FundImmo Opinie 2026

Czym jest

Fundimmo to francuska platforma finansowania społecznościowego nieruchomości prowadzona przez FUNDIMMO SAS w Paryżu, spółkę założoną w 2014 r. i należącą do francuskiej grupy nieruchomościowej Atland. Sprzedaje inwestorom prywatnym obligacje emitowane przez francuskich deweloperów i handlarzy nieruchomościami, głównie na mieszkania (63% pożyczonych pieniędzy). Od 2016 r. do 30 czerwca 2026 r. sfinansowała 342,6 mln € w 480 projektach. Nowe pożyczki prawie ustały: 72,2 mln € w 2022 r., 11,6 mln € w 2025 r. i 3,3 mln € w pierwszej połowie 2026 r. Strona internetowa jest tylko po francusku.

Jak to działa

Inwestor wybiera projekty jeden po drugim, od 1 000 € każdy. Każdy projekt to obligacja wyemitowana przez spółkę projektową dewelopera, ze stałą stopą; platforma reklamuje 8% do 12% rocznie na 6 do 36 miesięcy. W praktyce pożyczki trwały średnio 29 miesięcy, ważone kwotą, wobec 21 miesięcy w przykładzie samej platformy. Jeśli runda nie osiągnie minimum, inwestor otrzymuje pełny zwrot. Francuski podatek ryczałtowy (flat tax) w wysokości 30% jest potrącany od odsetek przed wypłatą osobom fizycznym.

Zwroty

Po uwzględnieniu kosztu opóźnionych i nieudanych projektów inwestorzy zarobili 7,52% rocznie na wszystkim, co sfinansowano od 2016 r., według własnych obliczeń platformy (30 czerwca 2026 r.). Stopy wpisane w obligacje wynoszą średnio 9,42% rocznie, ważone kwotą, i dałyby 10,60%, gdyby każdy projekt płacił w całości i na czas. Projekty sfinansowane w 2021 r. wypadły najgorzej, z 5,33% po stratach; ostatnie pokazują 10% lub więcej, ale są zbyt młode, by pokazać swoje straty. Wszystkie liczby są przed opodatkowaniem. Dotąd wypłacono 34,5 mln € odsetek.

Straty i niewypłacalność

Większość pieniędzy wciąż należnych jest w kłopotach. Z 98,9 mln € pozostających do spłaty na 30 czerwca 2026 r. tylko 19,0 mln € (37 projektów) było spłacane na czas. 19,0 mln € (13 projektów) było opóźnione do sześciu miesięcy, 37,6 mln € (66 projektów) o ponad sześć miesięcy, a 23,3 mln € (41 projektów) było u deweloperów w francuskich postępowaniach upadłościowych. To daje 17,76% wszystkich kiedykolwiek pożyczonych pieniędzy opóźnionych o ponad sześć miesięcy lub w postępowaniach oraz około 61% tego, co wciąż należne, obliczone na podstawie własnych danych platformy. Opóźnione płatności kosztowały inwestorów dotąd 3,08% rocznie. Żadne pieniądze nie zostały ostatecznie odpisane, ponieważ straty księguje się dopiero po zakończeniu postępowań sądowych, więc rzeczywiste straty mogą być wyższe, niż pokazują te liczby. 323 projekty (223,2 mln €) zostały spłacone w całości.

Co zabezpiecza pieniądze inwestora

Fundimmo nie podaje na swoich publicznych stronach standardowego zabezpieczenia swoich obligacji. Ewentualne zabezpieczenie ustala się projekt po projekcie w dokumentach każdej obligacji, które inwestor widzi po rejestracji; niektóre transakcje mają hipotekę lub gwarancję płatną na żądanie od dewelopera. Na poziomie platformy nie ma wykupu, funduszu rezerwowego ani ubezpieczenia, nie ma też opublikowanych wycen ani limitu wielkości pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości. Dla 41 projektów w postępowaniach upadłościowych nie opublikowano żadnych odzysków. Mówiąc wprost: inwestor ponosi ryzyko każdego dewelopera, a gdy któryś upadnie, czeka na francuskie sądy.

Kto za tym stoi i licencja

FUNDIMMO SAS (Paryż, kapitał zakładowy 9,25 mln €) ma od 25 października 2023 r. zezwolenie francuskiego organu nadzoru rynków, AMF, jako dostawca usług finansowania społecznościowego na podstawie unijnego rozporządzenia o finansowaniu społecznościowym (licencja FP-2023-18). Nie ma paszportu do obsługi innych krajów UE. Spółka operacyjna traciła pieniądze trzy lata z rzędu i miała ujemny kapitał własny na koniec 2024 r., według jej złożonych sprawozdań. Nie znaleziono żadnych działań organu nadzoru wobec niej.

Opłaty

Inwestorzy nie płacą żadnych opłat: platforma mówi, że nie pobiera niczego od inwestorów za swoje usługi i jest opłacana przez spółki projektowe. Opłata spółek projektowych nie jest publikowana. Głównymi kosztami dla inwestora są opóźnione płatności i podatek.

Odzyskanie pieniędzy

Nie można sprzedać obligacji przed ich zakończeniem; platforma mówi to wprost. Pieniądze wracają dopiero, gdy deweloper spłaci lub, w przypadku nieudanych projektów, gdy zakończą się postępowania sądowe. Przy 107 projektach opóźnionych o ponad sześć miesięcy lub w postępowaniach może to trwać latami.

Nasza ocena

Zwrot: średni — stopy wpisane w obligacje wynoszą średnio 9,42% rocznie (czerwiec 2026 r.). Ryzyko: bardzo wysokie (wyższe oznacza większe ryzyko) — koszt opóźnionych płatności to 3,08% rocznie, trzy euro na pięć wciąż należnych są opóźnione o ponad sześć miesięcy lub w upadłości, nowe pożyczki prawie ustały, a spółka operacyjna przynosi straty. Relacja zwrotu do ryzyka: niska — 7,52% rocznie po uwzględnieniu problemowych projektów byłoby gdzie indziej uczciwym zwrotem, ale nie wystarcza przy tym poziomie ryzyka i może spaść w miarę kończenia się spraw sądowych.