FundImmo - Risk- och avkastningsöversikt
FundImmo - Returer och förlustnivåer
Investeringens löptid
FundImmo – Plattformsstatistik 2026
FundImmo – För- och nackdelar
Om FundImmo
Vad det är
Fundimmo är en fransk fastighetsplattform för gräsrotsfinansiering som drivs av FUNDIMMO SAS i Paris, ett bolag som bildades 2014 och ingår i den franska fastighetskoncernen Atland. Den säljer till privata investerare obligationer som ges ut av franska fastighetsutvecklare och fastighetshandlare, mest för bostäder (63 % av de utlånade pengarna). Från 2016 till 30 juni 2026 finansierade den 342,6 miljoner € i 480 projekt. Nyutlåningen har nästan upphört: 72,2 miljoner € 2022, 11,6 miljoner € 2025 och 3,3 miljoner € under första halvåret 2026. Webbplatsen finns bara på franska.
Så fungerar det
Du väljer projekt ett i taget, från 1 000 € vardera. Varje projekt är en obligation som ges ut av utvecklarens projektbolag, med fast ränta; plattformen marknadsför 8 % till 12 % per år över 6 till 36 månader. I praktiken har lånen löpt i genomsnitt 29 månader, viktat efter belopp, mot 21 månader i plattformens eget exempel. Om en omgång inte når sitt minimum får du full återbetalning. Den franska schablonskatten (flat tax) på 30 % dras från räntan innan den betalas ut till privatpersoner.
Avkastning
Efter att kostnaden för sena och misslyckade projekt räknats in har investerare tjänat 7,52 % per år på allt som finansierats sedan 2016, enligt plattformens egen beräkning (30 juni 2026). De räntor som skrivits in i obligationerna är i genomsnitt 9,42 % per år, viktat efter belopp, och skulle ge 10,60 % om varje projekt betalade fullt ut och i tid. Projekt som finansierades 2021 har gått sämst, med 5,33 % efter förluster; de senaste visar 10 % eller mer, men är för unga för att visa sina förluster. Alla siffror är före skatt. Hittills har 34,5 miljoner € i ränta betalats.
Förluster och fallissemang
Det mesta av de pengar som fortfarande är skyldiga har problem. Av de 98,9 miljoner € som var utestående den 30 juni 2026 betalades bara 19,0 miljoner € (37 projekt) i tid. 19,0 miljoner € (13 projekt) var upp till sex månader försenade, 37,6 miljoner € (66 projekt) mer än sex månader försenade, och 23,3 miljoner € (41 projekt) fanns hos utvecklare i franska insolvensförfaranden. Det innebär att 17,76 % av alla pengar som någonsin lånats ut är mer än sex månader försenade eller i förfaranden, och omkring 61 % av det som fortfarande är skyldigt, beräknat från plattformens egna siffror. Sena betalningar har kostat investerare 3,08 % per år hittills. Inga pengar har slutgiltigt skrivits av, eftersom förluster bokförs först när domstolsförfaranden avslutas, så de verkliga förlusterna kan vara högre än dessa siffror visar. 323 projekt (223,2 miljoner €) har återbetalats fullt ut.
Vad som säkrar dina pengar
Fundimmo anger ingen standardsäkerhet för sina obligationer på sina offentliga sidor. Eventuell säkerhet fastställs projekt för projekt i varje obligations dokument, som du ser efter registrering; vissa affärer har en inteckning eller en betalningsgaranti på anmodan från utvecklaren. Det finns inget återköp, ingen reservfond och ingen försäkring på plattformsnivå, och inga publicerade värderingar eller någon gräns för hur stort ett lån får vara i förhållande till fastighetens värde. Inga återvinningar har publicerats för de 41 projekten i insolvensförfaranden. Med enkla ord: du tar varje utvecklares risk, och när någon går under väntar du på franska domstolar.
Vem som driver det och licensen
FUNDIMMO SAS (Paris, aktiekapital 9,25 miljoner €) har sedan 25 oktober 2023 tillstånd av Frankrikes marknadsmyndighet AMF som leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster enligt EU:s förordning om gräsrotsfinansiering (licens FP-2023-18). Den har inget pass för att betjäna andra EU-länder. Driftbolaget gjorde förlust tre år i rad och hade negativt eget kapital i slutet av 2024, enligt dess inlämnade räkenskaper. Ingen åtgärd från någon tillsynsmyndighet mot det har hittats.
