investitori possano scambiare, né una data di rimborso. Il denaro resta nello sviluppo finché l'edificio non è venduto, cosa che nei progetti in ritardo ha già richiesto quattro anni o più.
La nostra valutazione
Rendimento: alto — le vendite concluse hanno pagato una mediana del 10,81% annuo in contanti. Rischio: basso (più alto significa più rischio) — l'unico sviluppo fallito è il 2,32% del denaro investito, che da solo corrisponderebbe al livello più basso, molto basso; abbiamo portato il rischio un livello più su, a basso, perché cinque dei 20 sviluppi invenduti sono in ritardo o falliti, nulla sui progetti in ritardo o sui recuperi è definito o pubblicato e il punteggio pubblico delle recensioni è 1,7 su 5. Rapporto rendimento-rischio: alto secondo questi dati, ma il rendimento conta solo le vendite già avvenute, non i progetti in ritardo e falliti.
Regolamento
Licenza / Regolamentazione: Concrete S.r.l. (partita IVA 10097930969, Milano) è autorizzata dall'autorità italiana dei mercati finanziari (Consob) come fornitore europeo di servizi di crowdfunding ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503, delibera 22859 del 25 ottobre 2023, per la ricezione e trasmissione di ordini e il collocamento di strumenti finanziari senza impegno irrevocabile. In precedenza era un portale di equity crowdfunding registrato (dal 24 aprile 2018). Gli investimenti non sono coperti da alcun sistema di indennizzo.
Funzionalità
Per gli investitori
Informazioni utili
Sì. Concrete S.r.l. è autorizzata dall'autorità italiana dei mercati finanziari, la Consob, come fornitore europeo di servizi di crowdfunding dal 25 ottobre 2023 (delibera 22859). Questo non protegge dalle perdite sui progetti.
Finché un'offerta non si chiude, il denaro resta su un conto vincolato presso un intermediario finanziario che la piattaforma non nomina. Poi passa alla società dello sviluppo e la società fiduciaria Be Trust Fiduciaria detiene le quote per conto dell'investitore.
5.000 € per progetto, a multipli di 1.000 €, come indicato nelle pagine dei progetti. Non c'è un massimo.
I 25 sviluppi venduti o venduti in parte hanno pagato una mediana del 10,81% annuo (21% in totale). Uno sviluppo (2,0 milioni di €, 2,32% del denaro investito) è in default e quattro (8,0 milioni di €) hanno oltre sei mesi di ritardo (24 ottobre 2026). Finora non è stato svalutato nulla.
Nulla. Si possiedono quote della società dello sviluppo, non un prestito, quindi non ci sono ipoteca, garanzia o riacquisto; se un progetto fallisce, i soci vengono pagati per ultimi e possono perdere tutto. La società fiduciaria che detiene le quote e il conto vincolato prima della chiusura di un'offerta tutelano il modo in cui il denaro è custodito, non il suo valore.
No. Non esistono mercato secondario, bacheca né data di rimborso; il denaro torna solo quando l'edificio viene venduto. È possibile recedere entro sette giorni dalla sottoscrizione.
Una commissione d'ingresso dall'1% al 2,75% dell'importo investito, una sola volta, a seconda del progetto.
Se la società di uno sviluppo fallisce, come Lepontina 7-9 nel 2025, i suoi creditori vengono pagati prima dei soci e si può recuperare poco o nulla. Se fallisse la piattaforma, le quote resterebbero comunque detenute dalla società fiduciaria, ma seguire i progetti sarebbe più difficile.
Il suo cantiere è stato sequestrato da un magistrato di Milano e la società che lo gestiva è diventata insolvente nel 2025. La piattaforma lo segnala come in default, ma la pagina del progetto descrive ancora il periodo di detenzione come regolare. Non è stata pubblicata alcuna cifra di recupero.
