FundImmo - Analisi dei rischi e dei rendimenti
FundImmo - Resi e tassi di perdita
Scadenza dell'investimento
FundImmo – Statistiche della piattaforma 2026
FundImmo – Pro e contro
Informazioni su FundImmo
Che cos'è
Fundimmo è una piattaforma francese di crowdfunding immobiliare gestita da FUNDIMMO SAS a Parigi, una società costituita nel 2014 e parte del gruppo immobiliare francese Atland. Vende a investitori privati obbligazioni emesse da sviluppatori e operatori immobiliari francesi, per lo più per l'edilizia abitativa (63% del denaro prestato). Dal 2016 al 30 giugno 2026 ha finanziato 342,6 milioni di € in 480 progetti. I nuovi prestiti sono quasi cessati: 72,2 milioni di € nel 2022, 11,6 milioni di € nel 2025 e 3,3 milioni di € nel primo semestre 2026. Il sito è solo in francese.
Come funziona
Si scelgono i progetti uno per uno, da 1.000 € ciascuno. Ogni progetto è un'obbligazione emessa dalla società di progetto dello sviluppatore, a tasso fisso; la piattaforma pubblicizza dall'8% al 12% annuo su 6-36 mesi. In pratica i prestiti sono durati in media 29 mesi, ponderati per importo, contro i 21 mesi dell'esempio della piattaforma stessa. Se un round non raggiunge il minimo, si viene rimborsati per intero. La flat tax francese del 30% viene trattenuta sugli interessi prima del pagamento alle persone fisiche.
Rendimenti
Dopo aver conteggiato il costo dei progetti in ritardo e falliti, gli investitori hanno guadagnato il 7,52% annuo su tutto quanto finanziato dal 2016, secondo il calcolo della piattaforma stessa (30 giugno 2026). I tassi scritti nelle obbligazioni sono in media del 9,42% annuo, ponderati per importo, e darebbero il 10,60% se ogni progetto pagasse per intero e puntualmente. I progetti finanziati nel 2021 sono andati peggio, al 5,33% dopo le perdite; quelli recenti mostrano il 10% o più, ma sono troppo giovani per mostrare le loro perdite. Tutti i dati sono al lordo delle imposte. Finora sono stati pagati 34,5 milioni di € di interessi.
Perdite e insolvenze
La maggior parte del denaro ancora dovuto è in difficoltà. Dei 98,9 milioni di € in essere al 30 giugno 2026, solo 19,0 milioni di € (37 progetti) venivano pagati puntualmente. 19,0 milioni di € (13 progetti) erano in ritardo fino a sei mesi, 37,6 milioni di € (66 progetti) in ritardo di oltre sei mesi, e 23,3 milioni di € (41 progetti) erano presso sviluppatori in procedure di insolvenza francesi. Ciò significa il 17,76% di tutto il denaro mai prestato in ritardo di oltre sei mesi o in procedure, e circa il 61% di quanto è ancora dovuto, calcolato dai dati della piattaforma stessa. I ritardi di pagamento sono costati agli investitori finora il 3,08% annuo. Nessun denaro è stato cancellato in via definitiva, perché le perdite vengono contabilizzate solo quando i procedimenti giudiziari terminano, quindi le perdite reali potrebbero essere superiori a quanto mostrano questi dati. 323 progetti (223,2 milioni di €) sono stati rimborsati per intero.
Che cosa garantisce il suo denaro
Fundimmo non indica sulle sue pagine pubbliche alcuna garanzia standard per le sue obbligazioni. Qualsiasi garanzia è fissata progetto per progetto nei documenti di ciascuna obbligazione, che si vedono dopo la registrazione; alcune operazioni prevedono un'ipoteca o una garanzia a prima richiesta dello sviluppatore. Non esistono riacquisto, fondo di riserva o assicurazione a livello di piattaforma, né valutazioni pubblicate né un limite all'entità di un prestito rispetto al valore dell'immobile. Non sono stati pubblicati recuperi per i 41 progetti in procedure di insolvenza. In parole semplici: si assume il rischio di ciascuno sviluppatore e, quando uno fallisce, si attendono i tribunali francesi.
Chi lo gestisce e la licenza
FUNDIMMO SAS (Parigi, capitale sociale 9,25 milioni di €) è autorizzata dall'autorità francese dei mercati, l'AMF, come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del regolamento UE sul crowdfunding dal 25 ottobre 2023 (licenza FP-2023-18). Non ha passaporto per servire altri paesi UE. La società operativa ha perso denaro per tre anni consecutivi e aveva un patrimonio netto negativo a fine 2024, secondo i suoi bilanci depositati. Non è stata trovata alcuna azione di un'autorità contro di essa.
