FundImmo - Risico- en rendementsbeoordeling
FundImmo - Retouren en verliespercentages
Looptijd van de investering
FundImmo – Platformstatistieken 2026
FundImmo – Voordelen en nadelen
Over FundImmo
Wat het is
Fundimmo is een Frans vastgoedcrowdfundingplatform dat wordt gerund door FUNDIMMO SAS in Parijs, een bedrijf dat in 2014 is opgericht en deel uitmaakt van de Franse vastgoedgroep Atland. Het verkoopt aan particuliere beleggers obligaties die worden uitgegeven door Franse vastgoedontwikkelaars en vastgoedhandelaren, meestal voor woningen (63% van het uitgeleende geld). Van 2016 tot 30 juni 2026 financierde het €342,6 miljoen in 480 projecten. Nieuwe uitleningen zijn bijna gestopt: €72,2 miljoen in 2022, €11,6 miljoen in 2025 en €3,3 miljoen in de eerste helft van 2026. De website is alleen in het Frans.
Hoe het werkt
U kiest projecten één voor één, vanaf €1.000 elk. Elk project is een obligatie uitgegeven door de projectmaatschappij van de ontwikkelaar, met een vaste rente; het platform adverteert met 8% tot 12% per jaar over 6 tot 36 maanden. In de praktijk liepen leningen gemiddeld 29 maanden, gewogen naar bedrag, tegenover 21 maanden in het eigen voorbeeld van het platform. Als een ronde zijn minimum niet haalt, krijgt u het volledige bedrag terug. De Franse flat tax van 30% wordt ingehouden op de rente voordat die aan particulieren wordt uitbetaald.
Rendement
Na aftrek van de kosten van te late en mislukte projecten hebben beleggers volgens de eigen berekening van het platform 7,52% per jaar verdiend op alles wat sinds 2016 is gefinancierd (30 juni 2026). De in de obligaties vastgelegde rentes zijn gemiddeld 9,42% per jaar, gewogen naar bedrag, en zouden 10,60% opleveren als elk project volledig en op tijd betaalde. Projecten die in 2021 zijn gefinancierd doen het slechtst, met 5,33% na verliezen; recente tonen 10% of meer, maar zijn te jong om hun verliezen te laten zien. Alle cijfers zijn vóór belasting. Tot nu toe is €34,5 miljoen aan rente betaald.
Verliezen en wanbetalingen
Het meeste geld dat nog verschuldigd is, zit in de problemen. Van de €98,9 miljoen die op 30 juni 2026 uitstond, werd slechts €19,0 miljoen (37 projecten) op tijd betaald. €19,0 miljoen (13 projecten) was tot zes maanden te laat, €37,6 miljoen (66 projecten) meer dan zes maanden te laat, en €23,3 miljoen (41 projecten) zat bij ontwikkelaars in Franse insolventieprocedures. Dat betekent dat 17,76% van al het ooit uitgeleende geld meer dan zes maanden te laat of in procedures is, en circa 61% van wat nog verschuldigd is, berekend uit de eigen cijfers van het platform. Te late betalingen hebben beleggers tot nu toe 3,08% per jaar gekost. Er is nog geen geld definitief afgeschreven, omdat verliezen pas worden geboekt als gerechtelijke procedures eindigen, dus de werkelijke verliezen kunnen hoger zijn dan deze cijfers laten zien. 323 projecten (€223,2 miljoen) zijn volledig terugbetaald.
Wat uw geld dekt
Fundimmo noemt op zijn openbare pagina's geen standaardzekerheid voor zijn obligaties. Eventuele zekerheid wordt project voor project vastgelegd in de documenten van elke obligatie, die u na registratie ziet; sommige deals hebben een hypotheek of een garantie op eerste verzoek van de ontwikkelaar. Er is op platformniveau geen terugkoop, reservefonds of verzekering, en er zijn geen gepubliceerde taxaties en geen limiet voor hoe groot een lening mag zijn ten opzichte van de waarde van het vastgoed. Voor de 41 projecten in insolventieprocedures zijn geen terugvorderingen gepubliceerd. In gewone woorden: u neemt het risico van elke ontwikkelaar, en wanneer er een failliet gaat, wacht u op Franse rechtbanken.
Wie het leidt en de vergunning
FUNDIMMO SAS (Parijs, aandelenkapitaal €9,25 miljoen) is sinds 25 oktober 2023 door de Franse markttoezichthouder AMF toegelaten als crowdfundingdienstverlener onder de EU-crowdfundingverordening (vergunning FP-2023-18). Het heeft geen paspoort om andere EU-landen te bedienen. De exploitatiemaatschappij leed drie jaar op rij verlies en had eind 2024 negatief eigen vermogen, volgens haar gedeponeerde jaarrekeningen. Er is geen optreden van een toezichthouder tegen haar gevonden.
