Héméra

<h1><span style="font-size:15pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>HEMERA — Notatka dla inwestorów w ramach finansowania społecznościowego</span></span></h1>
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><em>Operator zajmujący się przekształcaniem charakterystycznych budynków w południowo-zachodniej Francji w wysokiej klasy, elastyczne przestrzenie robocze (biura, coworking, wydarzenia, gastronomia).</em></span></span></p>
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong>Sektor: Elastyczne </strong>przestrzenie biurowe / coworking (NACE 55.90)   · <strong>  Etap rozwoju: </strong>Kapitał <strong>rozwojowy </strong>(Cap Dev)   · <strong>  Siedziba główna: Bordeaux </strong>, Francja   · <strong>  Planowana kwota pozyskania: 500 tys. – 1 </strong> 500 tys. <strong>euro </strong>(kapitał własny)</span></span></p>
<table cellspacing="0" class="Table" style="border-collapse:collapse; border:none; width:6.5in">
<tbody>
<tr>
<td style="background-color:#faeeda; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:200px">
<p> </p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:424px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong>Skąd ta ocena:</strong></span></span></p>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="background-color:#faeeda; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:200px">
<p style="text-align:center"><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">OCENA AI</span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:424px">
<ul>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Model operacyjny został zweryfikowany: 9 lokalizacji, ~13 370 m², 212 firm, ~1 100+ coworkerów oraz średni czas najmu wynoszący 27 miesięcy na koniec 2025 r. (zgodnie z prezentacją), przy przychodach sięgających 5,0 mln euro (+45% w porównaniu z 2024 r.).</span></span></li>
</ul>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="background-color:#faeeda; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:200px">
<p style="text-align:center"><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="font-size:26.0pt"><span style="color:black">65 / 100</span></span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:424px">
<ul>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Jednak rok 2025 był pierwszym rokiem przynoszącym stratę, pomimo rekordowych przychodów: wynik operacyjny (82 tys. euro), wynik netto (135 071 euro) — wzrost nie przełożył się jeszcze na wynik finansowy.</span></span></li>
</ul>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="background-color:#faeeda; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:200px">
<p style="text-align:center"><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">⭐ Umiarkowana</span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:424px">
<ul>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Wycena opiera się na normatywnej wartości EBITDA na rok 2031, która według samych danych firmy jest wyższa niż jej księgowa EBITDA; wartość przed finansowaniem (pre-money) wynosząca 5,5 mln euro stanowi około 18-krotność historycznego wskaźnika EBE.</span></span></li>
</ul>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="background-color:#faeeda; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:200px">
<p> </p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:424px">
<ul>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Inwestorzy posiadają akcje zwykłe za pośrednictwem spółki celowej (SPV) działającej jako nominat, bez prawa do preferencyjnej likwidacji, zajmują ostatnie miejsce w kolejności zaspokajania wierzytelności w przypadku niewypłacalności i otrzymują mniej szczegółowe sprawozdania niż sama spółka celowa.</span></span></li>
</ul>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="background-color:#faeeda; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:200px">
<p> </p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:424px">
<ul>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Znaczne doświadczenie założyciela (poprzednia oferta publiczna) oraz obecność inwestorów instytucjonalnych (BPI, Crédit Mutuel Arkéa, Caisse d'Épargne/Expanso, CIC) od 2017 r.</span></span></li>
</ul>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p> </p>
<table cellspacing="0" class="Table" style="border-collapse:collapse; border:none; width:6.5in">
<tbody>
<tr>
<td style="background-color:#e6f1fb; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:624px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">ℹ️ Niniejszy tekst nie stanowi porady inwestycyjnej. </span></strong><span style="color:#000000">Celem niniejszego przeglądu jest pomoc potencjalnym inwestorom w szybkiej wstępnej selekcji projektów finansowanych w ramach crowdfundingu, bez podejmowania ostatecznej decyzji inwestycyjnej. Przed zainwestowaniem należy szczegółowo przeanalizować ostatecznie wybrany projekt w oparciu o informacje udostępnione przez spółkę na danej platformie crowdfundingowej. Sztuczna inteligencja może popełniać błędy, dlatego należy dokładnie zweryfikować dane.</span></span></span></p>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<p><span style="font-size:15pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>🏢 Opis firmy</span></span></p>
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>HEMERA to operator z siedzibą w Bordeaux (SAS, RCS Bordeaux 818 141 459), który identyfikuje, przekształca i zarządza charakterystycznymi budynkami, tworząc z nich wysokiej klasy elastyczne przestrzenie robocze łączące prywatne biura, coworking, organizację wydarzeń i catering w ramach krótkoterminowych umów bez zobowiązań. Spółka została założona w 2016 r., a swoją pierwszą lokalizację otworzyła w 2019 r.; źródła publiczne (Rue89 Bordeaux) potwierdzają wcześniejsze pozyskanie finansowania w wysokości około 2 mln euro w 2017 r. Według danych firmy na koniec 2025 r. posiadała ona 9 obiektów w pięciu miastach regionu Nouvelle-Aquitaine (ok. 13 370 m², 212 firm, ok. 1 100+ aktywnych coworkerów, średni czas najmu wynoszący 27 miesięcy). Przychody osiągnęły w 2025 r. poziom 5,0 mln euro (+45% w porównaniu z 2024 r.) zgodnie z danymi FICI, choć rok zakończył się stratą operacyjną w wysokości 82 tys. euro i stratą netto wynoszącą 135 071 euro. Struktura biznesowa opiera się na podziale na spółkę operacyjną (OpCo) i spółkę nieruchomościową (PropCo): HEMERA (spółka, w którą inwestujesz) zarządza obiektami, podczas gdy odrębna spółka nieruchomościowa kontrolowana przez założycieli i rodzinę (SAS Parrou-Duboscq) jest właścicielem budynków, ponosi zobowiązania bankowe i koszty prac budowlanych oraz wynajmuje je HEMERZE — dzięki czemu HEMERA nie ponosi dużych nakładów kapitałowych, ale generuje przychody z tytułu czynszu od podmiotów powiązanych. Runda finansowania o wartości od 500 tys. do 1,5 mln euro jest pozyskiwana za pośrednictwem platformy Tudigo w celu sfinansowania otwarcia nowych lokalizacji (57%) oraz pokrycia kosztów fazy rozruchu każdej nowej lokalizacji (43%); założycielami są Julien Parrou-Duboscq (seryjny przedsiębiorca, który doprowadził ConcoursMania do debiutu giełdowego) oraz Benoît Droulin (były dyrektor generalny ORSYP, współzałożyciel Azendoo).</span></span></p>
