CrowdProperty is een Brits peer-to-peer-kredietplatform, opgericht in Birmingham in 2013 en erkend door de Britse Financial Conduct Authority (bedrijfsnummer 723959), via welke particuliere kredietverstrekkers kleine woningbouwers financieren.
De leningen hebben een looptijd van zes tot vierentwintig maanden tegen een contractuele rente van 7,0 tot 9,5 procent per jaar, en elke lening is gedekt door een eerste hypothecaire zekerheid – het platform, dat optreedt als zekerheidsagent voor de kredietverstrekkers, kan het terrein in beslag nemen en verkopen als de projectontwikkelaar in gebreke blijft. De rente op de meeste ontwikkelingsleningen wordt opgeteld en is pas verschuldigd bij de aflossing van de lening, in plaats van maandelijks.
De omvang is aanzienlijk: 458 miljoen pond uitgeleend via 449 leningen met eerste hypotheekrecht, waarmee 3.902 woningen zijn gefinancierd, waarbij 304,9 miljoen pond aan kapitaal en rente is terugbetaald en 137 miljoen pond nog uitstaat. Het minimum is 500 pond (vanaf 50 pond per lening met AutoInvest); belastingplichtigen in het VK of de EU met een Britse bankrekening kunnen deelnemen, en er is een Innovative Finance ISA beschikbaar via de beheerder Goji.
Het geld van klanten wordt gescheiden van dat van het platform zelf bewaard; de leningen zelf vallen niet onder een compensatieregeling.
Er is helemaal geen secundaire markt – het geld blijft in elke lening zitten totdat deze is afgelost, wat bij probleemleningen jaren heeft geduurd. Kredietverstrekkers betalen geen platformkosten, hoewel incassokosten en een invorderingsvergoeding in mindering kunnen worden gebracht wanneer een lening misloopt.
Het siert CrowdProperty dat het jaarlijks een wettelijk vereiste resultatenverklaring publiceert – en uit die verklaring blijkt dat de prestaties verslechteren: het sinds 2018 uitgeleende geld heeft na aftrek van verliezen in feite 6,03 procent per jaar opgeleverd, tegenover de contractueel overeengekomen 8,26 procent; de afgeschreven verliezen zijn in het jaar tot april 2026 verdrievoudigd, en de nieuwe kredietverlening is sterk afgenomen terwijl het bedrijf institutionele financiers benadert in plaats van particuliere beleggers.
Licentie / Regelgeving: Door de FCA erkend, art. 36H P2P; IFISA via Goji | Vergunning 723959
Opgericht in 2013; vastgoeddocent Simon Zutshi staat nog steeds vermeld als medeoprichter. Medeoprichter Mike Bristow trad in januari 2025 af als algemeen directeur en werd vervangen door Steve Deutsch, met John Mould als niet-uitvoerend voorzitter – negentien teamleden worden met foto’s vermeld, waaronder het volledige personeel van de afdelingen kredietverlening en kredietbeheer. Tot de financiers behoren het Canadese Flow Capital (3 miljoen pond, februari 2024), een financieringsfaciliteit van British Business Investments (2023) en een crowdfundingronde via Seedrs. Het bedrijf dient jaarrekeningen voor kleine ondernemingen in zonder audit, waardoor er geen onafhankelijk gecontroleerde financiële gegevens beschikbaar zijn.
De kritiek is aanzienlijk en komt zowel uit de eigen rapportages van CrowdProperty als van buitenaf. Uit de resultatenrekening van 2026 blijkt dat de afgeschreven verliezen verdrievoudigd zijn tot 9,9 miljoen pond, het aantal leningen met betalingsachterstand is gestegen tot 105 en het gerealiseerde rendement is gedaald tot 6,03 procent – terwijl in 2023 nog werd beweerd dat er sinds 2015 geen verliezen waren geleden. Analist 4thWay trok eind 2025 zijn rating in, schatte dat er nog eens 25 miljoen pond op het spel stond, meldde dat CrowdProperty weigerde gegevens over incasso’s te verstrekken en waarschuwde openlijk voor een mogelijke stille afbouw van de kredietverlening aan particulieren. Het CrowdProperty-forum van het P2P Independent Forum telt meer dan 4.100 berichten, waarin vooral sprake is van achterstallige leningen (één discussie heeft 754 reacties), jarenlange invorderingsprocedures – één lening die al vier jaar achterstallig is, een andere die 3,83 procent van het kapitaal terugbetaalt – en kredietverstrekkers die hun rekeningen afbouwen. Aan de positieve kant: er zijn nergens maatregelen van de FCA, geen insolventie en geen beschuldigingen van wangedrag aangetroffen.
