Stomea Opinie

Czym jest

Stomea to mała francuska platforma crowdfundingu nieruchomościowego z siedzibą w pobliżu Lyonu. Inwestorzy pożyczają deweloperom i handlowcom nieruchomościami w całej Francji, kupując obligacje, od 100 €. Pierwsze projekty sfinansowała w 2023 roku. Jej tabela wyników pokazuje 42,9 miliona € pożyczonych w 96 projektach, z czego 53 projekty (19,75 miliona €) spłacono w całości (aktualizacja z 2 października 2026). Strona główna podaje ponad 3 000 zarejestrowanych inwestorów (październik 2026).

Jak to działa

Każdy projekt zbiera pieniądze przez emisję obligacji. Inwestor sam wybiera projekty; nie ma automatycznego inwestowania. Terminy są krótkie, od 3 do 15 miesięcy na projekt, a pożyczki udzielone w 2025 i 2026 roku trwają średnio około 8,5 miesiąca, ważone wielkością. W zależności od projektu odsetki są wypłacane regularnie lub jednorazowo na końcu, a kapitał wraca w uzgodnionym terminie. Inwestor jest pożyczkodawcą, a nie właścicielem: jeśli nieruchomość zyska na wartości, otrzymuje tylko odsetki. Od rezydentów Francji potrąca się 30% podatku od odsetek.

Stopy zwrotu

Projekty od 2023 roku mają średnią stopę oprocentowania 10,58% rocznie, ważoną wielkością (tabela wyników, 2 października 2026). Jest to stopa zapisana w umowach obligacji, przed opodatkowaniem, a nie zwrot zmierzony po ewentualnych stratach. Ta sama tabela pokazuje nieco inną „średnią ważoną rentowność” wynoszącą 10,64%, bez wyjaśnienia różnicy. Stopy nieznacznie rosły z roku na rok: 10,37% dla pożyczek z 2023 roku, 10,66% dla 2024, 10,71% dla 2025 i 10,83% dla 2026. Do tej pory wypłacono inwestorom 2,04 miliona € odsetek. Strona główna pokazuje teraz historyczną średnią stopę zwrotu 11%.

Straty i niewypłacalność

Do tej pory żaden projekt nie został odnotowany jako ostateczna strata (2 października 2026). Ale część pieniędzy jest opóźniona. Pięć projektów, w których pozostaje do spłaty 2,19 miliona €, jest opóźnionych o ponad sześć miesięcy lub objętych postępowaniem sądowym: cztery pożyczki z 2024 roku (1,47 miliona €) opóźnione o ponad sześć miesięcy oraz jedna pożyczka z 2023 roku (720 000 €, nic nie spłacono) objęta postępowaniem zbiorowym lub sądowym. To 5,11% wszystkich pożyczonych pieniędzy, czyli 11,75% z 18,66 miliona € nadal pozostających do spłaty (obliczone na podstawie własnych liczb platformy). Kolejnych pięć pożyczek z 2025 roku (1,67 miliona €) jest opóźnionych do sześciu miesięcy, więc około jedna piąta kapitału pozostającego do spłaty odbiega od harmonogramu.

Stomea nie definiuje, co uznaje za opóźnienie, niewypłacalność lub stratę, i nie publikuje danych o odzyskiwaniu należności. Platforma jest młoda, a jej pożyczki krótkie, więc niewiele problematycznych przypadków dobiegło końca, a straty mogą ostatecznie okazać się wyższe od zera.

Co zabezpiecza pieniądze inwestora

Stomea twierdzi, że każdy projekt ma zabezpieczenie dobrane do transakcji: hipotekę, fiducie (nieruchomość lub udziały trzymane w powiernictwie na rzecz pożyczkodawców), poręczenie osobiste lub gwarancję płatną na żądanie od spółki dominującej. Stwierdza też wyraźnie, że kapitał nie jest gwarantowany mimo tego zabezpieczenia. Szczegóły każdego projektu, w tym wysokość pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości, są w każdej ofercie, którą widzą zarejestrowani użytkownicy; ogólny wskaźnik kredytu do wartości nie jest publikowany. Nie ma odkupu, funduszu rezerwowego ani systemu rekompensat i nie zgłoszono jeszcze żadnego odzyskania należności. Prostymi słowami: za każdą pożyczką stoi zabezpieczenie, ale nie zostało ono jeszcze sprawdzone na nieudanym projekcie.

Kto za nią stoi i licencja

Platformę prowadzi Blocks SAS, działająca pod nazwą Stomea (SIREN 912 098 787, rejestr handlowy w Lyonie), założona 1 kwietnia 2022 roku z kapitałem zakładowym 150 000 € i małym zespołem od trzech do pięciu osób. Od 23 maja 2023 roku ma zezwolenie francuskiego organu nadzoru rynków, AMF, jako dostawca usług finansowania społecznościowego na podstawie unijnego rozporządzenia o crowdfundingu (numer FP-2023-4). Nie znaleziono ostrzeżenia ani działań żadnego organu nadzoru wobec niej. Spółka wykazała zysk netto 358 000 € za 2025 rok i 140 000 € za 2024 rok; nie publikuje badanych sprawozdań finansowych. Capsens, który dostarcza platformę techniczną, jest wskazany w regulaminie jako przejmujący obsługę, jeśli Stomea zakończy działalność.

Opłaty

Inwestorzy nie płacą żadnych opłat: strona główna podaje 0 € opłat dla inwestora. Stomea jest opłacana przez deweloperów i nie publikuje, ile. Od odsetek rezydenci Francji płacą podatek zryczałtowany 30%.

Odzyskanie pieniędzy

Nie można sprzedać wcześniej. Nie ma rynku wtórnego, a platforma ostrzega, że obligacje są niepłynne. Pieniądze wracają, gdy deweloper spłaci, co w przypadku projektów opóźnionych trwało ponad sześć miesięcy po uzgodnionym terminie. Gotówkę na rachunku płatniczym można wypłacić.

Nasza ocena

Zwrot: wysoki — projekty od 2023 roku mają średnie oprocentowanie umowne 10,58% rocznie. Ryzyko: bardzo niskie (wyższe oznacza większe ryzyko) — jak dotąd nic nie stracono, a Stomea twierdzi, że każdy projekt ma zabezpieczenie. Mimo to kategorie niewypłacalności nie są zdefiniowane, a 11,75% kapitału pozostającego do spłaty jest już opóźnione o ponad sześć miesięcy lub objęte postępowaniem w młodym portfelu, więc straty mogą ostatecznie okazać się wyższe od zera. Relacja zwrotu do ryzyka: bardzo wysoka — wysokie oprocentowanie umowne krótkich, zabezpieczonych pożyczek nieruchomościowych wobec jak dotąd bardzo niskiego poziomu ryzyka, przy trzyletnim dorobku.