My Capital Immo - Analisi dei rischi e dei rendimenti
My Capital Immo - Resi e tassi di perdita
My Capital Immo – Statistiche della piattaforma 2026
My Capital Immo – Pro e contro
Informazioni su My Capital Immo
Che cos'è
My Capital Immo è il marchio di crowdfunding immobiliare di Happy Capital, una piccola società di Bordeaux attiva nel crowdfunding dal 2013. Gli investitori acquistano obbligazioni emesse da promotori e operatori immobiliari francesi, soprattutto nell'area di Bordeaux, nel sud-ovest e nella regione di Parigi; molti di loro acquistano, ristrutturano e rivendono edifici esistenti. Dal 2017 ha finanziato 52,6 milioni di € su 108 progetti (tabella della piattaforma, 25 ottobre 2026). I nuovi prestiti si sono ridotti nettamente, da 14,4 milioni di € nel 2023 a 1,3 milioni di € finora nel 2026.
Come funziona
Si sottoscrivono le obbligazioni di un progetto a partire da 100 €. Le durate pubblicizzate vanno da 6 a 24 mesi; la media di tutti i progetti, ponderata per dimensione, è di 22,6 mesi. Gli interessi non vengono pagati nel corso del progetto: maturano e sono versati insieme al capitale alla fine. Per i residenti in Francia, al momento del pagamento viene trattenuto il 30% di imposta sugli interessi. Prima di investire occorre compilare un questionario di adeguatezza.
Rendimenti
I progetti dal 2017 hanno un tasso di interesse medio del 9,58% annuo, ponderato per dimensione (tabella della piattaforma, 25 ottobre 2026). È il tasso concordato nei contratti obbligazionari, al lordo delle imposte, non quanto gli investitori hanno effettivamente ricevuto. I progetti recenti rendono di più: 10,55% per il 2024, 10,42% per il 2025 e 10,36% per il 2026, e le nuove campagne pubblicizzano dal 10% all'11% annuo. Finora sono stati rimborsati 20,6 milioni di € di capitale (il 39,2% di tutto ciò che è stato finanziato) e 2,51 milioni di € di interessi. Una pagina ufficiale più vecchia indica un rendimento al netto del rischio del 9,36% dal 2017, ma risale a luglio 2024, è superiore al rendimento «massimo possibile» del 9,03% riportato nella stessa pagina e non riflette più la situazione attuale.
Perdite e insolvenze
Finora nessun progetto è stato registrato come perdita definitiva. Ma una larga parte del denaro è in difficoltà. Nella tabella della piattaforma del 25 ottobre 2026, 6,84 milioni di € sono in ritardo da oltre sei mesi o in procedura collettiva o giudiziaria: il 12,99% di tutto il denaro mai finanziato e il 21,4% dei 32,0 milioni di € ancora in essere (calcolato dai dati della piattaforma stessa). Altri 17,86 milioni di € (33 progetti) sono in una procedura di recupero stragiudiziale. In totale, 24,7 milioni di €, il 77% del capitale ancora in essere, sono in ritardo da oltre sei mesi o in una procedura di recupero. Solo 2,29 milioni di € (9 progetti) sono classificati come regolari.
L'elenco progetto per progetto racconta la stessa storia: il 24 ottobre 2026, 19 dei 108 progetti erano in ritardo da oltre sei mesi e 14 in procedimenti giudiziari, 33 in tutto. Dei 44 progetti completamente rimborsati, 21 sono stati rimborsati in ritardo. La piattaforma non pubblica quanto ha recuperato dai progetti falliti. La sua pagina ufficiale sulla performance, ancora datata luglio 2024, non mostra alcun progetto in ritardo da oltre sei mesi.
Come leggiamo questi dati: tanto denaro in ritardo o in procedura indica controlli deboli sulla capacità dei progetti dei promotori di generare liquidità sufficiente per rimborsare puntualmente. L'assenza finora di perdite definitive indica garanzie valutate bene e recuperate, anche se i dati sui recuperi non sono pubblicati e la maggior parte del denaro in difficoltà è ancora in procedura.
Che cosa garantisce il suo denaro
La piattaforma afferma di poter prendere un'ipoteca sull'immobile, un pegno sulle quote della società mutuataria, una garanzia personale del promotore o una garanzia a prima richiesta di una società capogruppo. Non mostra pubblicamente quale si applichi a ciascun progetto né quanto sia prestato rispetto al valore dell'immobile; questi dettagli sono nella scheda informativa chiave di ciascun progetto, disponibile dopo la registrazione. La piattaforma dichiara di non garantire il suo investimento e non esistono riacquisto, fondo di riserva né schema di indennizzo. Non sono pubblicati dati sui recuperi. In parole semplici: dietro ogni obbligazione può esserci una garanzia, ma con tre quarti del denaro in essere in ritardo o in procedura, quanto potrà recuperare resta ancora da verificare.
Chi la gestisce e la licenza
La piattaforma è gestita da Happy Capital SAS (SIREN 791 766 397, Bordeaux), costituita a marzo 2013, con un capitale sociale di 10.783 €. È autorizzata dall'autorità francese dei mercati, l'AMF, come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del regolamento UE sul crowdfunding dal 9 novembre 2023 (numero FP-2023-29). La stessa autorizzazione copre la sua piattaforma di equity per startup, Happy Capital. Non sono stati trovati avvisi o provvedimenti di un'autorità contro di essa. Non pubblica bilanci certificati. Se Happy Capital cessasse l'attività, Capsens subentrerebbe nella riscossione dei rimborsi e nel loro trasferimento agli investitori.
