My Capital Immo Omdöme 2026

Vad det är

My Capital Immo är Happy Capitals varumärke för fastighetscrowdfunding, ett litet bolag i Bordeaux som varit verksamt inom crowdfunding sedan 2013. Investerare köper obligationer som ges ut av franska fastighetsutvecklare och fastighetshandlare, främst i Bordeauxområdet, sydvästra Frankrike och Parisregionen, och många av dem köper, renoverar och säljer vidare befintliga byggnader. Sedan 2017 har 52,6 miljoner € finansierats i 108 projekt (plattformens tabell, 25 oktober 2026). Nyutlåningen har minskat kraftigt, från 14,4 miljoner € 2023 till 1,3 miljoner € hittills 2026.

Så fungerar det

Du tecknar ett projekts obligationer från 100 €. De annonserade löptiderna är 6 till 24 månader; genomsnittet för alla projekt, viktat efter storlek, är 22,6 månader. Räntan betalas inte ut under tiden: den byggs upp och betalas ut tillsammans med ditt kapital när projektet slutar. För personer bosatta i Frankrike dras 30 % skatt på räntan vid utbetalningen. Du måste fylla i ett lämplighetsformulär innan du investerar.

Avkastning

Projekt sedan 2017 har en genomsnittlig ränta på 9,58 % per år, viktad efter storlek (plattformens tabell, 25 oktober 2026). Det är den ränta som avtalats i obligationsavtalen, före skatt, inte vad investerarna faktiskt har fått. Nyare projekt betalar mer: 10,55 % för 2024, 10,42 % för 2025 och 10,36 % för 2026, och nya kampanjer annonserar 10 % till 11 % per år. Hittills har 20,6 miljoner € i kapital (39,2 % av allt som finansierats) och 2,51 miljoner € i ränta betalats tillbaka. En äldre officiell sida visar en avkastning efter risk på 9,36 % sedan 2017, men den är från juli 2024, är högre än den ”högsta möjliga” avkastningen på 9,03 % på samma sida och speglar inte längre portföljen.

Förluster och fallissemang

Inget projekt har hittills registrerats som en slutgiltig förlust. Men en stor del av pengarna är i trubbel. Enligt plattformens egen tabell från 25 oktober 2026 är 6,84 miljoner € mer än sex månader försenade eller i kollektiva eller rättsliga förfaranden: 12,99 % av alla pengar som någonsin finansierats och 21,4 % av de 32,0 miljoner € som fortfarande är utestående (beräknat från plattformens egna siffror). Ytterligare 17,86 miljoner € (33 projekt) finns i ett utomrättsligt indrivningsförfarande. Tillsammans är 24,7 miljoner €, 77 % av det utestående kapitalet, mer än sex månader försenade eller i ett indrivningsförfarande. Endast 2,29 miljoner € (9 projekt) klassas som betalande normalt.

Listan projekt för projekt berättar samma historia: den 24 oktober 2026 var 19 av 108 projekt mer än sex månader försenade och 14 i rättsliga förfaranden, sammanlagt 33. Av de 44 helt återbetalade projekten återbetalades 21 för sent. Plattformen publicerar inte vad den har återvunnit från misslyckade projekt. Dess officiella resultatsida, fortfarande daterad juli 2024, visar inget projekt som är mer än sex månader försenat.

Så här läser vi siffrorna: så mycket pengar som är försenade eller i förfaranden tyder på svaga kontroller av om utvecklarnas projekt genererar tillräckligt med kassaflöde för att återbetala i tid. Att det hittills inte finns någon slutgiltig förlust tyder på säkerheter som värderas väl och återvinns, även om återvinningssiffror inte publiceras och det mesta av de problemdrabbade pengarna fortfarande är i förfaranden.

Vad som säkrar dina pengar

Plattformen säger att den kan ta en inteckning i fastigheten, ett pantsättningsavtal på det lånetagande bolagets aktier, en personlig borgen från utvecklaren eller en garanti på anfordran från ett moderbolag. Den visar inte offentligt vilken av dessa som gäller för varje projekt eller hur mycket som lånas ut i förhållande till fastighetens värde; de uppgifterna finns i varje projekts faktablad, tillgängligt efter registrering. Plattformen uppger att den inte garanterar din investering, och det finns ingen återköpsgaranti, reservfond eller ersättningssystem. Inga återvinningssiffror publiceras. Enkelt uttryckt: det kan finnas en säkerhet bakom varje obligation, men när tre fjärdedelar av de utestående pengarna är försenade eller i förfaranden är det ännu oprövat hur mycket den kommer att ge tillbaka.

Vem som driver den och licensen

Plattformen drivs av Happy Capital SAS (SIREN 791 766 397, Bordeaux), bildat i mars 2013, med ett aktiekapital på 10 783 €. Den har sedan 9 november 2023 tillstånd av Frankrikes marknadstillsynsmyndighet AMF som leverantör av crowdfundingtjänster enligt EU:s crowdfundingförordning (nummer FP-2023-29). Samma tillstånd omfattar dess plattform för aktier i startupbolag, Happy Capital. Ingen varning eller åtgärd från en tillsynsmyndighet mot den hittades. Den publicerar inga reviderade bokslut. Om Happy Capital skulle upphöra med verksamheten skulle Capsens ta över indrivningen av återbetalningar och vidarebefordran av dem till investerarna.

Avgifter

Investerare betalar inga teckningsavgifter på projekt som finansierats från 1 oktober 2023; på tidigare projekt tillämpades avgifter. Inga andra investerareavgifter anges. Plattformen betalas av utvecklarna och publicerar inte hur mycket. På räntan betalar personer bosatta i Frankrike den fasta skatten på 30 %, som dras vid utbetalningen.

Få ut dina pengar

Du kan inte sälja i förtid: plattformen uppger att vidareförsäljning av obligationerna kommer att vara omöjlig. Dina pengar stannar i varje projekt tills utvecklaren återbetalar, och med många projekt som är försenade eller i förfaranden kan det dröja långt utöver den annonserade löptiden. Kontanter på ditt betalkonto kan tas ut.

Vår bedömning

Avkastning: medel — projekt sedan 2017 har en genomsnittlig avtalsränta på 9,58 % per år (oktober 2026). Risk: medel (högre betyder mer risk) — inget projekt är ännu registrerat som en förlust, vilket ensamt skulle sätta risken på lägsta nivån, mycket låg, men vi sätter den två steg högre, på medel, eftersom 12,99 % av alla finansierade pengar är mer än sex månader försenade eller i rättsliga förfaranden och 77 % av det utestående kapitalet är försenat eller i ett indrivningsförfarande, medan den officiella resultatsidan fortfarande inte visar något av detta; förlusterna kan till slut bli mycket högre. Den höga andelen fallissemang tyder på svaga kontroller av projektens kassaflöde, medan avsaknaden av slutgiltig förlust hittills tyder på säkerheter som värderas och återvinns väl. Risk-avkastning: medel — en medelhög avkastning för en medelhög risknivå, där det mesta av de utestående pengarna fortfarande återstår att återvinna.