My Capital Immo - Revisión de riesgos y rendimientos
My Capital Immo - Tasas de devolución y pérdida
My Capital Immo – Estadísticas de la plataforma 2026
My Capital Immo – Pros y contras
Acerca de My Capital Immo
Qué es
My Capital Immo es la marca de crowdfunding inmobiliario de Happy Capital, una pequeña empresa de Burdeos dedicada al crowdfunding desde 2013. Los inversores compran bonos emitidos por promotores y comerciantes inmobiliarios franceses, sobre todo en la zona de Burdeos, el suroeste y la región de París; muchos de ellos compran, reforman y revenden edificios existentes. Ha financiado 52,6 millones de € en 108 proyectos desde 2017 (tabla de la plataforma, 25 de octubre de 2026). Los nuevos préstamos se han reducido bruscamente, de 14,4 millones de € en 2023 a 1,3 millones de € hasta ahora en 2026.
Cómo funciona
Usted suscribe los bonos de un proyecto desde 100 €. Los plazos anunciados van de 6 a 24 meses; la media de todos los proyectos, ponderada por tamaño, es de 22,6 meses. Los intereses no se pagan por el camino: se acumulan y se pagan junto con su capital al final del proyecto. A los residentes en Francia se les retiene el 30 % de impuestos sobre los intereses en el momento del pago. Antes de invertir debe completar un cuestionario de idoneidad.
Rentabilidad
Los proyectos desde 2017 tienen un tipo de interés medio del 9,58 % anual, ponderado por tamaño (tabla de la plataforma, 25 de octubre de 2026). Es el tipo pactado en los contratos de bonos, antes de impuestos, no lo que los inversores han recibido realmente. Los proyectos recientes pagan más: 10,55 % para 2024, 10,42 % para 2025 y 10,36 % para 2026, y las nuevas campañas anuncian del 10 % al 11 % anual. Hasta ahora se han devuelto 20,6 millones de € de capital (el 39,2 % de todo lo financiado) y 2,51 millones de € de intereses. Una página oficial antigua muestra una rentabilidad después de riesgo del 9,36 % desde 2017, pero es de julio de 2024, es superior a la rentabilidad «máxima posible» del 9,03 % que figura en la misma página, y ya no refleja la cartera.
Pérdidas e impagos
Todavía no se ha registrado ningún proyecto como pérdida definitiva. Pero una gran parte del dinero está en apuros. En la propia tabla de la plataforma del 25 de octubre de 2026, 6,84 millones de € llevan más de seis meses de retraso o están en procedimientos colectivos o judiciales: el 12,99 % de todo el dinero financiado alguna vez y el 21,4 % de los 32,0 millones de € aún pendientes (calculado a partir de las cifras de la propia plataforma). Otros 17,86 millones de € (33 proyectos) están en un procedimiento de recobro extrajudicial. En conjunto, 24,7 millones de €, el 77 % del capital aún pendiente, llevan más de seis meses de retraso o están en un procedimiento de recobro. Solo 2,29 millones de € (9 proyectos) se clasifican como al corriente.
La lista proyecto por proyecto cuenta lo mismo: el 24 de octubre de 2026, 19 de los 108 proyectos llevaban más de seis meses de retraso y 14 estaban en procedimientos judiciales, 33 en total. De los 44 proyectos reembolsados por completo, 21 se reembolsaron con retraso. La plataforma no publica lo que ha recuperado de los proyectos fallidos. Su página oficial de rentabilidad, todavía fechada en julio de 2024, no muestra ningún proyecto con más de seis meses de retraso.
Cómo leemos estas cifras: tanto dinero con retraso o en procedimientos apunta a controles débiles de si los proyectos de los promotores generan caja suficiente para devolver el dinero a tiempo. La ausencia hasta ahora de cualquier pérdida definitiva apunta a garantías bien valoradas y recuperadas, aunque no se publican cifras de recuperación y la mayor parte del dinero en dificultades sigue en procedimientos.
Qué respalda su dinero
La plataforma dice que puede tomar una hipoteca sobre el inmueble, una prenda sobre las acciones de la empresa prestataria, un aval personal del promotor o una garantía a primer requerimiento de una sociedad matriz. No muestra públicamente cuál se aplica a cada proyecto ni cuánto se presta en relación con el valor del inmueble; esos datos están en la ficha de información clave de cada proyecto, disponible tras registrarse. La plataforma declara que no garantiza su inversión, y no hay recompra, fondo de reserva ni sistema de compensación. No se publican cifras de recuperación. En palabras sencillas: puede haber una garantía detrás de cada bono, pero con tres cuartas partes del dinero pendiente con retraso o en procedimientos, cuánto recuperará todavía no se ha comprobado.
Quién la gestiona y su licencia
La plataforma está gestionada por Happy Capital SAS (SIREN 791 766 397, Burdeos), constituida en marzo de 2013, con un capital social de 10.783 €. Está autorizada por el regulador de mercados de Francia, la AMF, como proveedor de servicios de crowdfunding conforme al reglamento europeo de crowdfunding desde el 9 de noviembre de 2023 (número FP-2023-29). La misma autorización cubre su plataforma de capital para startups, Happy Capital. No se encontró ninguna advertencia ni actuación de un regulador contra ella. No publica cuentas auditadas. Si Happy Capital dejara de operar, Capsens se encargaría de cobrar los reembolsos y de transferirlos a los inversores.