Commissioni
Gli investitori non pagano commissioni di sottoscrizione sui progetti finanziati dal 1 ottobre 2023; ai progetti precedenti si applicavano commissioni. Non sono indicate altre commissioni per gli investitori. La piattaforma è pagata dai promotori e non pubblica quanto. Sugli interessi, i residenti in Francia pagano l'imposta forfettaria del 30%, trattenuta al momento del pagamento.
Come riavere il suo denaro
Non è possibile vendere in anticipo: la piattaforma dichiara che la rivendita delle obbligazioni sarà impossibile. Il suo denaro resta in ciascun progetto finché il promotore non rimborsa e, con molti progetti in ritardo o in procedura, ciò può richiedere molto più della durata pubblicizzata. La liquidità sul suo conto di pagamento può essere prelevata.
La nostra valutazione
Rendimento: medio — i progetti dal 2017 hanno un tasso contrattuale medio del 9,58% annuo (ottobre 2026). Rischio: medio (più alto significa più rischio) — nessun progetto è ancora registrato come perdita, il che da solo collocherebbe il rischio al livello più basso, molto basso, ma lo alziamo di due gradini, a medio, perché il 12,99% di tutto il denaro finanziato è in ritardo da oltre sei mesi o in procedimenti giudiziari e il 77% del capitale in essere è in ritardo o in una procedura di recupero, mentre la pagina ufficiale sulla performance non mostra ancora nulla di tutto ciò; le perdite potrebbero risultare molto più alte. L'alta quota di insolvenze indica controlli deboli sui flussi di cassa dei progetti, mentre l'assenza finora di perdite definitive indica garanzie valutate e recuperate bene. Rischio-rendimento: medio — un rendimento medio per un livello medio di rischio, con la maggior parte del denaro in essere ancora da recuperare.
Regolamento
Licenza / Regolamentazione: Happy Capital SAS (SIREN 791 766 397, Bordeaux) è autorizzata dall'autorità francese dei mercati, l'AMF, come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del regolamento (UE) 2020/1503, numero FP-2023-29, dal 9 novembre 2023. L'autorizzazione copre sia My Capital Immo sia Happy Capital. Gli investimenti non sono coperti da alcuna garanzia né da alcuno schema di indennizzo.
Funzionalità
Per gli investitori
Informazioni utili
Sì. Happy Capital SAS, che la gestisce, è autorizzata dall'autorità francese dei mercati, l'AMF, come fornitore di servizi di crowdfunding dal 9 novembre 2023 (FP-2023-29). La regolamentazione non la protegge dalle perdite sulle obbligazioni.
Lemon Way, un istituto di pagamento francese, detiene il suo denaro in un conto di pagamento intestato a lei, non nel bilancio di Happy Capital. Se Happy Capital cessasse l'attività, Capsens subentrerebbe nella riscossione e nel trasferimento dei rimborsi.
100 € per progetto.
I progetti dal 2017 hanno un tasso contrattuale medio del 9,58% annuo. Nessun progetto è ancora registrato come perdita, ma il 25 ottobre 2026 il 12,99% di tutto il denaro finanziato era in ritardo da oltre sei mesi o in procedimenti giudiziari e il 77% del capitale ancora in essere era in ritardo o in una procedura di recupero. Finora è stato rimborsato solo il 39,2% del capitale.
Nella tabella della piattaforma del 25 ottobre 2026: 6,84 milioni di € (il 12,99% dei 52,6 milioni di € finanziati) sono in ritardo da oltre sei mesi o in procedura collettiva o giudiziaria, e altri 17,86 milioni di € sono in una procedura di recupero stragiudiziale. Insieme sono 24,7 milioni di €, il 77% dei 32,0 milioni di € ancora in essere. Solo 2,29 milioni di € sono classificati come regolari.
La piattaforma può prendere un'ipoteca, un pegno sulle quote, una garanzia personale o una garanzia della società capogruppo, ma non mostra pubblicamente quale si applichi a ciascun progetto né il rapporto prestito/valore. Non garantisce il suo investimento e non esistono riacquisto né fondo di riserva. Non sono pubblicati dati sui recuperi.
No. La piattaforma dichiara che la rivendita delle obbligazioni sarà impossibile. Il suo denaro resta in ciascun progetto finché non viene rimborsato, il che per i progetti in ritardo può richiedere molto più della durata pubblicizzata.
Nessuna commissione di sottoscrizione sui progetti finanziati dal 1 ottobre 2023 e non sono indicate altre commissioni per gli investitori. Per i residenti in Francia, al momento del pagamento viene trattenuto il 30% di imposta sugli interessi.
Se un promotore fallisce, la piattaforma persegue il recupero, prima in via stragiudiziale e poi tramite i tribunali, usando le garanzie di cui dispone il progetto; ciò può richiedere anni e rendere meno di quanto ha investito. Se Happy Capital fallisce, Capsens subentrerebbe nella gestione e la sua liquidità resterebbe sul suo conto Lemon Way. Non si applica alcuno schema di indennizzo.
