CITESIA Recensioni 2026

Che cos'è

CITESIA è una piccola piattaforma parigina in cui si presta a sviluppatori e commercianti immobiliari francesi acquistando obbligazioni. La società è stata costituita nel 2017 e ha finanziato il primo progetto nel 2019. Al 15 luglio 2026 aveva finanziato 63,4 milioni di € in 67 progetti, di cui 43 interamente rimborsati. I nuovi prestiti sono rallentati bruscamente: 18 progetti finanziati nel 2022, 13 nel 2023, 11 nel 2024 e 3 nel 2025.

Come funziona

Ogni progetto raccoglie denaro tramite obbligazioni emesse da una società costituita per quel progetto. Si sottoscrive da 1.000 € per progetto, con un tasso di interesse fisso. Capitale e interessi sono di solito pagati insieme alla fine, dopo 12-36 mesi (circa 22 mesi in media). I progetti possono essere prorogati se una vendita o i lavori di costruzione sono in ritardo. Le obbligazioni possono essere detenute in un involucro fiscale francese PEA-PME. Il sito è solo in francese.

Rendimenti

La piattaforma indica un tasso medio ponderato del 10% annuo su tutti i progetti dal 2019 (15 luglio 2026) e pubblicizza un obiettivo dal 9% al 13% annuo prima delle imposte, non garantito. I tassi sono aumentati nel tempo, dal 7% nel 2019 all'11,1% per i progetti del 2024 e al 10,6% per il 2025. È l'interesse previsto dalle obbligazioni, non quanto gli investitori hanno effettivamente ricevuto. La piattaforma mostra anche un rendimento «al netto del rischio» del 10%, pari al massimo possibile, perché non conta alcuna perdita finché non è definitiva; con molti progetti in ritardo, non mostra quanto gli investitori abbiano realmente guadagnato.

Perdite e insolvenze

Circa il 13,9% di tutto il denaro mai prestato è in insolvenza: al 15 luglio 2026, 9 progetti (6,19 milioni di € ancora dovuti) erano in ritardo di oltre sei mesi e 5 progetti (2,62 milioni di €) erano in procedura concorsuale, su 63,4 milioni di € finanziati (calcolato dai dati della piattaforma stessa). Rispetto ai 20,7 milioni di € ancora in essere, è circa il 43%. Aggiungendo 5 progetti in ritardo da 0 a 6 mesi (2,80 milioni di €), il 18,3% di tutto il denaro prestato, e il 56% di quanto è ancora in essere, era in ritardo o in procedura.

Ciononostante, la piattaforma indica un costo del rischio dello 0%: conta una perdita solo quando è definitiva e nessun progetto è stato ancora chiuso con una perdita. Quindi 0% significa «nessuna perdita ancora definitiva», non «nessun problema». Le perdite potrebbero finire per essere più alte. Dei 43 progetti già rimborsati, 16 sono stati rimborsati in ritardo.

Come leggiamo questi dati: una simile quantità di denaro in insolvenza indica controlli deboli sulla capacità dei progetti degli sviluppatori di generare abbastanza liquidità per rimborsare in tempo. Una perdita definitiva dello 0% indicherebbe garanzie ben valutate e recuperate, ma nessun progetto fallito è stato ancora chiuso e finora è rientrato solo circa il 30% sui progetti in procedura concorsuale, quindi resta da dimostrare.

Che cosa garantisce il vostro denaro

Non esiste una garanzia standard. La piattaforma non indica alcuna ipoteca, garanzia o trust che ogni progetto preveda; eventuali garanzie sono stabilite progetto per progetto nei documenti di ciascuna offerta, e la piattaforma dichiara che l'emittente non offre alcuna protezione del capitale. Non esistono fondo di riserva, riacquisto né assicurazione per gli investitori. Quando un progetto fallisce, CITESIA tenta prima un accordo (una proroga di sei mesi o un nuovo piano), poi ricorre a una società di recupero crediti e al tribunale commerciale. Sui 5 progetti in procedura concorsuale, finora sono rientrati 1,11 milioni di € su 3,74 milioni di € prestati (circa il 30%), più 533.483 € di interessi. In parole semplici: si dipende dal fatto che ogni sviluppatore completi e venda il proprio progetto, con poco alle spalle se non lo fa.

Chi la gestisce e la licenza

CITESIA SAS (Parigi, SIREN 832 340 129, capitale sociale 200.000 €) è autorizzata dall'autorità di vigilanza francese AMF come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi delle norme UE sul crowdfunding, numero FP-2023-24, dall'8 novembre 2023. Se CITESIA cessasse l'attività, è indicata un'altra società (CAPSENS) per gestire le obbligazioni esistenti. Il denaro transita tramite Mangopay, un partner di pagamento indicato sul sito. La società è piccola: nel 2024 il fatturato è calato del 30% a 490.800 € e ha registrato una perdita netta di 131.800 €.

Costi

Gli investitori pagano lo 0% di costi di investimento e lo 0% di costi di gestione, secondo la home page (ottobre 2026). La piattaforma è pagata dagli sviluppatori. In Francia gli interessi sono tassati, il che riduce quanto si trattiene.

Recuperare il denaro

Non esiste un mercato in cui vendere le obbligazioni ad altri investitori. Il denaro è vincolato finché il progetto non rimborsa, il che per i progetti in ritardo può richiedere molto più tempo del previsto. Le norme UE sul crowdfunding prevedono per gli investitori non professionali un test di conoscenze e un periodo di riflessione di quattro giorni prima di investire.

La nostra valutazione

Rendimento: alto — un tasso contrattuale medio ponderato del 10% annuo dal 2019. Rischio: basso (più alto significa più rischio) — nessuna perdita è ancora definitiva (0%), che da sola corrisponde al livello più basso, molto basso; lo portiamo un gradino più in alto, a basso, perché circa il 13,9% di tutto il denaro prestato è in insolvenza (oltre sei mesi di ritardo o procedura concorsuale), i nuovi prestiti si sono esauriti e il gestore è in perdita; il livello si basa sul conteggio delle perdite definitive della piattaforma stessa, quindi i prestiti in ritardo sono un segnale di allarme e le perdite potrebbero finire per essere superiori allo 0%. L'alta quota in insolvenza indica controlli deboli sui flussi di cassa dei progetti; la perdita definitiva dello 0% indicherebbe garanzie ben valutate, ma nessun progetto fallito è stato ancora chiuso. Rapporto rendimento-rischio: alto — un rendimento alto per il rischio misurato dai dati della piattaforma stessa, che escludono il denaro in ritardo ma non ancora perso.