Comisiones
Los inversores no pagan comisiones de suscripción en los proyectos financiados desde el 1 de octubre de 2023; en los proyectos anteriores se aplicaban comisiones. No se indican otras comisiones para el inversor. La plataforma cobra de los promotores y no publica cuánto. Sobre los intereses, los residentes en Francia pagan el impuesto fijo del 30 %, retenido en el momento del pago.
Cómo recuperar su dinero
No puede vender antes de tiempo: la plataforma declara que la reventa de los bonos será imposible. Su dinero permanece en cada proyecto hasta que el promotor devuelve, y con muchos proyectos con retraso o en procedimientos, eso puede tardar mucho más que el plazo anunciado. El efectivo de su cuenta de pago se puede retirar.
Nuestra opinión
Rentabilidad: media — los proyectos desde 2017 tienen un tipo contractual medio del 9,58 % anual (octubre de 2026). Riesgo: medio (más alto significa más riesgo) — todavía no hay ningún proyecto registrado como pérdida, lo que por sí solo situaría el riesgo en el nivel más bajo, muy bajo, pero lo subimos dos escalones, a medio, porque el 12,99 % de todo el dinero financiado lleva más de seis meses de retraso o está en procedimientos judiciales y el 77 % del capital pendiente está con retraso o en un procedimiento de recobro, mientras que la página oficial de rentabilidad aún no muestra nada de esto; las pérdidas podrían acabar siendo mucho mayores. La alta proporción de impagos apunta a controles débiles del flujo de caja de los proyectos, mientras que la ausencia hasta ahora de pérdida definitiva apunta a garantías bien valoradas y recuperadas. Riesgo-rentabilidad: medio — una rentabilidad media para un nivel medio de riesgo, con la mayor parte del dinero pendiente aún por recuperar.
Reglamento
Licencia / Regulación: Happy Capital SAS (SIREN 791 766 397, Burdeos) está autorizada por el regulador de mercados francés, la AMF, como proveedor de servicios de crowdfunding conforme al Reglamento (UE) 2020/1503, número FP-2023-29, desde el 9 de noviembre de 2023. La autorización cubre tanto My Capital Immo como Happy Capital. Las inversiones no están cubiertas por ninguna garantía ni sistema de compensación.
Funcionalidad
Para inversores
Información útil
Sí. Happy Capital SAS, que la gestiona, está autorizada por el regulador de mercados de Francia, la AMF, como proveedor de servicios de crowdfunding desde el 9 de noviembre de 2023 (FP-2023-29). La regulación no le protege de las pérdidas en los bonos.
Lemon Way, una entidad de pago francesa, mantiene su dinero en una cuenta de pago abierta a su nombre, no en el balance de Happy Capital. Si Happy Capital dejara de operar, Capsens se encargaría de cobrar y transferir los reembolsos.
100 € por proyecto.
Los proyectos desde 2017 tienen un tipo contractual medio del 9,58 % anual. Todavía no hay ningún proyecto registrado como pérdida, pero el 25 de octubre de 2026 el 12,99 % de todo el dinero financiado llevaba más de seis meses de retraso o estaba en procedimientos judiciales, y el 77 % del capital aún pendiente estaba con retraso o en un procedimiento de recobro. Hasta ahora solo se ha devuelto el 39,2 % del capital.
Según la propia tabla de la plataforma del 25 de octubre de 2026: 6,84 millones de € (el 12,99 % de los 52,6 millones de € financiados) llevan más de seis meses de retraso o están en procedimientos colectivos o judiciales, y otros 17,86 millones de € están en un procedimiento de recobro extrajudicial. En total son 24,7 millones de €, el 77 % de los 32,0 millones de € aún pendientes. Solo 2,29 millones de € se clasifican como al corriente.
La plataforma puede tomar una hipoteca, una prenda sobre acciones, un aval personal o una garantía de la sociedad matriz, pero no muestra públicamente cuál se aplica a cada proyecto ni la relación préstamo/valor. No garantiza su inversión, y no hay recompra ni fondo de reserva. No se publican cifras de recuperación.
No. La plataforma declara que la reventa de los bonos será imposible. Su dinero permanece en cada proyecto hasta que este devuelve, lo que en los proyectos con retraso puede tardar mucho más que el plazo anunciado.
Sin comisiones de suscripción en los proyectos financiados desde el 1 de octubre de 2023, y no se indican otras comisiones para el inversor. A los residentes en Francia se les retiene el 30 % de impuestos sobre los intereses en el momento del pago.
Si un promotor quiebra, la plataforma persigue el recobro, primero por vía extrajudicial y luego por los tribunales, utilizando las garantías que tenga el proyecto; esto puede tardar años y devolver menos de lo que usted invirtió. Si quiebra Happy Capital, Capsens se encargaría de la gestión y su efectivo permanecería en su propia cuenta de Lemon Way. No se aplica ningún sistema de compensación.
