Benkey Avis 2026

Présentation

Benkey est une société néerlandaise d'investissement immobilier basée à Laren, gérée par Benkey Fund Management B.V. et fondée en 2020. Ce n'est pas un site de financement participatif pour petits tickets : elle s'adresse à des investisseurs particuliers et professionnels fortunés. Elle propose deux produits : le Benkey Property Fund, lancé en août 2024, qui détient des immeubles commerciaux néerlandais (bureaux, locaux industriels légers et commerces, pas de logements), et des participations à des prêts immobiliers aux entreprises pris individuellement. La page du fonds indique une taille actuelle de plus de 150 millions € (octobre 2026) ; en juillet 2026, Benkey a déclaré 180 millions € d'actifs de fonds gérés dans treize immeubles. Elle dit avoir plus de 300 investisseurs (sans date).

Fonctionnement

Dans le fonds, vous achetez des parts à partir de 250 000 €, ajoutez au moins 50 000 € à la fois, et votre participation ne peut jamais tomber sous 100 000 €. Les parts sont achetées et vendues à la dernière valorisation les jours de transaction : la page du fonds dit chaque mois, la FAQ dit environ huit fois par an (octobre 2026). La durée de détention recommandée est de sept ans. Dans le produit de prêt, vous prêtez au moins 100 000 € à un propriétaire immobilier pour 12 à 36 mois à un taux fixe de 6 % à 8 % par an après frais, avec des intérêts versés chaque mois. Les prêts individuels ne sont visibles que dans le portail des investisseurs.

Rendements

Les résultats du fonds jusqu'ici sont très élevés, mais surtout sur le papier. Les comptes 2025 audités montrent un rendement net de 38,8 % pour la catégorie des gros investisseurs et de 34,4 % pour la catégorie standard ; Benkey qualifie lui-même 2025 d'exceptionnelle. Depuis le lancement en août 2024, le fonds annonce 67,4 % au total, soit environ 27,8 % par an, calculé à partir des chiffres de la plateforme. La majeure partie provient de la réévaluation à la hausse des immeubles que le fonds détient encore : en 2025, les réévaluations ont ajouté 17,34 millions €, contre 3,18 millions € de revenus locatifs nets. Ces chiffres sont avant frais de sortie. L'objectif propre du fonds est de 12 % à 15 % par an. Pour les prêts, Benkey annonce 6 % à 8 % par an mais ne publie aucun chiffre sur ce que les investisseurs ont réellement reçu.

Pertes et défauts

Benkey ne publie aucun chiffre sur les défauts, les retards de paiement, les pertes ou les recouvrements de ses prêts, et ne définit pas le défaut. Le fonds est trop jeune pour avoir un historique de pertes. Son document d'informations clés (novembre 2024) classe le fonds à 6 sur une échelle de risque de 1 à 7, avec un résultat dans le pire des cas de moins 6 % après un an. Sans ces données, les investisseurs ne peuvent pas voir si un prêt a mal tourné.

Ce qui protège votre argent

Les prêts sont garantis par une hypothèque de premier rang sur le bien, à hauteur de 75 % au plus de sa valeur ; Benkey ne publie pas comment cette valeur est fixée, et il n'y a ni rachat, ni fonds de réserve, ni assurance. Si un emprunteur enfreint les conditions du prêt, le prêteur peut faire exécuter l'hypothèque ; aucun historique de ce qui a été récupéré n'est publié. Le fonds détient ses immeubles par l'intermédiaire d'une fondation distincte, Stichting Juridisch Eigenaar Benkey Vastgoed, qui les sépare des dettes propres du gestionnaire ; il utilise Rabobank comme banque et indique qu'un dépositaire externe (CSC) sera utilisé une fois qu'il détiendra une licence complète de fonds. Le fonds s'endette fortement : 72,9 millions € de dette, soit 57,8 % de la valeur des biens fin 2025. En clair : les prêts ont un immeuble derrière eux, tandis que la valeur du fonds suit les prix de l'immobilier, et l'endettement amplifie ces variations dans les deux sens.

Qui l'exploite et sa licence

Le régulateur néerlandais (AFM) recense Benkey B.V. avec une dérogation lui permettant d'agir comme intermédiaire pour des prêts hypothécaires aux entreprises (numéro 19000069, depuis le 9 novembre 2021). Ce n'est pas une licence de financement participatif. Le fonds fonctionne sous le régime d'enregistrement néerlandais allégé pour les petits gestionnaires de fonds ; Benkey a demandé une licence complète de gestionnaire de fonds en octobre 2025 et dit que la demande est toujours en cours (octobre 2026). Les propres pages de Benkey avertissent que les prêts, et selon la page du fonds également le fonds, se situent hors de la supervision de l'AFM. Les comptes 2025 du fonds ont été audités par BDO sans réserve (mai 2026).

Frais

Les investisseurs du fonds paient des frais de gestion annuels de 1,5 % (1,3 % à partir de 2,5 millions €), plus une commission de performance de 35 % du rendement supérieur à 7,5 % par an (25 % à partir de 2,5 millions €). Des frais de transaction sont facturés à l'achat ou à la vente de parts, et des frais de fonctionnement s'y ajoutent. Les frais de sortie sont de 2 %, plus 6 % supplémentaires dans la première année et 3 % supplémentaires dans les cinq ans. Les investisseurs en prêts ne paient aucun frais d'entrée ; le taux indiqué est après frais.

Récupérer votre argent

Vous ne pouvez vendre des parts du fonds que les jours de transaction, à partir de 25 000 €, à la dernière valorisation et après frais de sortie. Benkey peut suspendre les ventes et fermer le fonds aux sorties s'il manque de liquidités. Depuis avril 2026, les parts peuvent aussi être transférées à un autre investisseur, mais uniquement via le fonds et avec l'accord de Benkey ; aucun transfert n'a été signalé. L'argent des prêts revient lorsque l'emprunteur rembourse à la fin de la durée ; il n'existe aucun marché pour vendre les prêts.

Notre avis

Rendement : très élevé — le fonds annonce 67,4 % depuis août 2024, soit environ 27,8 % par an, même si cela provient surtout de la hausse des évaluations des immeubles plutôt que d'argent versé. Risque : élevé (plus élevé signifie plus de risque) — aucun chiffre de pertes ou de défauts n'est publié pour les prêts, les prêts se situent hors de la supervision de l'AFM, et les gains du fonds reposent sur des évaluations et sur l'emprunt. Rapport risque-rendement : moyen — un rendement très élevé jusqu'ici pour un niveau de risque élevé, avec des minimums importants et des sorties anticipées coûteuses.