Urban Deal Ervaringen

Wat het is

Urban Deal is een klein Italiaans platform, gevestigd in Milaan, waar u geld uitleent aan Italiaanse vastgoedontwikkelingsprojecten vanaf € 250. Het wordt beheerd door URBAN DEAL S.r.l., opgericht in 2023 en sinds september 2024 door de CONSOB erkend onder de EU-crowdfundingregels. Tot nu toe zijn er weinig deals geweest: de homepage toont vier operaties, € 0,5 miljoen gefinancierd en nog niets terugbetaald. Deze cijfers zijn sinds augustus 2026 niet veranderd (gelezen op 30 oktober 2026).

Hoe het werkt

U leent aan een specifiek vastgoedproject tegen een vaste rente en krijgt uw kapitaal en rente terug wanneer de operatie eindigt. De rente hangt af van hoeveel u inlegt, niet van het risico van het project: drie categorieën (Guest vanaf € 250, Owner vanaf € 1.500, Builder vanaf € 5.000) met acht bedragsniveaus. De rentes per niveau worden alleen als afbeeldingen getoond. Projecten worden in vier stappen gecontroleerd, waaronder een kredietrapport van CRIF, Italiës belangrijkste kredietbureau, en beoordeling door een extern comité. Openstaande aanbiedingen zijn zichtbaar na aanmelding en profilering.

Rendement

Urban Deal adverteert met vaste rendementen van 8 % tot 12 % per jaar (gelezen in oktober 2026); in de kleine lettertjes staat dat dit prognoses zijn. Kleine beleggers moeten het lage einde verwachten, omdat de rente stijgt met het belegde bedrag. Er bestaat nog geen gerealiseerd rendement, omdat er nog geen lening is terugbetaald.

Verliezen en wanbetalingen

De homepage toont een wanbetalingspercentage van 0 %, maar dat staat naast een teller die € 0 terugbetaald toont op vier leningen. Geen enkele lening heeft al het punt bereikt waarop ze kan mislukken, dus de 0 % zegt niets over hoe de leningen zullen presteren. De door EU-regels vereiste bekendmaking van het wanbetalingspercentage wordt alleen als afbeelding gepubliceerd, zonder leesbare definities. Er worden geen cijfers over leningen met achterstand of invorderingen gepubliceerd.

Wat uw geld zekerheid geeft

Urban Deal zegt dat elk project is gedekt door ofwel woningen die al zijn verkocht voordat de lening begint (het zegt dat ongeveer 30 % van de verkopen al is gedaan) ofwel een verzekeringspolis die 20 % tot 40 % van het belegde geld dekt; een tweede bedrijfswebsite noemt maximaal 30 %. De verzekeraar en de polisvoorwaarden zijn niet gepubliceerd, en er zijn geen openbare details over een hypotheek of andere zekerheid. De eigen juridische kennisgeving van het platform zegt dat uw kapitaal door niemand op welke wijze dan ook wordt gegarandeerd. Voor u betekent dit dat de beschreven bescherming gedeeltelijk is en niet kan worden gecontroleerd voordat u belegt.

Wie erachter zit en de vergunning

De exploitant is URBAN DEAL S.r.l., btw-nummer 13170590965, Via Cosimo del Fante 21, 20122 Milaan, met € 52.780 volgestort aandelenkapitaal. De CONSOB, de Italiaanse effectentoezichthouder, heeft haar bij besluit nr. 23247 van 18 september 2024 erkend als crowdfundingdienstverlener voor leningen; ook de Bank van Italië is bevoegd voor de leningzijde. Op de site wordt geen manager of bestuurder genoemd. In augustus 2026 toonde de tweede website van het bedrijf een tijdelijk btw-nummer en een onjuist adres.

Kosten

Beleggers betalen geen commissies. Hoe het platform zijn geld verdient (bijvoorbeeld een vergoeding die aan de ontwikkelaar wordt berekend) is niet gepubliceerd.

Uw geld terugkrijgen

Er is geen secundaire markt. Uw geld komt terug wanneer de operatie van het project eindigt, en de leningvoorwaarden zijn niet gepubliceerd op de openbare pagina's, dus u kunt van tevoren niet weten hoe lang het vastzit.

Ons oordeel

Rendement: zeer hoog — 8 % tot 12 % per jaar geadverteerd, nog niets terugbetaald. Risico: laag (hoger betekent meer risico) — het platform meldt geen wanbetalingen en zegt dat voorverkopen of verzekering elke lening dekken, maar met slechts vier leningen en geen enkele terugbetaald kan de 0 % niet worden gecontroleerd, en worden geen managers genoemd. Rendement-risicoverhouding: laag — de hoge rente is slechts een prognose op een zeer jong, onbeproefd platform.