Brick Up - Analisi dei rischi e dei rendimenti
Brick Up - Resi e tassi di perdita
Brick Up – Pro e contro
Informazioni su Brick Up
Che cos'è
Brick Up è una piattaforma italiana di crowdfunding con sede a Bologna, dove si acquista una quota di una società costituita per sviluppare o ristrutturare un immobile, soprattutto abitazioni nell'area di Bologna e altrove in Emilia-Romagna. È partita il 1 giugno 2021. A maggio 2026 aveva raccolto 10,2 milioni di € in 12 campagne, di cui 4,75 milioni di € per 5 progetti nel 2025. È una piattaforma piccola, con uno storico breve.
Come funziona
Si sottoscrivono quote della società di progetto durante una campagna. I minimi sono fissati per progetto: la piattaforma dice che si può partire da 500 €, e le offerte recenti richiedevano 1.000 € o 2.000 €. Il denaro attende su un conto vincolato finché la campagna non raggiunge il minimo; se fallisce, viene rimborsato entro 15 giorni. Le operazioni recenti offrono due classi: le quote BRICK A con il rendimento stimato più alto, e le quote BRICK B (da 100.000 €) con un rendimento più basso ma un diritto di uscita dopo 32 mesi. Ogni progetto è esaminato da un valutatore esterno e approvato dal consiglio della piattaforma.
Rendimenti
Brick Up mostra solo rendimenti lordi stimati per ciascun progetto, fissati prima dell'inizio dei lavori. I più alti sono il 30 % in 36 mesi (due progetti Terrazze sui Colli), pari a circa il 9,1 % annuo composto; l'offerta aperta a novembre 2026, Residenze Le Torri, stima il 22 % in 24 mesi per le quote BRICK A e il 16 % per le quote BRICK B. Tre progetti sono indicati come conclusi (due nel 2022, uno nel 2023), ma la piattaforma non pubblica alcun rendimento realizzato per essi, quindi non è possibile verificare se le stime siano state raggiunte.
Perdite e insolvenze
La piattaforma afferma che nessun progetto è andato in default dal lancio (articoli del blog di gennaio e maggio 2026), ma non definisce il default, e la maggior parte dei progetti non è conclusa. Non pubblica alcuna pagina di statistiche né dati su ritardi o mancati incassi dalle vendite. Una campagna, La Nuova Città Giardino II, ha raccolto solo 54.000 € su un minimo di 1 milione di € e non è andata avanti.
Cosa garantisce il denaro
Nulla garantisce il denaro: si possiedono quote della società di progetto, e se il progetto fallisce si passa dopo i suoi finanziatori e si può perdere tutto. Le quote vendute sulla piattaforma hanno una preferenza di liquidazione, per cui gli investitori ricevono capitale e rendimento prima dei soci ordinari del promotore quando vengono distribuiti gli utili. I titolari di quote BRICK B hanno inoltre un impegno del promotore a restituire almeno l'80 % del capitale se le quote non sono state rimborsate dopo 32 mesi; si tratta di una promessa del promotore, non di una garanzia su un bene.
Chi la gestisce e la licenza
La piattaforma è gestita da Brickup S.r.l. (Bologna, partita IVA e codice fiscale 03799251206). È iscritta nella sezione ordinaria del registro delle piattaforme di crowdfunding della CONSOB con delibera CONSOB n. 23189 del 10 luglio 2024, ai sensi delle norme europee sul crowdfunding, ed è vigilata dalla CONSOB. Gli investimenti non sono coperti da una garanzia dei depositi né da un sistema di indennizzo degli investitori.
Commissioni
Gli investitori non sofisticati pagano alla piattaforma una commissione di investimento una tantum su ciascun investimento, indicata nella pagina di ogni offerta: l'1,25 % dell'importo investito su Residenze Le Torri (novembre 2026). Il promotore paga una commissione fissa per l'esame del progetto e una commissione di successo, una percentuale del denaro raccolto.
