FundCo Avis

De quoi s'agit-il

FundCo est une plateforme néerlandaise où les investisseurs prêtent à des professionnels de l'immobilier contre une hypothèque sur un bien immobilier néerlandais. Elle est exploitée par FundCo B.V. à Amsterdam, fondée en 2024, titulaire d'un agrément européen de financement participatif délivré par le régulateur néerlandais AFM depuis le 16 septembre 2025, et ouverte au public le 2 décembre 2025. Elle s'adresse à des investisseurs fortunés : chaque investissement doit s'élever à 100 000 EUR au minimum.

Comment cela fonctionne

Les emprunteurs déposent une demande, FundCo note chaque prêt dans ses propres classes de risque, de A à F, et les prêts approuvés sont proposés aux investisseurs inscrits, qui choisissent les opérations une à une et peuvent financer un prêt seuls ou avec d'autres. Les prêts durent de 6 mois à 3 ans selon la page investisseurs (d'autres pages indiquent jusqu'à 5 ans). Les intérêts sont versés pendant la durée du prêt et le capital est remboursé en une fois à l'échéance. Les projets ne sont visibles qu'après inscription ; aucun projet en cours ou financé n'a donc pu être consulté publiquement (octobre 2026).

Rendements

FundCo annonce des taux fixes de 7 % à 9 % par an, « en moyenne 8 % », avant ses frais annuels de 0,5 % (octobre 2026). Il s'agit des taux proposés, non de résultats : aucun rendement réalisé n'a été publié depuis le lancement.

Pertes et défauts

Aucun chiffre de défaut, de retard de paiement ou de perte n'a été publié, dix mois après le lancement. FundCo dispose d'une page expliquant comment elle comptera les défauts (le nombre de prêts en défaut sur une année rapporté au nombre de prêts actifs au début de cette année), mais elle ne donne encore aucun chiffre et n'indique pas à partir de combien de jours de retard un prêt est compté comme défaillant (octobre 2026). Aucun décompte des prêts financés, des investisseurs ou des montants n'est non plus public.

Ce qui garantit votre argent

Chaque prêt doit être garanti par une hypothèque de premier rang sur un bien immobilier enregistré, au profit des investisseurs, constituée par un notaire. FundCo peut aussi exiger une sûreté supplémentaire, comme une caution personnelle de l'emprunteur. Il n'existe ni garantie de rachat, ni fonds de réserve, ni assurance. La page investisseurs indique que les prêts sont plafonnés à 80 % de la valeur du bien, mais le document de risques de FundCo lui-même autorise jusqu'à 95 % pour sa meilleure classe de risque, et il n'indique pas qui évalue le bien. Comme les prêts sont remboursés en une seule fois à la fin, le principal risque apparaît lorsque l'emprunteur doit vendre ou refinancer. Ce que cela signifie pour vous : l'hypothèque est une vraie protection, mais la marge de sécurité peut être plus mince que ne le laissent penser les 80 %.

Qui l'exploite et son agrément

FundCo B.V. (Amsterdam, numéro de la Chambre de commerce 95421645) figure au registre des prestataires de financement participatif de l'AFM sous le numéro 32000080, agréée depuis le 16 septembre 2025, pour la mise en relation de prêts (registre daté du 12 octobre 2026). Le site affiche son numéro d'entreprise à la place du numéro AFM.

Frais

Les investisseurs paient des frais de gestion de 0,5 % par an (hors TVA) sur le montant restant dû, prélevés sur les intérêts mensuels. Les emprunteurs paient 2 % de frais de dossier, 0,5 % au remboursement du prêt et 0,35 % par an de frais d'administration (page des frais, état d'août 2026).

Récupérer votre argent

Votre argent reste dans le prêt jusqu'à son remboursement, en général de 6 mois à 3 ans. Il n'existe pas de marché secondaire pour vendre votre part avant l'échéance.

Notre avis

Rendement : moyen. Les taux fixes annoncés de 7 % à 9 % par an, avant des frais de 0,5 %, sont dans la moyenne du prêt immobilier. Risque : élevé (plus élevé signifie plus de risque). Chaque prêt bénéficie d'une hypothèque de premier rang, mais rien n'a été publié sur les résultats, les plafonds de rapport prêt/valeur se contredisent, et la page investisseurs affichait encore du texte provisoire en octobre 2026. Rendement-risque : faible. Tant que FundCo ne montre pas de résultats réels, le taux annoncé ne rémunère pas clairement les inconnues.