CITESIA Ervaringen 2026

Wat het is

CITESIA is een klein Parijs platform waar u uitleent aan Franse vastgoedontwikkelaars en vastgoedhandelaren door obligaties te kopen. Het bedrijf is in 2017 opgericht en financierde zijn eerste project in 2019. Op 15 juli 2026 had het €63,4 miljoen gefinancierd in 67 projecten, waarvan er 43 volledig zijn terugbetaald. Nieuwe leningen zijn sterk afgenomen: in 2022 werden 18 projecten gefinancierd, in 2023 13, in 2024 11 en in 2025 3.

Hoe het werkt

Elk project haalt geld op via obligaties die worden uitgegeven door een voor dat project opgerichte vennootschap. U schrijft in vanaf €1.000 per project, tegen een vaste rente. Kapitaal en rente worden meestal samen aan het einde betaald, na 12 tot 36 maanden (gemiddeld ongeveer 22 maanden). Projecten kunnen worden verlengd als een verkoop of bouwwerkzaamheden vertraging oplopen. De obligaties kunnen worden aangehouden in een Frans belastingmantel PEA-PME. De site is alleen in het Frans.

Rendement

Het platform meldt een gewogen gemiddelde rente van 10% per jaar op alle projecten sinds 2019 (15 juli 2026) en adverteert met een doel van 9% tot 13% per jaar vóór belasting, niet gegarandeerd. De rentes zijn in de loop van de tijd gestegen, van 7% in 2019 tot 11,1% voor projecten uit 2024 en 10,6% voor 2025. Dit is de rente die in de obligaties is vastgelegd, niet wat beleggers daadwerkelijk hebben ontvangen. Het platform toont ook een rendement "na risico" van 10%, gelijk aan het maximaal mogelijke, omdat het geen verlies telt totdat het definitief is; met veel projecten die te laat zijn, toont dit niet wat beleggers werkelijk hebben verdiend.

Verliezen en wanbetalingen

Ongeveer 13,9% van al het ooit uitgeleende geld is in gebreke: op 15 juli 2026 waren 9 projecten (€6,19 miljoen nog verschuldigd) meer dan zes maanden te laat en 5 projecten (€2,62 miljoen) in insolventieprocedures, van €63,4 miljoen gefinancierd (berekend uit de eigen cijfers van het platform). Afgezet tegen de nog openstaande €20,7 miljoen is dat ongeveer 43%. Als we 5 projecten die 0 tot 6 maanden te laat zijn (€2,80 miljoen) meetellen, was 18,3% van al het uitgeleende geld, en 56% van wat nog openstaat, te laat of in procedures.

Toch meldt het platform 0% risicokosten: het telt een verlies pas wanneer het definitief is, en geen enkel project is nog afgesloten met een verlies. Dus 0% betekent "nog geen verlies definitief", niet "geen problemen". De verliezen kunnen uiteindelijk hoger uitvallen. Van de 43 reeds terugbetaalde projecten zijn er 16 te laat terugbetaald.

Hoe wij deze cijfers lezen: zoveel geld in gebreke wijst op zwakke controles van de vraag of de projecten van de ontwikkelaars genoeg kasstroom opleveren om op tijd terug te betalen. Een definitief verlies van 0% zou wijzen op goed gewaardeerde en verhaalde zekerheden, maar er is nog geen mislukt project afgesloten en tot nu toe is slechts ongeveer 30% teruggekomen bij de projecten in insolventieprocedures, dus dat moet nog blijken.

Wat uw geld afdekt

Er is geen standaardzekerheid. Het platform noemt geen hypotheek, garantie of trust die elk project heeft; eventuele zekerheden worden per project vastgelegd in de documenten van elk aanbod, en het platform stelt dat de uitgever geen kapitaalbescherming biedt. Er is geen reservefonds, geen terugkoop en geen verzekering voor beleggers. Als een project mislukt, probeert CITESIA eerst een akkoord (een verlenging van zes maanden of een nieuw schema) en gebruikt dan een incassobureau en de handelsrechtbank. Bij de 5 projecten in insolventieprocedures is tot nu toe €1,11 miljoen van de €3,74 miljoen uitgeleend teruggekomen (ongeveer 30%), plus €533.483 aan rente. In gewone woorden: u bent afhankelijk van elke ontwikkelaar die zijn project afmaakt en verkoopt, met weinig erachter als dat niet lukt.

Wie erachter zit en de vergunning

CITESIA SAS (Parijs, SIREN 832 340 129, aandelenkapitaal €200.000) heeft een vergunning van de Franse toezichthouder AMF als crowdfundingdienstverlener onder de EU-crowdfundingregels, nummer FP-2023-24, sinds 8 november 2023. Als CITESIA zou ophouden te werken, is een ander bedrijf (CAPSENS) aangewezen om de bestaande obligaties te beheren. Het geld loopt via Mangopay, een op de site genoemde betalingspartner. Het bedrijf is klein: in 2024 daalde de omzet met 30% tot €490.800 en leed het een nettoverlies van €131.800.

Kosten

Beleggers betalen 0% beleggingskosten en 0% beheerkosten, volgens de homepage (oktober 2026). Het platform wordt betaald door de ontwikkelaars. In Frankrijk wordt rente belast, wat verlaagt wat u overhoudt.

Uw geld terugkrijgen

Er is geen markt om uw obligaties aan andere beleggers te verkopen. Uw geld zit vast tot het project terugbetaalt, wat bij projecten die te laat zijn veel langer kan duren dan gepland. De EU-crowdfundingregels geven niet-professionele beleggers een kennistest en een bedenktijd van vier dagen voordat zij beleggen.

Ons oordeel

Rendement: hoog — een gewogen gemiddelde contractrente van 10% per jaar sinds 2019. Risico: laag (hoger betekent meer risico) — er is nog geen definitief verlies (0%), wat op zichzelf het laagste niveau is, zeer laag; we zetten het een stap hoger, op laag, omdat ongeveer 13,9% van al het uitgeleende geld in gebreke is (meer dan zes maanden te laat of in insolventieprocedures), nieuwe leningen zijn opgedroogd en de exploitant verliesgevend is; het niveau berust op de eigen telling van definitieve verliezen door het platform, de achterstallige leningen zijn dus een waarschuwing en de verliezen kunnen uiteindelijk hoger uitvallen dan 0%. Het hoge aandeel in gebreke wijst op zwakke controles van de kasstroom van projecten; het definitieve verlies van 0% zou wijzen op goed gewaardeerde zekerheden, maar er is nog geen mislukt project afgesloten. Risico-rendement: hoog — een hoog rendement voor het risico zoals gemeten door de eigen cijfers van het platform, die geld dat te laat maar nog niet verloren is buiten beschouwing laten.