Les projets financés sont généralement garantis par des hypothèques de premier rang sur l'actif, des garanties de la société mère et/ou des nantissements sur les actions de la société ad hoc, selon le projet.

Un suivi continu est assuré par un organisme indépendant chargé de superviser le projet et les travaux de construction, les décaissements étant effectués en fonction de l’avancement certifié des travaux.

Sans frais. C'est gratuit.

Oui, et cela est exceptionnellement bien documenté. Le fait le plus accablant : la CNMV a infligé une amende de 56 000 euros à Civislend en septembre 2023 pour deux infractions très graves — conflits d’intérêts et projets indûment liés affectant 7 des 24 cotations entre 2018 et 2021 — publiée au Journal officiel en décembre 2023 ; Civislend a interjeté appel devant l’Audiencia Nacional. Par ailleurs, un fil de discussion de 109 pages sur le forum Rankia contient des critiques détaillées, étayées par des documents, concernant des opérations en cours : des terrains non enregistrés au nom de l’emprunteur, des certificats d’enregistrement périmés, un ratio prêt/valeur déclaré à 46 % mais qui, après recalcul, s’élevait à 56 %, et des sociétés emprunteuses disposant d’un capital de 20 000 euros. Deux sources indépendantes rapportent que des investisseurs se sont heurtés à un refus ou ont été bloqués après avoir posé des questions techniques. Un contributeur fait état d’un prêt de 4 millions d’euros impayé depuis août 2023, avec des pertes potentielles de 30 à 50 % — information non vérifiée et invérifiable, car la plateforme ne publie aucune donnée sur les défauts de paiement. Malgré tout cela, le sentiment général des clients reste positif : une note de 4,5 sur Trustpilot sur la base de 1 420 avis, bien que Civislend ne réponde qu’à 24 % des avis négatifs, généralement au bout d’un mois.

Civislend précise que chaque proposition fait l’objet d’une analyse d’experts en deux phases, comprenant des vérifications juridiques, financières, commerciales et techniques, à l’issue de laquelle la société fixe le taux d’intérêt et attribue une note de risque sur une échelle à six niveaux, allant de A+ à C. Les promoteurs peuvent solliciter entre 1 et 5 millions d’euros et recevoir les fonds environ 30 jours après la remise des documents. Seul un projet sur dix environ est approuvé. Mais les informations sont maigres : pas de critères d’octroi de prêt publiés, pas de règle relative au ratio prêt/valeur maximal, pas d’exigence de prévente, pas de règles d’évaluation. Et ces contrôles ont déjà échoué par le passé : l’amende infligée par la CNMV en 2023 concernait des projets indûment liés et des conflits d’intérêts dans des annonces publiées entre 2018 et 2021.

Le directeur général a déclaré qu’il était pratiquement impossible de perdre de l’argent grâce aux prêts hypothécaires de premier rang — sans toutefois publier de données permettant de vérifier cette affirmation. Les mentions légales indiquent toujours l’ancienne dénomination sociale de la société et un registre obsolète ; la page consacrée aux frais renvoie une erreur ; la page des statistiques n’affiche ses chiffres qu’avec JavaScript et ne mentionne aucune date de mise à jour. Aucun de ces éléments n’est rédhibitoire en soi, mais pris dans leur ensemble, ils dressent le portrait d’un prêteur dont la communication financière n’a pas suivi le rythme d’un bilan qui a triplé en deux ans. Si vous investissez, dimensionnez vos positions comme si une mauvaise année était possible — rien de ce qui a été publié ne prouve que ce ne soit pas le cas.

L'équipe de direction compte quatorze personnes, dirigée par le directeur général Inigo Torroba, avec des directeurs chargés de l'immobilier, des relations avec les investisseurs et du marketing — un effectif réduit pour un portefeuille de 393 millions d'euros. La composition du conseil d'administration tel qu'il figure au registre est différente de celle indiquée sur la page « Direction » du site web : le président est Gonzalo Del Pozo Sanchez, et le directeur général ne siège pas du tout au conseil d'administration. L'identité des actionnaires n'est pas divulguée, ce qui revêt ici une importance particulière car l'amende infligée par l'autorité de régulation concernait des projets liés et des conflits d'intérêts — précisément le domaine dans lequel des liens de propriété cachés auraient une incidence significative. Les comptes sont audités par Auren.

Si un promoteur est en retard de paiement, Civislend affirme qu’elle mobilise un fonds de réserve afin que les versements aux investisseurs se poursuivent — mais le montant, les règles et l’historique de ce fonds ne sont pas divulgués. En cas de défaut de paiement persistant, des agences de recouvrement interviennent et des intérêts de retard ainsi que des frais sont facturés au promoteur ; de nombreux contrats prévoient également une prolongation automatique de six mois à un taux majoré, dont les promoteurs font effectivement usage. La protection ultime réside dans l'hypothèque de premier rang, exécutoire devant les tribunaux. Ce qui fait défaut, c'est tout historique : aucun délai de recouvrement, aucun montant recouvré et aucune procédure d'exécution menée à terme n'ont jamais été publiés, et les chercheurs du forum n'ont trouvé aucune trace publique documentée de recouvrement réussi.

Rien de direct, dans la plupart des cas : pas de frais d'ouverture de compte, d'investissement ou de retrait — ce sont les promoteurs qui prennent en charge les frais de Civislend. Des frais de gestion annuels d'environ 1 %, historiquement appliqués à certaines opérations, varient désormais selon les projets ; la page officielle consacrée aux frais n'a pas pu être consultée car elle renvoyait une erreur. Les coûts réels sont indirects : une retenue à la source de 19 % sur vos intérêts, des intérêts versés uniquement en fin de période plutôt que mensuellement, ainsi que des retards qui prolongent discrètement la période de blocage de votre argent et réduisent votre rendement annuel réel.