Upvest.cz Avis

Ce que c'est

Upvest.cz est une plateforme tchèque de prêt aux promoteurs immobiliers, exploitée depuis 2017 par upvest s.r.o., basée à Prague. Elle est entièrement détenue par Komerční banka, une banque tchèque du groupe Société Générale. Au 30 octobre 2026, sa page d'accueil indique 7,7 milliards de CZK investis via la plateforme et 4,9 milliards de CZK déjà remboursés aux investisseurs. Le chiffre plus élevé de 66,3 milliards de CZK sur la même page correspond à la valeur totale des projets immobiliers, et non à l'argent investi via Upvest.

Comment ça marche

Vous achetez une part d'un prêt précis qu'Upvest organise pour un projet immobilier tchèque. Vous partagez les intérêts de ce prêt ainsi que les éventuelles pertes. Ce n'est ni une obligation, ni un fonds, ni une part de société. Il existe trois lignes : la dette privée (prêts aux promoteurs) et les prêts organisés par Komerční banka, tous deux dès 5 000 CZK (environ 200 €), et une ligne de capital-investissement à partir de 100 000 €.

Chaque projet passe devant un comité d'investissement à deux tours composé de trois membres indépendants, et Upvest affirme qu'environ un projet sur dix seulement est approuvé (octobre 2026). Les opérations elles-mêmes, avec leurs taux et leurs conditions, ne sont visibles qu'après l'inscription.

Rendement

Upvest.cz ne publie aucun rendement moyen ni réalisé. La page produit de la banque mère indique un rendement possible de 4 % à 9 % par an (consultée en octobre 2026, non datée). Chaque opération affiche son propre rendement après l'inscription, déjà net des frais de la plateforme. Avec 4,9 milliards de CZK remboursés aux investisseurs, un rendement réalisé pourrait être calculé, mais aucun n'est publié.

Pertes et défauts

Upvest affirme avoir un taux de défaut nul et que 100 % des investisseurs ont été remboursés (consulté en octobre 2026). Elle ne précise ni comment elle définit un défaut, ni si des prêts ont été prolongés ou restructurés, ni à partir de quelle date l'affirmation vaut. Aucun chiffre sur les prêts en retard ou les recouvrements n'est publié. L'affirmation couvre le ralentissement de l'immobilier tchèque de 2022 à 2024, ce qui la rend forte mais aussi difficile à vérifier.

Ce qui garantit votre argent

La plupart des prêts ne sont pas garantis. La page de processus d'Upvest indique qu'un prêt n'est pas garanti, sauf mention contraire sur la page de l'opération. Il n'y a ni rachat, ni fonds de réserve, ni garantie, ni assurance. Upvest s'appuie à la place sur une sélection rigoureuse et sur les conditions des prêts : le promoteur doit obtenir l'accord d'Upvest avant de contracter tout autre prêt, les revenus du projet doivent d'abord servir à rembourser le prêt, et Upvest contrôle la construction et les finances pendant le projet et rend compte aux investisseurs chaque trimestre. Aucun recouvrement sur des prêts défaillants n'a été publié, car Upvest n'en déclare aucun. Pour vous, cela signifie que si un promoteur ne peut pas payer, il peut n'y avoir aucun bien à vendre pour récupérer votre argent.

Qui l'exploite et sa licence

L'exploitant est upvest s.r.o. (numéro d'entreprise 05835526), Jindřišská 937/16, Prague 1, fondée en février 2017 et détenue à 100 % par Komerční banka, a.s. Elle ne détient aucune licence européenne de financement participatif, de sorte que les protections prévues par ces règles (fiche d'informations clés, test d'entrée, délai de réflexion) ne s'appliquent pas. Upvest déclare être enregistrée auprès de la Banque nationale tchèque comme agent lié de Komerční banka et comme prestataire de services de paiement de petite taille ; aucun de ces enregistrements n'a été confirmé dans le registre public (octobre 2026). Les prêts organisés par Komerční banka signifient que le propriétaire de la plateforme se trouve aussi de l'autre côté de certaines opérations.

Frais

Upvest facture aux investisseurs des frais annuels uniques, exprimés en pourcentage de l'investissement, prélevés uniquement sur les intérêts perçus : un prêt qui ne rapporte rien ne vous coûte donc rien. Les rendements affichés pour chaque opération sont déjà nets de ces frais. Le pourcentage lui-même n'est pas publié sur le site public. Aucun frais d'entrée, de sortie ou de compte n'est mentionné.

Récupérer votre argent

Votre argent revient à mesure que le promoteur rembourse le prêt. Il n'y a ni marché secondaire ni sortie anticipée : prévoyez de rester investi jusqu'à la fin de chaque prêt. Les remboursements du capital et des intérêts apparaissent dans votre compte Upvest.

Notre avis

Rendement : moyen — un rendement possible de 4 % à 9 % par an, annoncé par la banque mère, sans chiffre mesuré derrière. Risque : faible (plus élevé signifie plus de risque) — aucune perte déclarée sur 4,9 milliards de CZK remboursés et un propriétaire bancaire solide, mais la plupart des prêts ne sont pas garantis et l'affirmation de défaut nul n'est pas définie. Rapport rendement-risque : faible — le rendement n'est qu'une fourchette annoncée, et non un résultat mesuré, nous ne pouvons donc pas démontrer que les investisseurs sont bien rémunérés pour le risque.