FundCo - Analisi dei rischi e dei rendimenti
FundCo - Resi e tassi di perdita
FundCo – Pro e contro
Informazioni su FundCo
Che cos'è
FundCo è una piattaforma olandese in cui gli investitori prestano denaro a professionisti immobiliari a fronte di un'ipoteca su immobili olandesi. È gestita da FundCo B.V. ad Amsterdam, fondata nel 2024, titolare di un'autorizzazione europea al crowdfunding rilasciata dall'autorità di vigilanza olandese AFM dal 16 settembre 2025 e aperta al pubblico il 2 dicembre 2025. Si rivolge a investitori facoltosi: ogni investimento deve essere di almeno 100.000 EUR.
Come funziona
I mutuatari presentano una richiesta, FundCo valuta ogni prestito nelle proprie classi di rischio da A a F e i prestiti approvati vengono offerti agli investitori registrati, che scelgono le operazioni una per una e possono finanziare un prestito da soli o insieme ad altri. I prestiti durano da 6 mesi a 3 anni secondo la pagina per gli investitori (altre pagine indicano fino a 5 anni). Gli interessi sono pagati durante la durata e l'intero prestito è rimborsato alla fine. I progetti sono visibili solo dopo la registrazione, per cui nessun progetto attivo o finanziato ha potuto essere visto pubblicamente (ottobre 2026).
Rendimenti
FundCo pubblicizza tassi fissi dal 7% al 9% annuo, «in media l'8%», prima della commissione annua dello 0,5% (ottobre 2026). Sono i tassi offerti, non risultati: dal lancio non è stato pubblicato alcun rendimento realizzato.
Perdite e insolvenze
A dieci mesi dal lancio non sono stati pubblicati dati su insolvenze, ritardi di pagamento o perdite. FundCo ha una pagina che spiega come conterà le insolvenze (il numero di prestiti in default in un anno rispetto al numero di prestiti attivi all'inizio di quell'anno), ma non mostra ancora alcun dato e non dice quanti giorni di ritardo servano perché un prestito sia conteggiato (ottobre 2026). Non è pubblico nemmeno il numero di prestiti finanziati, di investitori o di importi.
Che cosa garantisce il Suo denaro
Ogni prestito deve essere garantito da un'ipoteca di primo grado su un immobile registrato a favore degli investitori, costituita da un notaio. FundCo può anche richiedere garanzie aggiuntive, come una garanzia personale del mutuatario. Non ci sono riacquisto, fondo di riserva né assicurazione. La pagina per gli investitori afferma che i prestiti sono limitati all'80% del valore dell'immobile, ma il documento sui rischi di FundCo stessa consente fino al 95% per la sua migliore classe di rischio e non dice chi valuta l'immobile. Poiché i prestiti sono rimborsati in un'unica soluzione alla fine, il rischio principale emerge quando il mutuatario deve vendere o rifinanziare. Che cosa significa per Lei: l'ipoteca è una protezione reale, ma il margine di sicurezza può essere più sottile di quanto suggerisca l'80%.
Chi la gestisce e la sua autorizzazione
FundCo B.V. (Amsterdam, numero della Camera di commercio 95421645) è iscritta nel registro AFM dei fornitori di crowdfunding con il numero 32000080, autorizzata dal 16 settembre 2025 a intermediare prestiti (registro datato 12 ottobre 2026). Il sito mostra il numero di registrazione dell'impresa al posto del numero AFM.
Commissioni
Gli investitori pagano una commissione di gestione dello 0,5% annuo (IVA esclusa) sull'importo residuo, prelevata dagli interessi mensili. I mutuatari pagano una commissione di strutturazione del 2%, lo 0,5% al rimborso del prestito e lo 0,35% annuo per l'amministrazione (pagina delle commissioni, agosto 2026).
Recuperare il denaro
Il Suo denaro resta nel prestito finché non è rimborsato, di solito da 6 mesi a 3 anni. Non esiste un mercato secondario in cui vendere anticipatamente la Sua quota.
Il nostro giudizio
Rendimento: medio. I tassi fissi pubblicizzati dal 7% al 9% annuo, prima di una commissione dello 0,5%, sono in linea con i prestiti immobiliari. Rischio: alto (più alto significa più rischio). Ogni prestito ha un'ipoteca di primo grado, ma non è stato pubblicato nulla sui risultati, i limiti di rapporto prestito/valore si contraddicono e la pagina per gli investitori mostrava ancora testo segnaposto a ottobre 2026. Rendimento-rischio: basso. Finché FundCo non mostra risultati reali, il tasso pubblicizzato non compensa con chiarezza le incognite.
Regolamento
Licenza / Regolamentazione: AFM (Paesi Bassi), autorizzazione di fornitore europeo di servizi di crowdfunding ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503, numero di registro 32000080, dal 16 settembre 2025, per l'intermediazione di prestiti (registro AFM datato 12 ottobre 2026). Il sito mostra il numero della Camera di commercio 95421645 come proprio numero AFM.
Funzionalità
Per gli investitori
Per chi cerca fondi
Informazioni utili
Sì. FundCo B.V. è titolare di un'autorizzazione europea al crowdfunding rilasciata dall'autorità olandese AFM, numero di registro 32000080, dal 16 settembre 2025 (registro verificato a ottobre 2026). Si noti che il sito mostra il numero di registrazione dell'impresa al posto del numero AFM.
FundCo non lo indica nelle sue pagine pubbliche. Non è nominato alcun istituto di pagamento, banca o fondazione per i fondi dei clienti. Gli atti di prestito e ipoteca sono stipulati da un notaio.
100.000 EUR per investimento, molto più della maggior parte delle piattaforme di crowdfunding.
FundCo pubblicizza tassi fissi dal 7% al 9% annuo, in media l'8%, prima di una commissione annua dello 0,5%. Dal lancio nel dicembre 2025 non ha pubblicato alcun rendimento realizzato né dati su insolvenze, ritardi di pagamento o perdite (ottobre 2026).
Un'ipoteca di primo grado su un immobile olandese a favore degli investitori, costituita da un notaio, talvolta con una garanzia personale del mutuatario. Non ci sono riacquisto né fondo di riserva. La pagina per gli investitori cita un limite di rapporto prestito/valore dell'80%, ma il documento sui rischi consente fino al 95%, e non è indicato chi valuti l'immobile.
No. Non esiste un mercato secondario; il Suo denaro torna quando il prestito è rimborsato, di solito dopo 6 mesi a 3 anni.
Una commissione di gestione dello 0,5% annuo, IVA esclusa, sull'importo residuo, prelevata dai Suoi interessi mensili. I mutuatari pagano le proprie commissioni di strutturazione, di uscita e di amministrazione.
Se un mutuatario fallisce, l'ipoteca consente di vendere l'immobile, e FundCo dichiara di rappresentare gli investitori in tale procedura. Se fallisce FundCo stessa, l'ipoteca resta a favore degli investitori, ma FundCo non ha pubblicato come verrebbero gestiti allora i prestiti. Nessun sistema di indennizzo copre i prestiti di crowdfunding.
No. I progetti sono mostrati solo dopo la registrazione, per cui nessun progetto finanziato o attivo ha potuto essere verificato pubblicamente (ottobre 2026).