Costi
Gli investitori non pagano alcun costo: la piattaforma dichiara di non addebitare nulla agli investitori per i suoi servizi e di essere pagata dalle società di progetto. La commissione delle società di progetto non è pubblicata. I principali costi per l'investitore sono i ritardi di pagamento e le imposte.
Recuperare il proprio denaro
Non si possono vendere le obbligazioni prima della scadenza; la piattaforma lo dice chiaramente. Il denaro rientra solo quando lo sviluppatore rimborsa o, per i progetti falliti, quando i procedimenti giudiziari terminano. Con 107 progetti in ritardo di oltre sei mesi o in procedure, ciò può richiedere anni.
La nostra valutazione
Rendimento: medio — i tassi scritti nelle obbligazioni sono in media del 9,42% annuo (giugno 2026). Rischio: molto alto (più alto significa più rischio) — il costo dei ritardi di pagamento è del 3,08% annuo, tre euro su cinque ancora dovuti sono in ritardo di oltre sei mesi o in insolvenza, i nuovi prestiti sono quasi cessati e la società operativa è in perdita. Rapporto rendimento-rischio: basso — il 7,52% annuo dopo aver conteggiato i progetti problematici sarebbe un rendimento equo altrove, ma non basta per questo livello di rischio e potrebbe scendere quando i procedimenti giudiziari terminano.
Regolamento
Licenza / Regolamentazione: FUNDIMMO SAS è autorizzata dall'Autorité des Marchés Financiers (AMF) francese come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del regolamento (UE) 2020/1503, licenza FP-2023-18, concessa il 25 ottobre 2023, per il collocamento di azioni e obbligazioni e la ricezione e trasmissione di ordini. Non risulta alcun passaporto UE. Gli investimenti non sono coperti da alcuna garanzia dei depositi né da alcun sistema di indennizzo degli investitori.
Funzionalità
Per gli investitori
Informazioni utili
Sì. FUNDIMMO SAS è autorizzata dall'autorità francese dei mercati (AMF) come fornitore di servizi di crowdfunding dal 25 ottobre 2023 (licenza FP-2023-18). La regolamentazione non protegge dalle perdite e nessun sistema di indennizzo copre le obbligazioni.
La liquidità non investita si trova in un portafoglio personale presso MANGOPAY SA, un istituto di moneta elettronica vigilato in Lussemburgo, separato dal denaro proprio di Fundimmo. Una volta investito, il denaro viene prestato alla società di progetto dello sviluppatore tramite un'obbligazione.
1.000 € per progetto. Non è pubblicato alcun massimo, ma la piattaforma consiglia di non investire più del 10% del proprio patrimonio.
Le obbligazioni hanno un tasso medio del 9,42% annuo; dopo i progetti in ritardo e falliti gli investitori hanno guadagnato il 7,52% annuo, secondo i dati della piattaforma stessa (30 giugno 2026). Finora nulla è stato cancellato, ma 60,9 milioni di €, circa il 61% del denaro ancora dovuto, sono in ritardo di oltre sei mesi o in procedure di insolvenza.
Sulle pagine pubbliche della piattaforma non è indicata alcuna garanzia standard: i documenti di ciascuna obbligazione fissano la propria e alcune operazioni prevedono un'ipoteca o una garanzia dello sviluppatore. Non esistono riacquisto, fondo di riserva o assicurazione, e non sono stati pubblicati recuperi dai 41 progetti in procedure di insolvenza.
No. La piattaforma dichiara che le obbligazioni non possono essere vendute durante la loro durata. Il denaro rientra solo quando lo sviluppatore rimborsa o i procedimenti giudiziari terminano; finora i prestiti sono durati in media 29 mesi.
Nessuno. Fundimmo è pagata dalle società di progetto, a un tasso che non pubblica. La flat tax francese del 30% è trattenuta sugli interessi per le persone fisiche.
Se uno sviluppatore fallisce, il recupero passa attraverso le procedure di insolvenza francesi, che possono richiedere anni e restituire meno di quanto prestato. La liquidità non investita è detenuta presso MANGOPAY, separata dal denaro proprio di Fundimmo, ma nessun sistema di indennizzo copre le obbligazioni.
Molto pochi. I nuovi prestiti sono scesi da 72,2 milioni di € nel 2022 a 11,6 milioni di € nel 2025 e 3,3 milioni di € nel primo semestre 2026, quindi la piattaforma gestisce per lo più il portafoglio esistente.
