FundImmo Opiniones 2026

Qué es

Fundimmo es una plataforma francesa de financiación participativa inmobiliaria gestionada por FUNDIMMO SAS en París, una sociedad creada en 2014 y parte del grupo inmobiliario francés Atland. Vende a inversores particulares bonos emitidos por promotores y comerciantes inmobiliarios franceses, sobre todo para vivienda (63 % del dinero prestado). De 2016 al 30 de junio de 2026 financió 342,6 millones de € en 480 proyectos. La nueva concesión de préstamos casi se ha detenido: 72,2 millones de € en 2022, 11,6 millones de € en 2025 y 3,3 millones de € en el primer semestre de 2026. El sitio web está solo en francés.

Cómo funciona

Usted elige los proyectos uno a uno, desde 1.000 € cada uno. Cada proyecto es un bono emitido por la sociedad del proyecto del promotor, con un tipo fijo; la plataforma anuncia del 8 % al 12 % anual a 6 a 36 meses. En la práctica los préstamos han durado una media de 29 meses, ponderada por importe, frente a los 21 meses del ejemplo de la propia plataforma. Si una ronda no alcanza su mínimo, se le reembolsa íntegramente. La flat tax francesa del 30 % se descuenta de los intereses antes de pagarlos a los particulares.

Rentabilidad

Tras contar el coste de los proyectos retrasados y fallidos, los inversores han obtenido un 7,52 % anual sobre todo lo financiado desde 2016, según el cálculo de la propia plataforma (30 de junio de 2026). Los tipos escritos en los bonos promedian un 9,42 % anual, ponderado por importe, y darían un 10,60 % si todos los proyectos pagaran íntegramente y a tiempo. Los proyectos financiados en 2021 son los peores, con un 5,33 % tras pérdidas; los recientes muestran un 10 % o más, pero son demasiado jóvenes para mostrar sus pérdidas. Todas las cifras son antes de impuestos. Hasta ahora se han pagado 34,5 millones de € de intereses.

Pérdidas e impagos

La mayor parte del dinero aún debido está en problemas. De los 98,9 millones de € vivos a 30 de junio de 2026, solo 19,0 millones de € (37 proyectos) se pagaban a tiempo. 19,0 millones de € (13 proyectos) tenían hasta seis meses de retraso, 37,6 millones de € (66 proyectos) más de seis meses de retraso, y 23,3 millones de € (41 proyectos) estaban con promotores en procedimientos de insolvencia franceses. Eso supone el 17,76 % de todo el dinero prestado alguna vez con más de seis meses de retraso o en procedimientos, y alrededor del 61 % de lo que aún se debe, calculado a partir de las propias cifras de la plataforma. Los pagos con retraso han costado a los inversores un 3,08 % anual hasta ahora. No se ha dado de baja definitivamente nada de dinero, porque las pérdidas solo se contabilizan cuando terminan los procedimientos judiciales, por lo que las pérdidas reales podrían ser mayores de lo que muestran estas cifras. 323 proyectos (223,2 millones de €) se han reembolsado íntegramente.

Qué respalda su dinero

Fundimmo no indica en sus páginas públicas ninguna garantía estándar para sus bonos. Cualquier garantía se fija proyecto a proyecto en los documentos de cada bono, que usted ve tras registrarse; algunas operaciones llevan una hipoteca o una garantía a primer requerimiento del promotor. No hay recompra, fondo de reserva ni seguro a nivel de plataforma, y no hay valoraciones publicadas ni un límite a lo grande que puede ser un préstamo respecto al valor del inmueble. No se han publicado recuperaciones de los 41 proyectos en procedimientos de insolvencia. En palabras sencillas: usted asume el riesgo de cada promotor y, cuando uno quiebra, espera a los tribunales franceses.

Quién lo dirige y su licencia

FUNDIMMO SAS (París, capital social de 9,25 millones de €) está autorizada por el regulador de mercados de Francia, la AMF, como proveedor de servicios de financiación participativa conforme al reglamento europeo de financiación participativa desde el 25 de octubre de 2023 (licencia FP-2023-18). No tiene pasaporte para atender a otros países de la UE. La sociedad operadora perdió dinero tres años seguidos y tenía patrimonio neto negativo a finales de 2024, según sus cuentas depositadas. No se ha encontrado ninguna actuación de un regulador contra ella.

Comisiones

Los inversores no pagan comisiones: la plataforma dice que no cobra nada a los inversores por sus servicios y que le pagan las sociedades de proyecto. La comisión de las sociedades de proyecto no se publica. Los principales costes para usted son los pagos con retraso y los impuestos.

Recuperar su dinero

No puede vender sus bonos antes de que terminen; la plataforma lo dice claramente. Su dinero vuelve solo cuando el promotor devuelve o, en proyectos fallidos, cuando terminan los procedimientos judiciales. Con 107 proyectos con más de seis meses de retraso o en procedimientos, eso puede llevar años.

Nuestra opinión

Rentabilidad: media — los tipos escritos en los bonos promedian un 9,42 % anual (junio de 2026). Riesgo: muy alto (más alto significa más riesgo) — el coste de los pagos con retraso es del 3,08 % anual, tres de cada cinco euros aún debidos tienen más de seis meses de retraso o están en insolvencia, la nueva concesión de préstamos casi se ha detenido y la sociedad operadora pierde dinero. Relación rentabilidad-riesgo: baja — un 7,52 % anual tras contar los proyectos con problemas sería una rentabilidad justa en otro lugar, pero no basta para este nivel de riesgo, y puede bajar a medida que terminen los procedimientos judiciales.