My Capital Immo Ervaringen 2026

Wat het is

My Capital Immo is het merk voor vastgoedcrowdfunding van Happy Capital, een klein bedrijf uit Bordeaux dat sinds 2013 actief is in crowdfunding. Beleggers kopen obligaties van Franse vastgoedontwikkelaars en -handelaren, vooral in de regio Bordeaux, het zuidwesten en de regio Parijs; velen van hen kopen, renoveren en verkopen bestaande gebouwen door. Sinds 2017 is 52,6 miljoen € gefinancierd over 108 projecten (tabel van het platform, 25 oktober 2026). De nieuwe kredietverlening is sterk gekrompen, van 14,4 miljoen € in 2023 tot 1,3 miljoen € tot nu toe in 2026.

Hoe het werkt

U schrijft in op de obligaties van een project vanaf 100 €. De geadverteerde looptijden zijn 6 tot 24 maanden; het naar omvang gewogen gemiddelde over alle projecten is 22,6 maanden. Rente wordt niet onderweg uitbetaald: ze loopt op en wordt aan het einde van het project samen met uw kapitaal uitbetaald. Bij inwoners van Frankrijk wordt bij uitbetaling 30 % belasting op de rente ingehouden. Vóór het beleggen moet u een geschiktheidsvragenlijst invullen.

Rendement

Projecten sinds 2017 hebben een gemiddelde rente van 9,58 % per jaar, gewogen naar omvang (tabel van het platform, 25 oktober 2026). Dit is de rente die in de obligatiecontracten is overeengekomen, vóór belasting, niet wat beleggers daadwerkelijk hebben ontvangen. Recente projecten betalen meer: 10,55 % voor 2024, 10,42 % voor 2025 en 10,36 % voor 2026, en nieuwe campagnes adverteren met 10 % tot 11 % per jaar. Tot nu toe is 20,6 miljoen € aan kapitaal (39,2 % van alles wat is gefinancierd) en 2,51 miljoen € aan rente terugbetaald. Een oudere officiële pagina toont een rendement na risico van 9,36 % sinds 2017, maar die dateert van juli 2024, ligt hoger dan het „maximaal mogelijke” rendement van 9,03 % op dezelfde pagina en geeft de portefeuille niet meer weer.

Verliezen en wanbetalingen

Er is nog geen enkel project als definitief verlies geboekt. Maar een groot deel van het geld zit in de problemen. Volgens de eigen tabel van het platform van 25 oktober 2026 loopt 6,84 miljoen € meer dan zes maanden achter of zit in collectieve of gerechtelijke procedures: 12,99 % van al het geld dat ooit is gefinancierd, en 21,4 % van de nog openstaande 32,0 miljoen € (berekend uit de eigen cijfers van het platform). Nog eens 17,86 miljoen € (33 projecten) zit in een buitengerechtelijke invorderingsprocedure. Samen is 24,7 miljoen €, 77 % van het nog openstaande kapitaal, meer dan zes maanden achterstallig of in een invorderingsprocedure. Slechts 2,29 miljoen € (9 projecten) wordt als normaal betalend aangemerkt.

De lijst per project vertelt hetzelfde verhaal: op 24 oktober 2026 liepen 19 van de 108 projecten meer dan zes maanden achter en zaten er 14 in gerechtelijke procedures, samen 33. Van de 44 volledig terugbetaalde projecten werden er 21 te laat terugbetaald. Het platform publiceert niet wat het van mislukte projecten heeft teruggehaald. De officiële prestatiepagina, nog steeds gedateerd juli 2024, toont geen enkel project dat meer dan zes maanden achterloopt.

Hoe wij deze cijfers lezen: zoveel geld dat achterloopt of in procedures zit, wijst op zwakke controles of de projecten van ontwikkelaars genoeg kasstroom opleveren om op tijd terug te betalen. Het uitblijven van enig definitief verlies tot nu toe wijst op zekerheden die goed worden gewaardeerd en verhaald, hoewel er geen verhaalcijfers worden gepubliceerd en het grootste deel van het problematische geld nog in procedures zit.

Wat uw geld zekerheid geeft

Het platform zegt een hypotheek op het pand, een pandrecht op de aandelen van de lenende onderneming, een persoonlijke borgstelling van de ontwikkelaar of een garantie op eerste verzoek van een moedermaatschappij te kunnen nemen. Het toont niet openbaar welke bij elk project geldt of hoeveel er wordt geleend ten opzichte van de waarde van het pand; die gegevens staan in het essentiële-informatiedocument van elk project, beschikbaar na registratie. Het platform verklaart dat het uw belegging niet garandeert, en er is geen terugkoop, reservefonds of compensatieregeling. Er worden geen verhaalcijfers gepubliceerd. In gewone woorden: achter elke obligatie kan zekerheid staan, maar nu driekwart van het openstaande geld achterloopt of in procedures zit, is nog niet getest hoeveel dat oplevert.

Wie erachter zit en de licentie

Het platform wordt geëxploiteerd door Happy Capital SAS (SIREN 791 766 397, Bordeaux), opgericht in maart 2013, met een aandelenkapitaal van 10.783 €. Het is sinds 9 november 2023 vergund door de Franse markttoezichthouder AMF als aanbieder van crowdfundingdiensten onder de Europese crowdfundingverordening (nummer FP-2023-29). Dezelfde vergunning geldt voor het platform voor startup-aandelen, Happy Capital. Er is geen waarschuwing of maatregel van een toezichthouder tegen het platform gevonden. Het publiceert geen gecontroleerde jaarrekeningen. Als Happy Capital zou stoppen, zou Capsens het innen van terugbetalingen en het doorsturen ervan aan beleggers overnemen.

Kosten

Beleggers betalen geen inschrijvingskosten op projecten die vanaf 1 oktober 2023 zijn gefinancierd; op eerdere projecten golden kosten. Andere kosten voor beleggers worden niet genoemd. Het platform wordt betaald door de ontwikkelaars en publiceert niet hoeveel. Over de rente betalen inwoners van Frankrijk de forfaitaire belasting van 30 %, ingehouden bij uitbetaling.

Uw geld terugkrijgen

U kunt niet vroegtijdig verkopen: het platform verklaart dat doorverkoop van de obligaties onmogelijk zal zijn. Uw geld blijft in elk project tot de ontwikkelaar terugbetaalt, en nu veel projecten achterlopen of in procedures zitten, kan dat ruim langer duren dan de geadverteerde looptijd. Contant geld op uw betaalrekening kan worden opgenomen.

Ons oordeel

Rendement: gemiddeld — projecten sinds 2017 hebben een gemiddelde contractrente van 9,58 % per jaar (oktober 2026). Risico: gemiddeld (hoger betekent meer risico) — er is nog geen project als verlies geboekt, wat alleen al het risico op het laagste niveau, zeer laag, zou plaatsen, maar we zetten het twee stappen hoger, op gemiddeld, omdat 12,99 % van al het gefinancierde geld loopt meer dan zes maanden achter of zit in gerechtelijke procedures en 77 % van het openstaande kapitaal loopt achter of zit in een invorderingsprocedure, terwijl de officiële prestatiepagina hier nog niets van toont; de verliezen zouden uiteindelijk veel hoger kunnen uitvallen. Het hoge aandeel wanbetalingen wijst op zwakke controles van de kasstromen van projecten, terwijl het uitblijven van definitief verlies tot nu toe wijst op zekerheden die goed worden gewaardeerd en verhaald. Risico-rendement: gemiddeld — een gemiddeld rendement bij een gemiddeld risiconiveau, waarbij het grootste deel van het openstaande geld nog moet worden teruggehaald.