CrowdProperty heeft als zekerheidsagent het eerste wettelijke pandrecht en maakt het ontwikkelingsgeld in fasen vrij naarmate de bouw vordert. Wanneer een lening in gebreke blijft, kiest het voor de invorderingsroute: eerst overeengekomen verlengingen, vervolgens het aanstellen van curatoren of bewindvoerders en de verkoop van het onroerend goed. Van de 105 leningen waarop niet is voldaan, zijn er 36 opgelost en hebben er 16 geleid tot kapitaalverliezen van in totaal 9,9 miljoen pond; het platform merkt op dat, over de gehele looptijd van de leningen bekeken, de ontvangen rente de afgeschreven verliezen tot nu toe iets meer dan heeft gedekt. Houd er rekening mee dat executiekosten en een invorderingsvergoeding worden afgetrokken voordat kredietverstrekkers worden uitbetaald, dat invorderingsprocedures tot vier jaar hebben geduurd en dat het platform heeft geweigerd gegevens over de invorderingsvooruitzichten te delen met de toonaangevende onafhankelijke analist.
De nieuwe kredietverlening is ingestort – van 113 miljoen pond in 2022 naar 14,8 miljoen in 2025, met nul lopende projecten en slechts één transactie van 100.000 pond in de pijplijn in augustus 2026 - en alle recente bedrijfscommunicatie richt zich op projectontwikkelaars en makelaars, niet op beleggers, wat aansluit bij een verschuiving weg van particulier kapitaal. Bovendien is het Australische CrowdProperty een aparte entiteit die uitsluitend aan de groothandel richt en waar Britse beleggers geen gebruik van kunnen maken. Iedereen die het platform overweegt, zou het volgende jaarverslag moeten lezen alvorens nieuw geld in te leggen.
CrowdProperty hanteert een strikt selectief beleid: het bedrijf meldt dat meer dan 13.000 projecten zijn beoordeeld en dat van de aanvragen ter waarde van 13 miljard pond ongeveer 3,5 procent daadwerkelijk is omgezet in financieringen. Een intern kredietteam – bestaande uit een benoemde chief credit officer, hoofd krediet, hoofd kredietverlening en hoofd risico – beoordeelt elke transactie, en bij elke aanbieding worden de LTV- en LTV-eindcijfers vermeld (het actuele voorbeeld: 55,6 en 61,8 procent). De gemiddelde initiële hefboomwerking is teruggeschroefd tot ongeveer de helft van de waarde van het onroerend goed. Er bestaan interne risicoclassificaties, maar deze worden niet aan kredietverstrekkers getoond, en er wordt geen schriftelijk kredietbeleid gepubliceerd. Recente proceswijzigingen – onmiddellijke beslissingen in principe, een snel product voor projectontwikkelaars – zijn gericht op de snelheid van de kredietverlening in plaats van op de grondigheid van de controle.
Er zijn geen platform-, investerings- of opnamekosten voor kredietverstrekkers – CrowdProperty wordt betaald door de projectontwikkelaars die de lening aangaan, waarvan het tariefschema niet openbaar wordt gemaakt. Er blijven twee daadwerkelijke kosten over. Ten eerste: wanneer een lening misgaat, worden de professionele en invorderingskosten, plus een vergoeding voor de kredietverstrekker of invorderingskosten waarvan de hoogte niet bekend is, in mindering gebracht op het teruggevorderde bedrag voordat dit wordt uitgekeerd. Ten tweede zijn er de kosten die alle andere vergoedingen in de schaduw stellen: kredietverliezen, waardoor het gerealiseerde rendement 2,2 procentpunten onder het contractuele tarief is uitgekomen. De rente wordt uitbetaald zonder dat er belasting wordt ingehouden – dat is uw verantwoordelijkheid – tenzij het geld in een ISA wordt aangehouden, wat belastingvrij is maar geen extra zekerheid biedt.
