Concrete Investing Ervaringen 2026

Wat het is

Concrete Investing is een Italiaans crowdfundingplatform voor vastgoed, sinds 2018 beheerd door Concrete S.r.l. in Milaan. Het verkoopt aandelen in bedrijven die zijn opgericht om één vastgoedproject te bouwen en te verkopen, bijna allemaal in Milaan. Het toont 45 projecten die zijn gefinancierd met 86,2 miljoen €, waarvan er 25 verkocht of gedeeltelijk verkocht zijn, en 58,2 miljoen € dat aan beleggers is terugbetaald (homepage, zonder datum, gelezen in oktober 2026). Ongeveer een derde van het geld komt van professionele beleggers; het telt 20.000 geregistreerde gebruikers met een gemiddelde portefeuille van 42.000 €.

Hoe het werkt

U leent niet uit. U koopt aandelen in het bedrijf achter één project, vanaf 5.000 € in stappen van 1.000 €. Een trustkantoor, Be Trust Fiduciaria, houdt de aandelen voor u aan. Er is geen rente, geen dividend tijdens de wachttijd en geen terugbetalingsdatum: het geld komt in één keer terug wanneer het voltooide gebouw is verkocht, het bedrijf zijn bank terugbetaalt en wat overblijft wordt verdeeld. Het platform geeft verwachte looptijden van 12 tot 48 maanden per project. Automatisch beleggen is er niet.

Rendement

Bij de 25 verkochte of gedeeltelijk verkochte projecten was het middelste (mediane) resultaat 21% in totaal, oftewel 10,81% per jaar (homepage, zonder datum, gelezen in oktober 2026). Dit is geld dat daadwerkelijk is uitbetaald, vóór de instapkosten en de Italiaanse belasting. Het laat de 20 projecten buiten beschouwing die nog niet verkocht zijn, waaronder de vijf die vertraging oplopen of zijn mislukt, dus het houdt geen rekening met verliezen. Het platform maakt reclame met verwachte rendementen van 10% tot 15% per jaar op nieuwe projecten. De werkelijke looptijden bij afgeronde verkopen liepen uiteen van 12 tot 54 maanden.

Verliezen en wanbetaling

Eén project, Lepontina 7-9 (2,0 miljoen €), staat als in gebreke aangemerkt: de bouwlocatie is in beslag genomen door een Milanese magistraat en het bedrijf erachter werd in 2025 insolvent, maar de projectpagina beschrijft de looptijd nog steeds als normaal verlopend. Dat is 2,32% van al het geïnvesteerde geld (berekend op basis van de eigen cijfers van het platform). Vier andere projecten, met 8,0 miljoen € of 9,29% van het geïnvesteerde geld, liggen meer dan zes maanden achter op hun verwachte looptijd. Dus 5 van de 20 projecten die nog niet verkocht zijn, lopen vertraging op of zijn mislukt (per 24 oktober 2026). Er is nog niets afgeschreven, en het platform publiceert geen definitie van wanbetaling of vertraging, geen verliescijfer en geen terugvorderingscijfer. Beleggers geven het een openbare beoordeling van 1,7 uit 5 (40 beoordelingen, juli 2026), vooral vanwege lange vertragingen, slechte communicatie en het ontbreken van een uitweg.

Wat uw geld zekerheid geeft

Niets geeft uw geld zekerheid. U bezit aandelen, geen lening, dus er is geen hypotheek, geen garantie, geen terugkoop, geen reservefonds en geen verzekering. Als een project mislukt, worden eerst de bank en de andere schuldeisers betaald en de aandeelhouders meestal als laatste. Uw bescherming is van een andere aard: totdat een aanbod sluit, wacht uw geld op een geblokkeerde rekening bij een financiële tussenpersoon en hebt u zeven dagen om u terug te trekken; daarna houdt het trustkantoor uw aandelen aan in uw belang. Het platform publiceert verwachte vastgoedwaarden (899 miljoen € in totaal), maar geen onafhankelijke taxatie voor beleggers. In gewone woorden: u deelt in de winst als het gebouw goed verkoopt, en u kunt alles verliezen als dat niet zo is.

Wie erachter zit en de vergunning

Concrete S.r.l. (btw-nummer 10097930969, Milaan) heeft sinds 25 oktober 2023 een vergunning van Italiës financiëlemarkttoezichthouder, Consob, als Europese crowdfundingdienstverlener (besluit 22859), als een van de eerste drie Italiaanse platforms die deze vergunning kregen. Het was sinds 24 april 2018 geregistreerd als equity-crowdfundingportaal. Er is geen optreden van een toezichthouder tegen het bedrijf gevonden. De jaarrekeningen worden gedeponeerd in het Italiaanse handelsregister.

Kosten

Voor beleggers is er één vergoeding: instapkosten van 1% tot 2,75% van het geïnvesteerde bedrag, eenmalig in rekening gebracht bij het inschrijven, afhankelijk van het project (augustus 2026).

Uw geld terugkrijgen

U kunt niet vroegtijdig verkopen. Er is geen secundaire markt en geen prikbord waar beleggers kunnen handelen, en geen terugbetalingsdatum. Uw geld blijft in het project tot het gebouw is verkocht, wat bij de projecten met vertraging al vier jaar of langer heeft geduurd.

Ons oordeel

Rendement: hoog — afgeronde verkopen betaalden een mediaan van 10,81% per jaar in contanten uit. Risico: laag (hoger betekent meer risico) — het ene mislukte project is 2,32% van het geïnvesteerde geld, wat op zichzelf het laagste niveau, zeer laag, zou zijn; wij zetten het risico één niveau hoger, op laag, omdat vijf van de 20 onverkochte projecten vertraging oplopen of zijn mislukt, er niets over projecten met vertraging of terugvorderingen wordt gedefinieerd of gepubliceerd, en de openbare beoordeling 1,7 uit 5 is. Rendement-risicoverhouding: hoog op basis van deze cijfers, maar het rendement telt alleen verkopen die al hebben plaatsgevonden, niet de projecten met vertraging en de mislukte projecten.