My Capital Immo Avis 2026

De quoi s'agit-il

My Capital Immo est la marque de financement participatif immobilier de Happy Capital, une petite société bordelaise active dans le financement participatif depuis 2013. Les investisseurs achètent des obligations émises par des promoteurs et marchands de biens français, surtout dans la région de Bordeaux, le sud-ouest et l'Île-de-France, dont beaucoup achètent, rénovent et revendent des immeubles existants. La plateforme a financé 52,6 millions d'€ sur 108 projets depuis 2017 (tableau de la plateforme, 25 octobre 2026). Les nouveaux prêts ont fortement diminué, de 14,4 millions d'€ en 2023 à 1,3 million d'€ jusqu'ici en 2026.

Comment cela fonctionne

Vous souscrivez aux obligations d'un projet à partir de 100 €. Les durées annoncées vont de 6 à 24 mois ; la moyenne de l'ensemble des projets, pondérée par leur taille, est de 22,6 mois. Les intérêts ne sont pas versés en cours de route : ils s'accumulent et sont versés avec votre capital à la fin du projet. Pour les résidents français, 30 % d'impôt sont prélevés sur les intérêts lors du paiement. Vous devez remplir un questionnaire d'adéquation avant d'investir.

Rendements

Les projets depuis 2017 affichent un taux d'intérêt moyen de 9,58 % par an, pondéré par la taille (tableau de la plateforme, 25 octobre 2026). Il s'agit du taux convenu dans les contrats obligataires, avant impôt, et non de ce que les investisseurs ont réellement perçu. Les projets récents rapportent davantage : 10,55 % pour 2024, 10,42 % pour 2025 et 10,36 % pour 2026, et les nouvelles campagnes annoncent de 10 % à 11 % par an. À ce jour, 20,6 millions d'€ de capital (39,2 % de l'ensemble des fonds financés) et 2,51 millions d'€ d'intérêts ont été remboursés. Une ancienne page officielle indique un rendement après risque de 9,36 % depuis 2017, mais elle date de juillet 2024, est supérieure au rendement « maximum possible » de 9,03 % indiqué sur la même page, et ne reflète plus la situation réelle.

Pertes et défauts

Aucun projet n'a encore été enregistré comme une perte définitive. Mais une grande partie des fonds est en difficulté. Selon le tableau de la plateforme du 25 octobre 2026, 6,84 millions d'€ sont en retard de plus de six mois ou en procédure collective ou judiciaire : 12,99 % de l'ensemble des fonds jamais financés, et 21,4 % des 32,0 millions d'€ encore en cours (calculé à partir des chiffres de la plateforme). 17,86 millions d'€ supplémentaires (33 projets) font l'objet d'une procédure de recouvrement amiable. Au total, 24,7 millions d'€, soit 77 % du capital encore en cours, sont en retard de plus de six mois ou en procédure de recouvrement. Seuls 2,29 millions d'€ (9 projets) sont classés comme remboursés normalement.

La liste projet par projet raconte la même histoire : au 24 octobre 2026, 19 des 108 projets étaient en retard de plus de six mois et 14 en procédure judiciaire, soit 33 au total. Sur les 44 projets entièrement remboursés, 21 l'ont été avec retard. La plateforme ne publie pas ce qu'elle a récupéré sur les projets défaillants. Sa page officielle de performance, toujours datée de juillet 2024, n'indique aucun projet en retard de plus de six mois.

Comment nous lisons ces chiffres : autant d'argent en retard ou en procédure laisse penser que les vérifications visant à déterminer si les projets des promoteurs génèrent assez de trésorerie pour rembourser à temps sont insuffisantes. L'absence de toute perte définitive à ce jour laisse penser que les garanties sont bien évaluées et recouvrées, même si les chiffres de recouvrement ne sont pas publiés et que la plupart des fonds en difficulté sont encore en procédure.

Ce qui garantit votre argent

La plateforme indique pouvoir prendre une hypothèque sur le bien, un nantissement sur les parts de la société emprunteuse, une caution personnelle du promoteur ou une garantie à première demande d'une société mère. Elle ne montre pas publiquement laquelle s'applique à chaque projet ni quelle part de la valeur du bien est prêtée ; ces détails figurent dans la fiche d'informations clés de chaque projet, disponible après inscription. La plateforme précise qu'elle ne garantit pas votre investissement, et il n'existe ni rachat, ni fonds de réserve, ni dispositif d'indemnisation. Aucun chiffre de recouvrement n'est publié. En clair : il peut y avoir une garantie derrière chaque obligation, mais avec les trois quarts des fonds en cours en retard ou en procédure, le montant qu'elle permettra de récupérer reste à vérifier.

Qui l'exploite et sa licence

La plateforme est exploitée par Happy Capital SAS (SIREN 791 766 397, Bordeaux), créée en mars 2013, avec un capital social de 10 783 €. Elle est agréée par le régulateur des marchés français, l'AMF, en tant que prestataire de services de financement participatif au titre du règlement européen sur le financement participatif depuis le 9 novembre 2023 (numéro FP-2023-29). Le même agrément couvre sa plateforme d'actions de startups, Happy Capital. Aucun avertissement ni action d'un régulateur à son encontre n'a été trouvé. Elle ne publie pas de comptes audités. Si Happy Capital cessait son activité, Capsens reprendrait le recouvrement des remboursements et leur reversement aux investisseurs.

Frais

Les investisseurs ne paient aucun frais de souscription sur les projets financés à partir du 1 octobre 2023 ; des frais s'appliquaient aux projets antérieurs. Aucun autre frais pour les investisseurs n'est indiqué. La plateforme est rémunérée par les promoteurs et ne publie pas le montant. Sur les intérêts, les résidents français paient le prélèvement forfaitaire de 30 %, retenu lors du paiement.

Récupérer votre argent

Vous ne pouvez pas vendre avant l'échéance : la plateforme indique que la revente des obligations sera impossible. Votre argent reste dans chaque projet jusqu'à ce que le promoteur rembourse, et avec de nombreux projets en retard ou en procédure, cela peut aller bien au-delà de la durée annoncée. Les liquidités de votre compte de paiement peuvent être retirées.

Notre avis

Rendement : moyen — les projets depuis 2017 affichent un taux contractuel moyen de 9,58 % par an (octobre 2026). Risque : moyen (plus élevé signifie plus de risque) — aucun projet n'est encore enregistré comme une perte, ce qui placerait à lui seul le risque au niveau le plus bas, très faible, mais nous le relevons de deux crans, à moyen, parce que 12,99 % de l'ensemble des fonds financés sont en retard de plus de six mois ou en procédure judiciaire et 77 % du capital en cours sont en retard ou en procédure de recouvrement, alors que la page officielle de performance n'indique encore rien de tout cela ; les pertes pourraient finir par être bien plus élevées. La forte proportion de défauts laisse penser que les vérifications des flux de trésorerie des projets sont insuffisantes, tandis que l'absence de perte définitive à ce jour laisse penser que les garanties sont bien évaluées et recouvrées. Rapport risque-rendement : moyen — un rendement intermédiaire pour un niveau de risque intermédiaire, la majeure partie des fonds en cours restant à recouvrer.