FundCo Opinie

Czym jest

FundCo to holenderska platforma, na której inwestorzy pożyczają pieniądze specjalistom z branży nieruchomości pod zabezpieczeniem hipoteką na holenderskich nieruchomościach. Prowadzi ją FundCo B.V. z siedzibą w Amsterdamie, założona w 2024 r., która od 16 września 2025 r. posiada europejską licencję crowdfundingową holenderskiego regulatora AFM, a dla publiczności platforma została otwarta 2 grudnia 2025 r. Jest skierowana do zamożnych inwestorów: każda inwestycja musi wynosić co najmniej 100 000 EUR.

Jak to działa

Pożyczkobiorcy składają wniosek, FundCo ocenia każdą pożyczkę we własnych klasach ryzyka od A do F, a zatwierdzone pożyczki są oferowane zarejestrowanym inwestorom, którzy wybierają transakcje pojedynczo i mogą sfinansować pożyczkę samodzielnie lub wspólnie z innymi. Według strony dla inwestorów pożyczki trwają od 6 miesięcy do 3 lat (inne strony podają do 5 lat). Odsetki są wypłacane w trakcie okresu pożyczki, a cała kwota pożyczki jest spłacana na końcu. Projekty są widoczne dopiero po rejestracji, dlatego nie można było publicznie zobaczyć żadnego aktywnego ani sfinansowanego projektu (październik 2026 r.).

Zwroty

FundCo reklamuje stałe stopy od 7% do 9% rocznie, „średnio 8%”, przed roczną opłatą 0,5% (październik 2026 r.). Są to oferowane stopy, a nie wyniki: od startu nie opublikowano żadnej zrealizowanej stopy zwrotu.

Straty i niewypłacalność

Dziesięć miesięcy po starcie nie opublikowano żadnych danych o niewypłacalności, opóźnieniach w płatnościach ani stratach. FundCo ma stronę wyjaśniającą, jak będzie liczyć przypadki niewypłacalności (liczba pożyczek w stanie niewykonania zobowiązania w danym roku w stosunku do liczby aktywnych pożyczek na początku tego roku), ale nie podaje tam jeszcze żadnej liczby i nie mówi, ile dni opóźnienia musi mieć pożyczka, aby została uwzględniona (październik 2026 r.). Publicznie nie ma też zestawienia sfinansowanych pożyczek, inwestorów ani kwot.

Co zabezpiecza pieniądze inwestora

Każda pożyczka musi być zabezpieczona hipoteką pierwszej kolejności na zarejestrowanej nieruchomości na rzecz inwestorów, ustanowioną przez notariusza. FundCo może również żądać dodatkowego zabezpieczenia, takiego jak osobiste poręczenie pożyczkobiorcy. Nie ma wykupu, funduszu rezerwowego ani ubezpieczenia. Strona dla inwestorów podaje, że pożyczki są ograniczone do 80% wartości nieruchomości, ale własny dokument o ryzyku FundCo dopuszcza do 95% dla najlepszej klasy ryzyka i nie mówi, kto wycenia nieruchomość. Ponieważ pożyczki są spłacane jednorazowo na końcu, główne ryzyko pojawia się wtedy, gdy pożyczkobiorca musi sprzedać nieruchomość lub zrefinansować pożyczkę. Co to oznacza dla inwestora: hipoteka jest realnym zabezpieczeniem, ale margines bezpieczeństwa może być cieńszy, niż sugeruje 80%.

Kto ją prowadzi i licencja

FundCo B.V. (Amsterdam, numer w Izbie Handlowej 95421645) widnieje w rejestrze dostawców usług crowdfundingowych AFM pod numerem 32000080, z licencją od 16 września 2025 r. na pośredniczenie w pożyczkach (rejestr z 12 października 2026 r.). Strona internetowa podaje numer firmy w miejscu, gdzie powinien być numer AFM.

Opłaty

Inwestorzy płacą opłatę za zarządzanie w wysokości 0,5% rocznie (bez VAT) od kwoty pozostałej do spłaty, pobieraną z miesięcznych odsetek. Pożyczkobiorcy płacą 2% opłaty za zorganizowanie pożyczki, 0,5% przy spłacie pożyczki i 0,35% rocznie za administrację (strona z opłatami, stan na sierpień 2026 r.).

Odzyskanie pieniędzy

Pieniądze pozostają w pożyczce do czasu jej spłaty, zwykle od 6 miesięcy do 3 lat. Nie ma rynku wtórnego, na którym można by wcześniej sprzedać swój udział.

Nasza ocena

Zwrot: średni. Reklamowane stałe stopy od 7% do 9% rocznie, przed opłatą 0,5%, są zgodne ze stawkami w pożyczkach pod nieruchomości. Ryzyko: wysokie (wyższe oznacza większe ryzyko). Każda pożyczka ma hipotekę pierwszej kolejności, ale nie opublikowano nic o wynikach, limity stosunku pożyczki do wartości są ze sobą sprzeczne, a strona dla inwestorów w październiku 2026 r. nadal zawierała tekst zastępczy. Stosunek zwrotu do ryzyka: niski. Dopóki FundCo nie pokaże rzeczywistych wyników, reklamowana stopa nie rekompensuje wyraźnie niewiadomych.