Urban Deal - Analisi dei rischi e dei rendimenti
Urban Deal - Resi e tassi di perdita
Urban Deal – Statistiche della piattaforma 2026
Urban Deal – Pro e contro
Informazioni su Urban Deal
Che cos'è
Urban Deal è una piccola piattaforma italiana, con sede a Milano, dove si presta denaro a progetti di sviluppo immobiliare italiani da 250 €. È gestita da URBAN DEAL S.r.l., costituita nel 2023 e autorizzata dalla CONSOB ai sensi delle norme UE sul crowdfunding da settembre 2024. Finora ha realizzato poche operazioni: la sua home page mostra quattro operazioni, 0,5 milioni di € finanziati e nulla ancora rimborsato. Questi dati non sono cambiati da agosto 2026 (letti il 30 ottobre 2026).
Come funziona
Si presta a uno specifico progetto immobiliare a un tasso fisso e si riceve capitale e interessi alla fine dell'operazione. Il tasso dipende da quanto si investe, non dal rischio del progetto: tre categorie (Guest da 250 €, Owner da 1.500 €, Builder da 5.000 €) con otto fasce di importo. I tassi di ciascuna fascia sono mostrati solo come immagini. I progetti sono verificati in quattro passaggi, tra cui un rapporto di credito di CRIF, la principale centrale rischi italiana, e la revisione di un comitato esterno. Le offerte aperte sono visibili dopo la registrazione e la profilazione.
Rendimenti
Urban Deal pubblicizza rendimenti fissi dall'8 % al 12 % l'anno (letto a ottobre 2026); le note in piccolo dicono che sono previsioni. I piccoli investitori devono aspettarsi la parte bassa dell'intervallo, perché il tasso cresce con l'importo investito. Non esiste ancora alcun rendimento realizzato, perché nessun prestito è stato rimborsato.
Perdite e default
La home page mostra un tasso di default dello 0 %, ma è accanto a un contatore che indica 0 € rimborsati su quattro prestiti. Nessun prestito ha ancora raggiunto il punto in cui potrebbe andare in default, quindi lo 0 % non dice nulla su come andranno i prestiti. L'informativa sul tasso di default richiesta dalle norme UE è pubblicata solo come immagine, senza definizioni leggibili. Non vengono pubblicati dati sui prestiti in ritardo o sui recuperi.
Che cosa garantisce il Suo denaro
Urban Deal dice che ogni progetto è coperto o da abitazioni già vendute prima dell'inizio del prestito (dice che circa il 30 % delle vendite è già concluso) o da una polizza assicurativa che copre dal 20 % al 40 % del denaro investito; un secondo sito dell'azienda indica fino al 30 %. L'assicuratore e le condizioni della polizza non sono pubblicati, e non sono pubblici dettagli su ipoteche o altre garanzie. L'avviso legale della stessa piattaforma dice che il capitale non è garantito da nessuno in alcun modo. Per Lei questo significa che la protezione descritta è parziale e non può essere verificata prima di investire.
Chi la gestisce e la licenza
Il gestore è URBAN DEAL S.r.l., partita IVA 13170590965, Via Cosimo del Fante 21, 20122 Milano, con 52.780 € di capitale sociale versato. La CONSOB, l'autorità di vigilanza sui mercati italiana, l'ha autorizzata come prestatore di servizi di crowdfunding per prestiti con delibera n. 23247 del 18 settembre 2024; anche la Banca d'Italia è competente per l'aspetto del credito. Sul sito non è nominato alcun manager o amministratore. Ad agosto 2026 il secondo sito dell'azienda mostrava una partita IVA segnaposto e un indirizzo sbagliato.
Commissioni
Gli investitori non pagano commissioni. Come la piattaforma guadagni (per esempio con una commissione addebitata allo sviluppatore) non è pubblicato.
Recuperare il proprio denaro
Non c'è un mercato secondario. Il denaro rientra quando l'operazione del progetto termina, e le condizioni dei prestiti non sono pubblicate sulle pagine pubbliche, quindi non si può sapere in anticipo per quanto tempo resterà vincolato.
Il nostro giudizio
Rendimento: molto alto — dall'8 % al 12 % l'anno pubblicizzato, con nulla ancora rimborsato. Rischio: basso (più alto significa più rischio) — la piattaforma non segnala default e dice che prevendite o assicurazione coprono ogni prestito, ma con soli quattro prestiti e nessuno rimborsato lo 0 % non può essere verificato, e non sono nominati manager. Rapporto rischio-rendimento: basso — il tasso elevato è solo una previsione su una piattaforma molto giovane e non collaudata.
Regolamento
Licenza / Regolamentazione: CONSOB (Italia), prestatore di servizi di crowdfunding per prestiti ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503, delibera n. 23247 del 18 settembre 2024; la Banca d'Italia è co-competente per i prestiti. Visto nella delibera pubblicata dalla CONSOB ad agosto 2026; a ottobre 2026 non è stato possibile riaprire il registro.
Funzionalità
Per gli investitori
Informazioni utili
Sì. La CONSOB ha autorizzato URBAN DEAL S.r.l. come prestatore di servizi di crowdfunding per prestiti ai sensi delle norme UE sul crowdfunding, con delibera n. 23247 del 18 settembre 2024.
I pagamenti passano da TPPay, un prestatore di servizi di pagamento; Urban Deal è registrata come agente di pagamento di TPPay (OAM n. SP5466).
250 €. Importi maggiori (da 1.500 € e da 5.000 €) rendono un tasso più alto sullo stesso progetto.
Urban Deal pubblicizza dall'8 % al 12 % l'anno fisso. Nessun prestito è stato ancora rimborsato, quindi non c'è rendimento realizzato e il tasso di default dello 0 % mostrato non contiene alcuna informazione. La piattaforma ha finanziato quattro operazioni per 0,5 milioni di € (invariato da agosto 2026).
Urban Deal dice che ogni progetto è coperto o da abitazioni già vendute prima dell'inizio del prestito o da una polizza assicurativa che copre dal 20 % al 40 % del denaro investito. L'assicuratore, le condizioni della polizza e gli eventuali dettagli sull'ipoteca non sono pubblicati, e l'avviso legale dice che il capitale non è garantito.
No. Non c'è un mercato secondario; il denaro rientra quando l'operazione del progetto termina. Le condizioni dei prestiti non sono pubblicate sulle pagine pubbliche.
Nessuna: Urban Deal non addebita commissioni agli investitori.
Urban Deal paga un tasso più alto per importi maggiori, suddivisi in otto fasce da 250 € a 50.000 € e oltre, perciò un piccolo investitore guadagna meno di uno grande sullo stesso progetto allo stesso rischio.
Se uno sviluppatore fallisce, si fa affidamento sulle prevendite o sull'assicurazione parziale descritte per quel progetto, le cui condizioni non sono pubbliche, e si può perdere parte del proprio denaro. Nessun sistema di indennizzo copre i prestiti di crowdfunding.