<h1><span style="font-size:15pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>🎯 Potencjalne zwroty</span></span></h1>
<table cellspacing="0" class="Table" style="border-collapse:collapse; border:none; width:6.5in">
<tbody>
<tr>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:107px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">Docelowa stopa zwrotu</span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:107px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">Horyzont czasowy</span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:224px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">Podstawa docelowa</span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:187px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">Ocena AI dotycząca osiągnięcia tego celu</span></strong></span></span></p>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:107px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong>🎯 2,5x</strong></span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:107px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong>⏱ 3–5 lat</strong></span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:224px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong>Dane dostarczone przez spółkę</strong> — spółka wyznaczyła własny cel 2,5x w perspektywie 5 lat (scenariusz środkowy), oparty na wskaźniku EBITDA forward oraz transakcjach porównawczych.</span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:187px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Jest to prawdopodobne tylko w przypadku otwarcia wielu nowych lokalizacji i osiągnięcia przez nie normatywnej (jeszcze nieosiągniętej) marży; strata netto w 2025 r. oraz zależność od czynszów płaconych podmiotom powiązanym sprawiają, że jest to niepewne.</span></span></p>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h2><span style="font-size:13pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>📈 Droga do osiągnięcia docelowej stopy zwrotu</span></span></h2>
<table cellspacing="0" class="Table" style="border-collapse:collapse; border:none; width:6.5in">
<tbody>
<tr>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:173px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">Metodologia firmy</span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:451px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Współczynniki rynkowe zastosowane do prognozowanego normatywnego EBITDA na 2031 r. (zakłada się, że obiekty osiągną tę marżę w momencie osiągnięcia dojrzałości), zweryfikowane w oparciu o porównywalne transakcje. Scenariusz środkowy: wyjście przy 6,9-krotności normatywnej EBITDA wynoszącej 1,9 mln euro ⇒ wycena wyjścia na poziomie ~16,2 mln euro ⇒ 2,5-krotność w stosunku do wartości przed finansowaniem wynoszącej 5,5 mln euro.</span></span></p>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:173px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">Przytoczone porównywalne transakcje wyjścia</span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:451px">
<ul>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Przejęcie firmy Industrious przez CBRE za 800 mln USD (2025 r.)</span></span></li>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Knotel przejęty przez Newmark za 330 mln USD (2021)</span></span></li>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>The Office Group przejęta przez Blackstone za 500 mln funtów (2022)</span></span></li>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Argyll przejęty przez Crosstree za 330 mln funtów (2025)</span></span></li>
</ul>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:173px"> </td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:451px"><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><em>Próba (n=5) VE/EBITDA: średnia 6,39x, mediana 6,90x; zastosowano mnożnik 6,90x. Źródła: CFNews, PitchBook.</em></span></span></td>
</tr>
<tr>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:173px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">Przewidywane kamienie milowe</span></strong></span></span></p>
</td>
<td style="border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:none; border-right:1px solid #cccccc; border-top:none; vertical-align:top; width:451px">
<ul>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Otwarcie obiektu w Cognac w maju 2026 r.; podpisanie umowy najmu w Angoulême (otwarcie w grudniu 2027 r.).</span></span></li>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Plan rozwoju do 15 lokalizacji (prognoza średnia) / 18 lokalizacji (prognoza kierownictwa) do 2031 r.; przychody od 10,1 mln euro (prognoza średnia) do 12,8 mln euro (prognoza kierownictwa).</span></span></li>
<li><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>Zakłada się, że każdy nowy obiekt osiągnie &gt;20% EBITDA w okresie dojrzałości w ciągu około 18 miesięcy.</span></span></li>
</ul>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h1><span style="font-size:15pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'>💶 Wycena</span></span></h1>
<table cellspacing="0" class="Table" style="border-collapse:collapse; border:none; width:6.5in">
<tbody>
<tr>
<td style="background-color:#f4f2ec; border-bottom:1px solid #cccccc; border-left:1px solid #cccccc; border-right:1px solid #cccccc; border-top:1px solid #cccccc; vertical-align:top; width:200px">
<p><span style="font-size:10pt"><span style='font-family:"Times New Roman",serif'><strong><span style="color:black">Wyc…</span></strong></span></span></p></td></tr></tbody></table>