FundImmo - Risiko- und Ertragsüberprüfung
FundImmo - Rückgaben und Verlustquoten
Anlagefrist
FundImmo – Plattformstatistiken 2026
FundImmo – Vor- und Nachteile
Über FundImmo
Was es ist
Fundimmo ist eine französische Immobilien-Crowdfunding-Plattform, betrieben von der FUNDIMMO SAS in Paris, einem 2014 gegründeten Unternehmen und Teil der französischen Immobiliengruppe Atland. Sie verkauft Privatanlegern Anleihen, die von französischen Immobilienentwicklern und Immobilienhändlern ausgegeben werden, überwiegend für Wohnungen (63 % des verliehenen Geldes). Von 2016 bis zum 30. Juni 2026 finanzierte sie 342,6 Millionen € in 480 Projekten. Die Neuvergabe ist fast zum Erliegen gekommen: 72,2 Millionen € im Jahr 2022, 11,6 Millionen € 2025 und 3,3 Millionen € im ersten Halbjahr 2026. Die Website gibt es nur auf Französisch.
So funktioniert es
Sie wählen Projekte einzeln aus, ab je 1.000 €. Jedes Projekt ist eine Anleihe der Projektgesellschaft des Entwicklers mit festem Zins; die Plattform wirbt mit 8 % bis 12 % pro Jahr über 6 bis 36 Monate. In der Praxis liefen die Kredite im Schnitt 29 Monate, betragsgewichtet, gegenüber 21 Monaten im eigenen Beispiel der Plattform. Erreicht eine Runde ihr Minimum nicht, wird Ihnen der Betrag vollständig erstattet. Die französische Flat Tax von 30 % wird von den Zinsen einbehalten, bevor sie an Privatpersonen ausgezahlt werden.
Erträge
Nach Berücksichtigung der Kosten verspäteter und gescheiterter Projekte haben Anleger nach der eigenen Berechnung der Plattform über alles seit 2016 Finanzierte 7,52 % pro Jahr verdient (30. Juni 2026). Die in die Anleihen geschriebenen Zinsen betragen im Schnitt 9,42 % pro Jahr, betragsgewichtet, und würden 10,60 % ergeben, wenn jedes Projekt vollständig und pünktlich zahlte. Die 2021 finanzierten Projekte schneiden am schlechtesten ab, mit 5,33 % nach Verlusten; neuere zeigen 10 % oder mehr, sind aber zu jung, um ihre Verluste zu zeigen. Alle Zahlen verstehen sich vor Steuern. Bisher wurden 34,5 Millionen € Zinsen gezahlt.
Verluste und Ausfälle
Der größte Teil des noch geschuldeten Geldes ist in Schwierigkeiten. Von den am 30. Juni 2026 ausstehenden 98,9 Millionen € wurden nur 19,0 Millionen € (37 Projekte) pünktlich bedient. 19,0 Millionen € (13 Projekte) waren bis zu sechs Monate überfällig, 37,6 Millionen € (66 Projekte) mehr als sechs Monate überfällig, und 23,3 Millionen € (41 Projekte) lagen bei Entwicklern in französischen Insolvenzverfahren. Das macht 17,76 % des gesamten je verliehenen Geldes, das mehr als sechs Monate überfällig oder in Verfahren ist, und etwa 61 % dessen, was noch geschuldet wird, berechnet aus den eigenen Zahlen der Plattform. Verspätete Zahlungen haben Anleger bisher 3,08 % pro Jahr gekostet. Es wurde noch kein Geld endgültig abgeschrieben, weil Verluste erst gebucht werden, wenn Gerichtsverfahren enden; die tatsächlichen Verluste könnten also höher sein, als diese Zahlen zeigen. 323 Projekte (223,2 Millionen €) wurden vollständig zurückgezahlt.
Was Ihr Geld absichert
Fundimmo nennt auf seinen öffentlichen Seiten keine Standardsicherheit für seine Anleihen. Jede Sicherheit wird projektweise in den Unterlagen der jeweiligen Anleihe festgelegt, die Sie nach der Registrierung sehen; manche Geschäfte tragen eine Hypothek oder eine Garantie auf erstes Anfordern des Entwicklers. Auf Plattformebene gibt es weder Rückkauf noch Reservefonds noch Versicherung, und es gibt keine veröffentlichten Bewertungen und keine Obergrenze dafür, wie hoch ein Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert sein darf. Für die 41 Projekte in Insolvenzverfahren wurden keine Rückholungen veröffentlicht. Klar gesagt: Sie tragen das Risiko jedes Entwicklers, und wenn einer ausfällt, warten Sie auf französische Gerichte.
Wer dahintersteht und die Lizenz
Die FUNDIMMO SAS (Paris, Grundkapital 9,25 Millionen €) ist seit dem 25. Oktober 2023 von der französischen Marktaufsicht AMF als Crowdfunding-Dienstleister nach der EU-Crowdfunding-Verordnung zugelassen (Lizenz FP-2023-18). Sie hat keinen Pass, um andere EU-Länder zu bedienen. Die Betreibergesellschaft machte drei Jahre in Folge Verlust und hatte Ende 2024 ein negatives Eigenkapital, wie ihre hinterlegten Abschlüsse zeigen. Eine Maßnahme einer Aufsichtsbehörde gegen sie wurde nicht gefunden.