Kosten
Beleggers betalen geen kosten: het platform zegt beleggers niets te rekenen voor zijn diensten en te worden betaald door de projectmaatschappijen. De vergoeding van de projectmaatschappijen wordt niet gepubliceerd. De belangrijkste kosten voor u zijn te late betalingen en belasting.
Uw geld terugkrijgen
U kunt uw obligaties niet verkopen voordat ze aflopen; het platform zegt dat ronduit. Uw geld komt pas terug wanneer de ontwikkelaar terugbetaalt of, bij mislukte projecten, wanneer de gerechtelijke procedures eindigen. Met 107 projecten die meer dan zes maanden te laat of in procedures zijn, kan dat jaren duren.
Ons oordeel
Rendement: gemiddeld — de in de obligaties vastgelegde rentes zijn gemiddeld 9,42% per jaar (juni 2026). Risico: zeer hoog (hoger betekent meer risico) — de kosten van te late betalingen zijn 3,08% per jaar, drie van de vijf nog verschuldigde euro's zijn meer dan zes maanden te laat of in insolventie, nieuwe uitleningen zijn bijna gestopt en de exploitatiemaatschappij is verliesgevend. Rendement-risicoverhouding: laag — 7,52% per jaar na aftrek van probleemprojecten zou elders een redelijk rendement zijn, maar het is niet genoeg voor dit risiconiveau, en het kan dalen naarmate rechtszaken eindigen.
Regelgeving
Licentie / Regelgeving: FUNDIMMO SAS is toegelaten door de Franse Autorité des Marchés Financiers (AMF) als crowdfundingdienstverlener onder Verordening (EU) 2020/1503, vergunning FP-2023-18, verleend op 25 oktober 2023, voor het plaatsen van aandelen en obligaties en het ontvangen en doorgeven van orders. Er is geen EU-paspoort geregistreerd. Beleggingen worden niet gedekt door enige depositogarantie of beleggerscompensatieregeling.
Functionaliteit
Voor beleggers
Nuttige informatie
Ja. FUNDIMMO SAS is sinds 25 oktober 2023 door de Franse markttoezichthouder (AMF) toegelaten als crowdfundingdienstverlener (vergunning FP-2023-18). Regulering beschermt u niet tegen verliezen, en geen compensatieregeling dekt uw obligaties.
Niet-belegd geld staat in een persoonlijke wallet bij MANGOPAY SA, een e-geldinstelling onder toezicht in Luxemburg, gescheiden van het eigen geld van Fundimmo. Zodra het is belegd, wordt uw geld via een obligatie uitgeleend aan de projectmaatschappij van de ontwikkelaar.
€1.000 per project. Er wordt geen maximum gepubliceerd, maar het platform raadt aan niet meer dan 10% van uw vermogen te beleggen.
De obligaties dragen gemiddeld 9,42% per jaar; na te late en mislukte projecten hebben beleggers volgens de eigen cijfers van het platform 7,52% per jaar verdiend (30 juni 2026). Er is nog niets afgeschreven, maar €60,9 miljoen, circa 61% van het nog verschuldigde geld, is meer dan zes maanden te laat of in insolventieprocedures.
Op de openbare pagina's van het platform wordt geen standaardzekerheid genoemd: de documenten van elke obligatie leggen hun eigen vast, en sommige deals hebben een hypotheek of een garantie van de ontwikkelaar. Er is geen terugkoop, reservefonds of verzekering, en er zijn geen terugvorderingen gepubliceerd van de 41 projecten in insolventieprocedures.
Nee. Het platform stelt dat obligaties tijdens hun looptijd niet kunnen worden verkocht. Uw geld komt pas terug wanneer de ontwikkelaar terugbetaalt of gerechtelijke procedures eindigen; leningen liepen tot nu toe gemiddeld 29 maanden.
Geen. Fundimmo wordt betaald door de projectmaatschappijen, tegen een tarief dat het niet publiceert. De Franse flat tax van 30% wordt ingehouden op de rente voor particulieren.
Als een ontwikkelaar failliet gaat, verloopt de terugvordering via Franse insolventieprocedures, die jaren kunnen duren en minder kunnen opleveren dan u hebt uitgeleend. Uw niet-belegde geld staat bij MANGOPAY, los van het eigen geld van Fundimmo, maar geen compensatieregeling dekt uw obligaties.
Zeer weinig. Nieuwe uitleningen daalden van €72,2 miljoen in 2022 naar €11,6 miljoen in 2025 en €3,3 miljoen in de eerste helft van 2026, dus het platform beheert vooral zijn bestaande portefeuille.
