My Capital Immo Opinie 2026

Czym jest

My Capital Immo to marka crowdfundingu nieruchomościowego spółki Happy Capital, niewielkiej firmy z Bordeaux działającej w crowdfundingu od 2013 roku. Inwestorzy kupują obligacje emitowane przez francuskich deweloperów i pośredników w obrocie nieruchomościami, głównie w rejonie Bordeaux, na południowym zachodzie i w regionie paryskim; wielu z nich kupuje, remontuje i odsprzedaje istniejące budynki. Od 2017 roku sfinansowano 52,6 mln € w 108 projektach (tabela platformy, 25 października 2026). Nowe finansowanie mocno spadło: z 14,4 mln € w 2023 roku do 1,3 mln € dotychczas w 2026 roku.

Jak to działa

Obligacje projektu subskrybuje się od 100 €. Reklamowane okresy wynoszą od 6 do 24 miesięcy; średnia dla wszystkich projektów, ważona wielkością, to 22,6 miesiąca. Odsetki nie są wypłacane po drodze: narastają i są wypłacane razem z kapitałem na końcu projektu. Od odsetek osób rezydujących we Francji przy wypłacie potrąca się 30 % podatku. Przed inwestycją trzeba wypełnić ankietę dotyczącą adekwatności.

Zwroty

Projekty od 2017 roku mają średnie oprocentowanie 9,58 % rocznie, ważone wielkością (tabela platformy, 25 października 2026). Jest to stawka uzgodniona w umowach obligacji, przed opodatkowaniem, a nie to, co inwestorzy faktycznie otrzymali. Nowsze projekty płacą więcej: 10,55 % dla 2024 roku, 10,42 % dla 2025 roku i 10,36 % dla 2026 roku, a nowe kampanie reklamują od 10 % do 11 % rocznie. Dotychczas spłacono 20,6 mln € kapitału (39,2 % wszystkiego, co sfinansowano) oraz 2,51 mln € odsetek. Starsza oficjalna strona pokazuje zwrot po uwzględnieniu ryzyka w wysokości 9,36 % od 2017 roku, ale pochodzi z lipca 2024 roku, jest wyższa niż „maksymalny możliwy” zwrot 9,03 % podany na tej samej stronie i nie odzwierciedla już stanu portfela.

Straty i niewypłacalność

Żaden projekt nie został dotąd zapisany jako ostateczna strata. Jednak duża część pieniędzy ma problemy. Według własnej tabeli platformy z 25 października 2026 roku 6,84 mln € jest opóźnione o ponad sześć miesięcy lub objęte postępowaniem zbiorowym albo sądowym: to 12,99 % wszystkich kiedykolwiek sfinansowanych środków oraz 21,4 % z nadal pozostających do spłaty 32,0 mln € (obliczone na podstawie liczb samej platformy). Kolejne 17,86 mln € (33 projekty) objęte jest pozasądowym postępowaniem windykacyjnym. Łącznie 24,7 mln €, czyli 77 % kapitału nadal pozostającego do spłaty, jest opóźnione o ponad sześć miesięcy lub objęte postępowaniem windykacyjnym. Tylko 2,29 mln € (9 projektów) jest zaklasyfikowane jako spłacane normalnie.

Lista projekt po projekcie opowiada tę samą historię: 24 października 2026 roku 19 ze 108 projektów było opóźnionych o ponad sześć miesięcy, a 14 objętych postępowaniem sądowym, razem 33. Spośród 44 w pełni spłaconych projektów 21 spłacono z opóźnieniem. Platforma nie publikuje, ile odzyskała z nieudanych projektów. Jej oficjalna strona z wynikami, nadal datowana na lipiec 2024 roku, nie pokazuje żadnego projektu opóźnionego o ponad sześć miesięcy.

Jak czytamy te liczby: tak dużo pieniędzy w opóźnieniu lub w postępowaniach wskazuje na słabe kontrole tego, czy projekty deweloperów generują dość gotówki, by spłacić w terminie. Brak dotąd jakiejkolwiek ostatecznej straty wskazuje na zabezpieczenia, które są dobrze wyceniane i skutecznie egzekwowane, choć liczby dotyczące odzysków nie są publikowane, a większość problematycznych środków nadal jest w postępowaniach.