Come riavere il proprio denaro
Sul sito non è offerto alcun mercato secondario. La piattaforma avverte che vendere una partecipazione in una piccola società può richiedere moltissimo tempo e non è mai certo. Il denaro torna quando la società di progetto vende le abitazioni e distribuisce gli utili, dopo 12-36 mesi nelle operazioni recenti se tutto va secondo i piani. I titolari di quote BRICK B possono chiedere di uscire dopo 32 mesi.
La nostra valutazione
Rendimento: medio, sulla base di rendimenti lordi stimati fino al 30 % in 36 mesi, circa il 9,1 % annuo; non viene pubblicato nulla di realizzato. Rischio: basso (più alto significa più rischio). L'affermazione della piattaforma di nessun default in 12 progetti darebbe da sola il livello più basso, molto basso; lo collochiamo un gradino più in alto, su basso, perché tale affermazione non è definita, pochi progetti sono conclusi e si trovano per lo più in una sola regione. Rendimento-rischio: basso, perché esistono solo rendimenti stimati e la piattaforma è ancora giovane.
Regolamento
Licenza / Regolamentazione: Brickup S.r.l. (Bologna, partita IVA 03799251206) è iscritta nella sezione ordinaria del registro delle piattaforme di crowdfunding della CONSOB con delibera CONSOB n. 23189 del 10 luglio 2024, come prestatore europeo di servizi di crowdfunding ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503, ed è vigilata dalla CONSOB. Gli investimenti non sono coperti da una garanzia dei depositi né da un sistema di indennizzo degli investitori.
Funzionalità
Per gli investitori
Informazioni utili
Sì. Brickup S.r.l. è nel registro delle piattaforme di crowdfunding della CONSOB con delibera n. 23189 del 10 luglio 2024, ai sensi delle norme europee sul crowdfunding, ed è vigilata dalla CONSOB.
Si paga con bonifico bancario su un conto vincolato intestato alla società di progetto, tenuto da un intermediario finanziario fino alla chiusura della campagna. L'intermediario non è indicato nelle pagine pubbliche. Se la campagna fallisce, il rimborso avviene entro 15 giorni.
È fissato per progetto. La piattaforma dice che si può partire da 500 €; le offerte recenti richiedevano 1.000 € o 2.000 €. Le quote BRICK B richiedono almeno 100.000 €.
Solo stime: fino al 30 % lordo in 36 mesi, circa il 9,1 % annuo. Non viene pubblicato alcun rendimento realizzato per i tre progetti conclusi. La piattaforma afferma che nessuno dei suoi 12 progetti è andato in default, senza una definizione.
Nulla: si possiedono quote della società di progetto. Le quote vengono pagate prima delle quote proprie del promotore quando si distribuiscono gli utili, e i titolari di quote BRICK B hanno la promessa del promotore di restituire almeno l'80 % dopo 32 mesi.
Non sulla piattaforma: non è offerto alcun mercato secondario, e vendere una partecipazione può richiedere moltissimo tempo. Si viene pagati quando le abitazioni sono vendute, dopo 12-36 mesi nelle operazioni recenti. I titolari di quote BRICK B possono chiedere di uscire dopo 32 mesi.
Gli investitori non sofisticati pagano una commissione una tantum indicata in ciascuna offerta, l'1,25 % dell'importo investito nell'offerta di novembre 2026. I promotori pagano una commissione di esame e una commissione di successo.
Le quote BRICK A hanno il rendimento stimato più alto, ad esempio il 22 % in 24 mesi. Le quote BRICK B, da 100.000 €, hanno una stima più bassa, il 16 % in 24 mesi, oltre a un diritto di uscita dopo 32 mesi con almeno l'80 % del capitale restituito, come promesso dal promotore.
Le quote sono nella società di progetto, non in Brick Up, quindi restano proprie se la piattaforma chiude. Se il progetto fallisce, i soci vengono pagati solo dopo i finanziatori e si può perdere tutto il denaro. Non si applica alcun sistema di indennizzo.