Gebühren
Anleger zahlen keine Gebühren: Die Plattform gibt an, Anlegern für ihre Dienste nichts zu berechnen und von den Projektgesellschaften bezahlt zu werden. Die Gebühr der Projektgesellschaften wird nicht veröffentlicht. Die Hauptkosten für Sie sind verspätete Zahlungen und Steuern.
Ihr Geld zurückbekommen
Sie können Ihre Anleihen nicht vor Laufzeitende verkaufen; die Plattform sagt das ausdrücklich. Ihr Geld kommt erst zurück, wenn der Entwickler zurückzahlt oder bei gescheiterten Projekten das Gerichtsverfahren endet. Bei 107 Projekten, die mehr als sechs Monate überfällig oder in Verfahren sind, kann das Jahre dauern.
Unsere Einschätzung
Rendite: mittel — die in die Anleihen geschriebenen Zinsen betragen im Schnitt 9,42 % pro Jahr (Juni 2026). Risiko: sehr hoch (höher bedeutet mehr Risiko) — die Kosten verspäteter Zahlungen betragen 3,08 % pro Jahr, drei von fünf noch geschuldeten Euro sind mehr als sechs Monate überfällig oder in Insolvenz, die Neuvergabe ist fast zum Erliegen gekommen und die Betreibergesellschaft schreibt Verluste. Rendite-Risiko-Verhältnis: niedrig — 7,52 % pro Jahr nach Berücksichtigung der Problemprojekte wären anderswo eine faire Rendite, reichen aber für dieses Risikoniveau nicht aus und könnten sinken, wenn Gerichtsverfahren enden.
Regelung
Lizenz / Regulierung: Die FUNDIMMO SAS ist von der französischen Autorité des Marchés Financiers (AMF) als Crowdfunding-Dienstleister nach der Verordnung (EU) 2020/1503 zugelassen, Lizenz FP-2023-18, erteilt am 25. Oktober 2023, für die Platzierung von Aktien und Anleihen sowie die Annahme und Übermittlung von Aufträgen. Ein EU-Pass ist nicht verzeichnet. Die Anlagen sind weder durch eine Einlagensicherung noch durch eine Anlegerentschädigung gedeckt.
Funktionalität
Für Investoren
Nützliche Informationen
Ja. Die FUNDIMMO SAS ist seit dem 25. Oktober 2023 von der französischen Marktaufsicht (AMF) als Crowdfunding-Dienstleister zugelassen (Lizenz FP-2023-18). Die Regulierung schützt Sie nicht vor Verlusten, und keine Entschädigungseinrichtung deckt Ihre Anleihen.
Nicht angelegtes Bargeld liegt in einer persönlichen Wallet bei der MANGOPAY SA, einem in Luxemburg beaufsichtigten E-Geld-Institut, getrennt vom eigenen Geld von Fundimmo. Sobald es investiert ist, wird Ihr Geld über eine Anleihe an die Projektgesellschaft des Entwicklers verliehen.
1.000 € pro Projekt. Ein Höchstbetrag wird nicht veröffentlicht, doch die Plattform rät, nicht mehr als 10 % Ihres Vermögens anzulegen.
Die Anleihen tragen im Schnitt 9,42 % pro Jahr; nach verspäteten und gescheiterten Projekten haben Anleger nach den eigenen Zahlen der Plattform 7,52 % pro Jahr verdient (30. Juni 2026). Bisher wurde nichts abgeschrieben, doch 60,9 Millionen €, etwa 61 % des noch geschuldeten Geldes, sind mehr als sechs Monate überfällig oder in Insolvenzverfahren.
Auf den öffentlichen Seiten der Plattform wird keine Standardsicherheit genannt: Die Unterlagen jeder Anleihe legen ihre eigene fest, und manche Geschäfte tragen eine Hypothek oder eine Garantie des Entwicklers. Es gibt weder Rückkauf noch Reservefonds noch Versicherung, und aus den 41 Projekten in Insolvenzverfahren wurden keine Rückholungen veröffentlicht.
Nein. Die Plattform erklärt, dass Anleihen während ihrer Laufzeit nicht verkauft werden können. Ihr Geld kommt erst zurück, wenn der Entwickler zurückzahlt oder Gerichtsverfahren enden; die Kredite liefen bisher im Schnitt 29 Monate.
Keine. Fundimmo wird von den Projektgesellschaften bezahlt, zu einem Satz, den es nicht veröffentlicht. Die französische Flat Tax von 30 % wird bei Privatpersonen von den Zinsen einbehalten.
Fällt ein Entwickler aus, läuft die Rückholung über französische Insolvenzverfahren, die Jahre dauern und weniger einbringen können, als Sie verliehen haben. Ihr nicht angelegtes Bargeld liegt bei MANGOPAY, getrennt vom eigenen Geld von Fundimmo, doch keine Entschädigungseinrichtung deckt Ihre Anleihen.
Sehr wenige. Die Neuvergabe sank von 72,2 Millionen € im Jahr 2022 auf 11,6 Millionen € 2025 und 3,3 Millionen € im ersten Halbjahr 2026, sodass die Plattform überwiegend ihren bestehenden Bestand verwaltet.
