FundImmo Avis 2026

De quoi s'agit-il

Fundimmo est une plateforme française de financement participatif immobilier exploitée par FUNDIMMO SAS à Paris, une société créée en 2014 et membre du groupe immobilier français Atland. Elle vend à des investisseurs particuliers des obligations émises par des promoteurs et marchands de biens français, principalement pour le logement (63 % de l'argent prêté). De 2016 au 30 juin 2026, elle a financé 342,6 millions d'€ dans 480 projets. Les nouveaux prêts se sont presque arrêtés : 72,2 millions d'€ en 2022, 11,6 millions d'€ en 2025 et 3,3 millions d'€ au premier semestre 2026. Le site n'existe qu'en français.

Comment cela fonctionne

Vous choisissez les projets un par un, dès 1 000 € chacun. Chaque projet est une obligation émise par la société de projet du promoteur, à taux fixe ; la plateforme annonce de 8 % à 12 % par an sur 6 à 36 mois. En pratique, les prêts ont duré 29 mois en moyenne, pondérés par le montant, contre 21 mois dans l'exemple de la plateforme elle-même. Si une levée n'atteint pas son minimum, vous êtes remboursé intégralement. La flat tax française de 30 % est prélevée sur les intérêts avant leur versement aux particuliers.

Rendements

Après prise en compte du coût des projets en retard et en échec, les investisseurs ont obtenu 7,52 % par an sur tout ce qui a été financé depuis 2016, selon le calcul de la plateforme elle-même (30 juin 2026). Les taux inscrits dans les obligations atteignent en moyenne 9,42 % par an, pondérés par le montant, et donneraient 10,60 % si chaque projet payait intégralement et à temps. Les projets financés en 2021 sont les moins bons, à 5,33 % après pertes ; les plus récents affichent 10 % ou plus, mais sont trop jeunes pour montrer leurs pertes. Tous les chiffres sont avant impôt. 34,5 millions d'€ d'intérêts ont été versés à ce jour.

Pertes et défauts

La plus grande partie de l'argent encore dû est en difficulté. Sur les 98,9 millions d'€ en cours au 30 juin 2026, seuls 19,0 millions d'€ (37 projets) étaient payés à temps. 19,0 millions d'€ (13 projets) étaient en retard de jusqu'à six mois, 37,6 millions d'€ (66 projets) en retard de plus de six mois, et 23,3 millions d'€ (41 projets) étaient chez des promoteurs en procédure collective française. Cela représente 17,76 % de tout l'argent jamais prêté en retard de plus de six mois ou en procédure, et environ 61 % de ce qui reste dû, calculé à partir des propres chiffres de la plateforme. Les retards de paiement ont coûté 3,08 % par an aux investisseurs jusqu'ici. Aucun argent n'a été définitivement passé en perte, car les pertes ne sont comptabilisées qu'à la fin des procédures judiciaires ; les pertes réelles pourraient donc être supérieures à ces chiffres. 323 projets (223,2 millions d'€) ont été intégralement remboursés.

Ce qui garantit votre argent

Fundimmo n'indique, sur ses pages publiques, aucune sûreté standard pour ses obligations. Toute sûreté est fixée projet par projet dans les documents de chaque obligation, que vous voyez après inscription ; certaines opérations comportent une hypothèque ou une garantie à première demande du promoteur. Il n'y a ni rachat, ni fonds de réserve, ni assurance au niveau de la plateforme, et aucune évaluation publiée ni limite sur le montant d'un prêt par rapport à la valeur du bien. Aucun recouvrement n'a été publié pour les 41 projets en procédure collective. En clair : vous prenez le risque de chaque promoteur, et lorsqu'un promoteur fait défaut, vous attendez les tribunaux français.

Qui le dirige et sa licence

FUNDIMMO SAS (Paris, capital social de 9,25 millions d'€) est agréée par le régulateur français des marchés, l'AMF, en tant que prestataire de services de financement participatif au titre du règlement européen sur le financement participatif depuis le 25 octobre 2023 (agrément FP-2023-18). Elle ne dispose d'aucun passeport pour servir d'autres pays de l'UE. La société d'exploitation a perdu de l'argent trois années de suite et avait des capitaux propres négatifs fin 2024, selon ses comptes déposés. Aucune action d'un régulateur à son encontre n'a été trouvée.

Frais

Les investisseurs ne paient aucun frais : la plateforme indique ne rien facturer aux investisseurs pour ses services et être rémunérée par les sociétés de projet. La commission des sociétés de projet n'est pas publiée. Les principaux coûts pour vous sont les retards de paiement et l'impôt.

Récupérer votre argent

Vous ne pouvez pas vendre vos obligations avant leur terme ; la plateforme le dit clairement. Votre argent ne revient que lorsque le promoteur rembourse ou, pour les projets en échec, lorsque la procédure judiciaire se termine. Avec 107 projets en retard de plus de six mois ou en procédure, cela peut prendre des années.

Notre avis

Rendement : moyen — les taux inscrits dans les obligations atteignent en moyenne 9,42 % par an (juin 2026). Risque : très élevé (plus c'est élevé, plus le risque est grand) — le coût des retards de paiement est de 3,08 % par an, trois euros sur cinq encore dus sont en retard de plus de six mois ou en procédure collective, les nouveaux prêts se sont presque arrêtés et la société d'exploitation est déficitaire. Rapport rendement-risque : faible — 7,52 % par an après prise en compte des projets problématiques serait un rendement correct ailleurs, mais ce n'est pas suffisant pour ce niveau de risque, et il pourrait baisser à mesure que les procédures judiciaires se terminent.