CITESIA Opiniones 2026

Qué es

CITESIA es una pequeña plataforma de París donde usted presta a promotores y comerciantes inmobiliarios franceses comprando bonos. La empresa se constituyó en 2017 y financió su primer proyecto en 2019. A 15 de julio de 2026 había financiado 63,4 millones de € en 67 proyectos, de los cuales 43 se han reembolsado por completo. Los nuevos préstamos se han reducido bruscamente: se financiaron 18 proyectos en 2022, 13 en 2023, 11 en 2024 y 3 en 2025.

Cómo funciona

Cada proyecto recauda dinero mediante bonos emitidos por una sociedad creada para ese proyecto. Usted suscribe desde 1.000 € por proyecto, con un tipo de interés fijo. El capital y los intereses suelen pagarse juntos al final, tras 12 a 36 meses (unos 22 meses de media). Los proyectos pueden prorrogarse si una venta o las obras se retrasan. Los bonos pueden mantenerse en un envoltorio fiscal francés PEA-PME. El sitio web está solo en francés.

Rentabilidad

La plataforma indica un tipo medio ponderado del 10 % anual en todos los proyectos desde 2019 (15 de julio de 2026), y anuncia un objetivo del 9 % al 13 % anual antes de impuestos, no garantizado. Los tipos han subido con el tiempo, del 7 % en 2019 al 11,1 % para los proyectos de 2024 y el 10,6 % para 2025. Es el interés escrito en los bonos, no lo que los inversores han recibido realmente. La plataforma también muestra una rentabilidad «neta de riesgo» del 10 %, igual al máximo posible, porque no cuenta ninguna pérdida hasta que es definitiva; con muchos proyectos en retraso, no muestra lo que los inversores han ganado realmente.

Pérdidas e impagos

Alrededor del 13,9 % de todo el dinero prestado alguna vez está en impago: a 15 de julio de 2026, 9 proyectos (6,19 millones de € aún adeudados) llevaban más de seis meses de retraso y 5 proyectos (2,62 millones de €) estaban en procedimiento concursal, de 63,4 millones de € financiados (calculado a partir de las propias cifras de la plataforma). Respecto a los 20,7 millones de € aún pendientes, es aproximadamente el 43 %. Añadiendo 5 proyectos con 0 a 6 meses de retraso (2,80 millones de €), el 18,3 % de todo el dinero prestado, y el 56 % de lo que sigue pendiente, estaba en retraso o en procedimiento.

Aun así, la plataforma declara un coste del riesgo del 0 %: cuenta una pérdida solo cuando es definitiva, y ningún proyecto se ha cerrado todavía con pérdida. Por tanto, 0 % significa «ninguna pérdida definitiva aún», no «ningún problema». Las pérdidas podrían acabar siendo mayores. De los 43 proyectos ya reembolsados, 16 se reembolsaron con retraso.

Cómo leemos estas cifras: tanto dinero en impago apunta a controles débiles sobre si los proyectos de los promotores generan suficiente efectivo para reembolsar a tiempo. Una pérdida definitiva del 0 % apuntaría a garantías bien valoradas y recuperadas, pero aún no se ha cerrado ningún proyecto fallido y hasta ahora solo ha vuelto alrededor del 30 % en los proyectos en procedimiento concursal, de modo que eso queda por demostrar.

Qué garantiza su dinero

No hay una garantía estándar. La plataforma no menciona ninguna hipoteca, aval o fideicomiso que tenga cada proyecto; cualquier garantía se fija proyecto por proyecto en los documentos de cada oferta, y la plataforma declara que el emisor no ofrece protección del capital. No hay fondo de reserva, ni recompra, ni seguro para los inversores. Cuando un proyecto fracasa, CITESIA primero intenta un acuerdo (una prórroga de seis meses o un nuevo calendario), y luego recurre a una empresa de recobro y al tribunal mercantil. En los 5 proyectos en procedimiento concursal, hasta ahora han vuelto 1,11 millones de € de los 3,74 millones de € prestados (alrededor del 30 %), más 533.483 € de intereses. En palabras sencillas: usted depende de que cada promotor termine y venda su proyecto, con poco respaldo si no lo hace.

Quién la gestiona y su licencia

CITESIA SAS (París, SIREN 832 340 129, capital social 200.000 €) está autorizada por el regulador francés AMF como proveedor de servicios de crowdfunding conforme a las normas de crowdfunding de la UE, número FP-2023-24, desde el 8 de noviembre de 2023. Si CITESIA dejara de funcionar, se nombra a otra empresa (CAPSENS) para gestionar los bonos existentes. El dinero se gestiona a través de Mangopay, un socio de pagos citado en el sitio web. La empresa es pequeña: en 2024 sus ingresos cayeron un 30 % hasta 490.800 € y tuvo una pérdida neta de 131.800 €.

Comisiones

Los inversores pagan un 0 % de comisiones de inversión y un 0 % de comisiones de gestión, según la página de inicio (octubre de 2026). La plataforma cobra a los promotores. En Francia los intereses tributan, lo que reduce lo que usted conserva.

Recuperar su dinero

No hay mercado para vender sus bonos a otros inversores. Su dinero queda inmovilizado hasta que el proyecto reembolsa, lo que en proyectos con retraso puede tardar mucho más de lo previsto. Las normas de crowdfunding de la UE dan a los inversores no profesionales una prueba de conocimientos y un periodo de reflexión de cuatro días antes de invertir.

Nuestra valoración

Rentabilidad: alta — un tipo contractual medio ponderado del 10 % anual desde 2019. Riesgo: bajo (más alto significa más riesgo) — todavía no hay ninguna pérdida definitiva (0 %), lo que por sí solo es el nivel más bajo, muy bajo; lo subimos un paso, a bajo, porque alrededor del 13,9 % de todo el dinero prestado está en impago (más de seis meses de retraso o en procedimiento concursal), los nuevos préstamos se han agotado y el operador tiene pérdidas; el nivel se basa en el recuento de pérdidas definitivas de la propia plataforma, así que los préstamos retrasados son una señal de alerta y las pérdidas podrían acabar siendo superiores al 0 %. La elevada proporción en impago apunta a controles débiles del flujo de caja de los proyectos; la pérdida definitiva del 0 % apuntaría a garantías bien valoradas, pero aún no se ha cerrado ningún proyecto fallido. Rentabilidad-riesgo: alta — una rentabilidad alta para el riesgo medido por las propias cifras de la plataforma, que dejan fuera el dinero retrasado pero aún no perdido.