Co zabezpiecza pieniądze inwestora

Platforma deklaruje, że może ustanowić hipotekę na nieruchomości, zastaw na udziałach spółki pożyczkobiorcy, osobiste poręczenie dewelopera lub gwarancję płatną na pierwsze żądanie spółki dominującej. Nie pokazuje publicznie, które z tych zabezpieczeń dotyczy którego projektu ani jaką część wartości nieruchomości stanowi pożyczka; te szczegóły są w dokumencie zawierającym kluczowe informacje każdego projektu, dostępnym po rejestracji. Platforma oświadcza, że nie gwarantuje inwestycji, a wykupu, funduszu rezerwowego ani systemu rekompensat nie ma. Nie publikuje się danych o odzyskach. Mówiąc prosto: za każdą obligacją może stać zabezpieczenie, ale skoro trzy czwarte pozostających do spłaty pieniędzy jest opóźnione lub w postępowaniach, ile ono przyniesie, nie zostało jeszcze sprawdzone.

Kto za tym stoi i licencja

Platformę prowadzi Happy Capital SAS (SIREN 791 766 397, Bordeaux), założona w marcu 2013 roku, z kapitałem zakładowym 10 783 €. Od 9 listopada 2023 roku ma zezwolenie francuskiego nadzorcy rynku, AMF, jako dostawca usług finansowania społecznościowego na podstawie unijnego rozporządzenia o finansowaniu społecznościowym (numer FP-2023-29). To samo zezwolenie obejmuje jej platformę kapitałową dla startupów, Happy Capital. Nie znaleziono ostrzeżenia ani działań nadzorcy wobec niej. Nie publikuje zbadanych sprawozdań finansowych. Gdyby Happy Capital zakończyła działalność, Capsens przejąłby odbieranie spłat i przekazywanie ich inwestorom.

Opłaty

Inwestorzy nie płacą opłat za subskrypcję w projektach sfinansowanych od 1 października 2023 roku; w wcześniejszych projektach opłaty obowiązywały. Nie podano innych opłat dla inwestorów. Platforma jest opłacana przez deweloperów i nie publikuje, ile. Od odsetek osoby rezydujące we Francji płacą podatek ryczałtowy 30 %, potrącany przy wypłacie.

Odzyskanie pieniędzy

Nie można sprzedać przed terminem: platforma oświadcza, że odsprzedaż obligacji będzie niemożliwa. Pieniądze pozostają w każdym projekcie, dopóki deweloper nie spłaci, a przy wielu projektach opóźnionych lub w postępowaniach może to potrwać znacznie dłużej niż reklamowany okres. Gotówkę na rachunku płatniczym można wypłacić.

Nasza ocena

Zwrot: średni — projekty od 2017 roku mają średnie oprocentowanie umowne 9,58 % rocznie (październik 2026). Ryzyko: średnie (wyższe oznacza większe ryzyko) — żaden projekt nie jest jeszcze zapisany jako strata, co samo w sobie oznaczałoby najniższy poziom ryzyka, bardzo niski, ale podnosimy je o dwa stopnie, do średniego, ponieważ 12,99 % wszystkich sfinansowanych środków jest opóźnione o ponad sześć miesięcy lub objęte postępowaniem sądowym, a 77 % pozostającego do spłaty kapitału jest opóźnione lub objęte postępowaniem windykacyjnym, podczas gdy oficjalna strona z wynikami nadal nic z tego nie pokazuje; straty mogą ostatecznie okazać się znacznie wyższe. Wysoki udział niespłaconych środków wskazuje na słabe kontrole przepływów pieniężnych projektów, natomiast brak dotąd ostatecznej straty wskazuje na zabezpieczenia dobrze wyceniane i egzekwowane. Stosunek ryzyka do zwrotu: średni — średni zwrot przy średnim poziomie ryzyka, przy czym większość pozostających do spłaty środków nadal trzeba odzyskać.