Avgifter
Investerare betalar inga avgifter: plattformen säger att den inte tar något av investerare för sina tjänster och får betalt av projektbolagen. Projektbolagens avgift publiceras inte. De största kostnaderna för dig är sena betalningar och skatt.
Att få ut dina pengar
Du kan inte sälja dina obligationer innan de löper ut; plattformen säger det rakt ut. Dina pengar kommer tillbaka först när utvecklaren betalar tillbaka eller, för misslyckade projekt, när domstolsförfarandena avslutas. Med 107 projekt som är mer än sex månader försenade eller i förfaranden kan det ta flera år.
Vår bedömning
Avkastning: medel — de räntor som skrivits in i obligationerna är i genomsnitt 9,42 % per år (juni 2026). Risk: mycket hög (högre betyder mer risk) — kostnaden för sena betalningar är 3,08 % per år, tre av fem euro som fortfarande är skyldiga är mer än sex månader försenade eller i insolvens, nyutlåningen har nästan upphört och driftbolaget går med förlust. Avkastning i förhållande till risk: låg — 7,52 % per år efter att problemprojekt räknats in vore en rimlig avkastning någon annanstans, men det räcker inte för denna risknivå, och det kan sjunka när domstolsärenden avslutas.
Regelgeving
Licens / Reglering: FUNDIMMO SAS har tillstånd av den franska Autorité des Marchés Financiers (AMF) som leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster enligt förordning (EU) 2020/1503, licens FP-2023-18, beviljad 25 oktober 2023, för placering av aktier och obligationer samt mottagande och vidarebefordran av order. Inget EU-pass är registrerat. Investeringarna täcks inte av någon insättningsgaranti eller något investerarersättningssystem.
Functionaliteit
Voor beleggers
Nuttige informatie
Ja. FUNDIMMO SAS har sedan 25 oktober 2023 tillstånd av Frankrikes marknadsmyndighet (AMF) som leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster (licens FP-2023-18). Regleringen skyddar dig inte mot förluster, och inget ersättningssystem täcker dina obligationer.
Kontanter som inte är investerade ligger i en personlig plånbok hos MANGOPAY SA, ett institut för elektroniska pengar under tillsyn i Luxemburg, skild från Fundimmos egna pengar. När pengarna är investerade lånas de ut till utvecklarens projektbolag genom en obligation.
1 000 € per projekt. Inget maximum publiceras, men plattformen rekommenderar att inte investera mer än 10 % av dina tillgångar.
Obligationerna har en genomsnittlig ränta på 9,42 % per år; efter sena och misslyckade projekt har investerare tjänat 7,52 % per år, enligt plattformens egna siffror (30 juni 2026). Inget har skrivits av ännu, men 60,9 miljoner €, omkring 61 % av de pengar som fortfarande är skyldiga, är mer än sex månader försenade eller i insolvensförfaranden.
Ingen standardsäkerhet anges på plattformens offentliga sidor: varje obligations dokument fastställer sin egen, och vissa affärer har en inteckning eller en garanti från utvecklaren. Det finns inget återköp, ingen reservfond och ingen försäkring, och inga återvinningar har publicerats från de 41 projekten i insolvensförfaranden.
Nej. Plattformen uppger att obligationer inte kan säljas under sin löptid. Dina pengar kommer tillbaka först när utvecklaren betalar tillbaka eller domstolsförfaranden avslutas; lånen har löpt i genomsnitt 29 månader hittills.
Inga. Fundimmo får betalt av projektbolagen, till en nivå som det inte publicerar. Den franska schablonskatten (flat tax) på 30 % hålls inne från räntan för privatpersoner.
Om en utvecklare går under sker återvinningen genom franska insolvensförfaranden, som kan ta flera år och ge tillbaka mindre än du lånat ut. Dina kontanter som inte är investerade hålls hos MANGOPAY, skilda från Fundimmos egna pengar, men inget ersättningssystem täcker dina obligationer.
Mycket få. Nyutlåningen sjönk från 72,2 miljoner € 2022 till 11,6 miljoner € 2025 och 3,3 miljoner € under första halvåret 2026, så plattformen förvaltar mestadels sin befintliga portfölj.
