Concrete Investing Opinie 2026

Czym jest

Concrete Investing to włoska platforma finansowania społecznościowego nieruchomości, prowadzona od 2018 r. przez Concrete S.r.l. w Mediolanie. Sprzedaje udziały w spółkach powołanych do zbudowania i sprzedaży jednej inwestycji deweloperskiej, prawie wszystkich w Mediolanie. Pokazuje 45 inwestycji sfinansowanych kwotą 86,2 mln €, z czego 25 sprzedanych lub częściowo sprzedanych, oraz 58,2 mln € zwróconych inwestorom (strona główna, bez daty, odczytana w październiku 2026 r.). Około jedna trzecia pieniędzy pochodzi od inwestorów profesjonalnych; platforma podaje 20 000 zarejestrowanych użytkowników i średni portfel w wysokości 42 000 €.

Jak to działa

Inwestor nie udziela pożyczki. Kupuje udziały w spółce stojącej za jedną inwestycją, od 5 000 € co 1 000 €. Spółka powiernicza Be Trust Fiduciaria przechowuje udziały w imieniu inwestora. Nie ma odsetek, dywidendy w czasie oczekiwania ani terminu spłaty: pieniądze wracają jednorazowo, gdy ukończony budynek zostanie sprzedany, spółka spłaci bank, a reszta zostanie podzielona. Platforma podaje przewidywane okresy utrzymywania od 12 do 48 miesięcy w zależności od projektu. Nie ma automatycznego inwestowania.

Zwroty

W przypadku 25 inwestycji sprzedanych lub częściowo sprzedanych środkowy (medianowy) wynik wyniósł łącznie 21%, czyli 10,81% rocznie (strona główna, bez daty, odczytana w październiku 2026 r.). To gotówka faktycznie wypłacona, przed opłatą wejściową i włoskim podatkiem. Nie obejmuje 20 inwestycji jeszcze niesprzedanych, w tym pięciu opóźnionych lub zakończonych niepowodzeniem, więc nie uwzględnia strat. Platforma reklamuje oczekiwane zwroty od 10% do 15% rocznie w nowych projektach. Rzeczywiste okresy utrzymywania przy zakończonych sprzedażach wynosiły od 12 do 54 miesięcy.

Straty i niewypłacalność

Jedna inwestycja, Lepontina 7-9 (2,0 mln €), jest oznaczona jako niewypłacalna: jej teren budowy został zajęty przez mediolańskiego sędziego, a spółka za nią stojąca stała się niewypłacalna w 2025 r., choć strona projektu nadal opisuje okres utrzymywania jako przebiegający normalnie. To 2,32% wszystkich zainwestowanych pieniędzy (obliczone na podstawie danych samej platformy). Cztery kolejne inwestycje, z kwotą 8,0 mln € czyli 9,29% zainwestowanych pieniędzy, są opóźnione o ponad sześć miesięcy względem przewidywanego okresu utrzymywania. Zatem 5 z 20 niesprzedanych inwestycji jest opóźnionych lub zakończyło się niepowodzeniem (stan na 24 października 2026 r.). Dotąd niczego nie odpisano, a platforma nie publikuje definicji niewypłacalności ani opóźnienia, danych o stratach ani danych o odzyskach. Inwestorzy wystawiają jej publiczną ocenę 1,7 na 5 (40 opinii, lipiec 2026 r.), głównie z powodu długich opóźnień, słabej komunikacji i braku możliwości wyjścia.

Co zabezpiecza pieniądze

Nic nie zabezpiecza pieniędzy. Inwestor posiada udziały, a nie pożyczkę, więc nie ma hipoteki, gwarancji, odkupu, funduszu rezerwowego ani ubezpieczenia. Jeśli inwestycja się nie powiedzie, najpierw spłacani są bank i inni wierzyciele, a udziałowcy zwykle na końcu. Ochrona ma inny charakter: do zamknięcia oferty pieniądze czekają na zablokowanym rachunku w pośredniku finansowym, a inwestor ma siedem dni na odstąpienie; potem spółka powiernicza przechowuje udziały w interesie inwestora. Platforma publikuje oczekiwane wartości nieruchomości (łącznie 899 mln €), ale nie niezależną wycenę dla inwestorów. Mówiąc wprost: inwestor uczestniczy w zysku, jeśli budynek dobrze się sprzeda, i może stracić wszystko, jeśli nie.

Kto za tym stoi i licencja

Concrete S.r.l. (numer VAT 10097930969, Mediolan) ma zezwolenie włoskiego nadzorcy rynków finansowych, Consob, jako europejski dostawca usług finansowania społecznościowego od 25 października 2023 r. (decyzja 22859), jako jedna z pierwszych trzech włoskich platform, które otrzymały tę licencję. Od 24 kwietnia 2018 r. była zarejestrowana jako portal finansowania społecznościowego w formie udziałów. Nie znaleziono żadnych działań organu nadzoru wobec niej. Jej sprawozdania finansowe są składane we włoskim rejestrze przedsiębiorców.

Opłaty

Dla inwestorów jest jedna opłata: opłata wejściowa w wysokości od 1% do 2,75% zainwestowanej kwoty, pobierana jednorazowo przy zapisie, zależnie od projektu (sierpień 2026 r.).

Odzyskanie pieniędzy

Nie można sprzedać wcześniej. Nie ma rynku wtórnego ani tablicy ogłoszeń, na której inwestorzy mogliby handlować, ani terminu spłaty. Pieniądze pozostają w inwestycji do sprzedaży budynku, co w przypadku opóźnionych projektów trwa już cztery lata lub dłużej.

Nasza ocena

Zwrot: wysoki — zakończone sprzedaże wypłaciły medianę 10,81% rocznie w gotówce. Ryzyko: niskie (wyższe oznacza większe ryzyko) — jedna nieudana inwestycja to 2,32% zainwestowanych pieniędzy, co samo w sobie oznaczałoby najniższy poziom, bardzo niski; podnosimy ryzyko o jeden poziom, do niskiego, ponieważ pięć z 20 niesprzedanych inwestycji jest opóźnionych lub zakończyło się niepowodzeniem, nic w sprawie opóźnionych projektów ani odzysków nie jest zdefiniowane ani opublikowane, a publiczna ocena wynosi 1,7 na 5. Relacja zwrotu do ryzyka: wysoka według tych danych, ale zwrot obejmuje tylko sprzedaże, które już się odbyły, a nie projekty opóźnione i nieudane.