CITESIA Omdöme 2026

Vad det är

CITESIA är en liten plattform i Paris där du lånar ut till franska fastighetsutvecklare och fastighetshandlare genom att köpa obligationer. Bolaget bildades 2017 och finansierade sitt första projekt 2019. Den 15 juli 2026 hade det finansierat 63,4 miljoner € i 67 projekt, varav 43 har återbetalats helt. Nyutlåningen har sjunkit kraftigt: 18 projekt finansierades 2022, 13 under 2023, 11 under 2024 och 3 under 2025.

Så fungerar det

Varje projekt samlar in pengar via obligationer som ges ut av ett bolag som bildats för projektet. Du tecknar från 1 000 € per projekt, med en fast ränta. Kapital och ränta betalas vanligtvis tillsammans i slutet, efter 12 till 36 månader (omkring 22 månader i genomsnitt). Projekt kan förlängas om en försäljning eller byggarbeten blir försenade. Obligationerna kan hållas i ett franskt skatteskal, PEA-PME. Webbplatsen finns bara på franska.

Avkastning

Plattformen redovisar en viktad genomsnittsränta på 10 % per år på alla projekt sedan 2019 (15 juli 2026) och marknadsför ett mål på 9 % till 13 % per år före skatt, utan garanti. Räntorna har stigit över tid, från 7 % 2019 till 11,1 % för projekt från 2024 och 10,6 % för 2025. Detta är den ränta som står i obligationerna, inte vad investerare faktiskt har fått. Plattformen visar också en avkastning ”netto efter risk” på 10 %, lika med det högsta möjliga, eftersom den inte räknar någon förlust förrän den är slutgiltig; med många försenade projekt visar det inte vad investerare verkligen har tjänat.

Förluster och fallissemang

Omkring 13,9 % av alla pengar som någonsin lånats ut är i fallissemang: den 15 juli 2026 var 9 projekt (6,19 miljoner € fortfarande skyldiga) mer än sex månader försenade och 5 projekt (2,62 miljoner €) i insolvensförfaranden, av 63,4 miljoner € finansierade (beräknat från plattformens egna siffror). Mätt mot de 20,7 miljoner € som fortfarande är utestående är det omkring 43 %. Om man lägger till 5 projekt som är 0 till 6 månader försenade (2,80 miljoner €) var 18,3 % av alla utlånade pengar, och 56 % av det som fortfarande är utestående, försenade eller i förfaranden.

Trots detta redovisar plattformen en riskkostnad på 0 %: den räknar en förlust först när den är slutgiltig, och inget projekt har ännu avslutats med förlust. Så 0 % betyder ”ingen förlust slutgiltig ännu”, inte ”inga problem”. Förlusterna kan till slut bli högre. Av de 43 projekt som redan återbetalats återbetalades 16 för sent.

Hur vi läser dessa siffror: så mycket pengar i fallissemang tyder på svag kontroll av om utvecklarnas projekt genererar tillräckligt med kassaflöde för att återbetala i tid. En slutgiltig förlust på 0 % skulle tyda på väl värderade och återvunna säkerheter, men inget misslyckat projekt har ännu avslutats och bara omkring 30 % har kommit tillbaka hittills på projekten i insolvensförfaranden, så det återstår att visa.

Vad som säkrar dina pengar

Det finns ingen standardsäkerhet. Plattformen nämner ingen inteckning, garanti eller trust som varje projekt har; eventuell säkerhet fastställs projekt för projekt i varje erbjudandes dokument, och plattformen anger att emittenten inte erbjuder något kapitalskydd. Det finns ingen reservfond, ingen återköpsgaranti och ingen försäkring för investerare. När ett projekt misslyckas försöker CITESIA först få till en överenskommelse (en förlängning på sex månader eller en ny plan) och använder sedan ett inkassoföretag och handelsdomstolen. På de 5 projekten i insolvensförfaranden har 1,11 miljoner € av 3,74 miljoner € utlånade kommit tillbaka hittills (omkring 30 %), plus 533 483 € i ränta. Med enkla ord: du är beroende av att varje utvecklare slutför och säljer sitt projekt, med lite bakom om det inte sker.

Vem som driver den och licensen

CITESIA SAS (Paris, SIREN 832 340 129, aktiekapital 200 000 €) är auktoriserat av den franska tillsynsmyndigheten AMF som leverantör av crowdfundingtjänster enligt EU:s crowdfundingregler, nummer FP-2023-24, sedan 8 november 2023. Om CITESIA slutade fungera är ett annat företag (CAPSENS) utsett att förvalta de befintliga obligationerna. Pengarna hanteras via Mangopay, en betalpartner som anges på webbplatsen. Bolaget är litet: 2024 sjönk omsättningen med 30 % till 490 800 € och det gjorde en nettoförlust på 131 800 €.

Avgifter

Investerare betalar 0 % i investeringsavgifter och 0 % i förvaltningsavgifter, enligt startsidan (oktober 2026). Plattformen betalas av utvecklarna. I Frankrike beskattas ränta, vilket minskar det du behåller.

Få ut dina pengar

Det finns ingen marknad att sälja dina obligationer till andra investerare. Dina pengar är bundna tills projektet återbetalar, vilket för försenade projekt kan ta mycket längre tid än planerat. EU:s crowdfundingregler ger icke-professionella investerare ett kunskapstest och en betänketid på fyra dagar innan de investerar.

Vår bedömning

Avkastning: hög — en viktad genomsnittlig avtalsränta på 10 % per år sedan 2019. Risk: låg (högre betyder mer risk) — ingen förlust är ännu slutgiltig (0 %), vilket i sig är den lägsta nivån, mycket låg; vi sätter den ett steg högre, till låg, eftersom omkring 13,9 % av alla utlånade pengar är i fallissemang (mer än sex månader försenade eller i insolvensförfaranden), nyutlåningen har sinat och operatören går med förlust; nivån bygger på plattformens egen räkning av slutgiltiga förluster, så de försenade lånen är en varning, och förlusterna kan till slut bli högre än 0 %. Den höga andelen fallissemang tyder på svag kontroll av projektens kassaflöde; den slutgiltiga förlusten på 0 % skulle tyda på väl värderade säkerheter, men inget misslyckat projekt har ännu avslutats. Risk och avkastning: hög — en hög avkastning för den risk som mäts av plattformens egna siffror, som lämnar utanför pengar som är försenade men ännu inte förlorade.